경매사이트 보는 방법

[민의순]

실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사

경매지와 경매사이트 보는 법
보증금
공매는 감정가의 10%씩 5회 균등하게 저감하여 입찰하게 하지만 법원 경매는 전차수의 70%나 80%로 비율이 균등하다.
일반적으로는 최저가의 10%를 보증금으로 한다.
본인이 입찰하는 금액과 관계없이 보증금은 최저가에 10%이다.
가끔 황당한 경매를 하는데 입찰가에 동그라미를 하나 더하면 열배 비싸게 응찰한 결과를 낳는다.
그러나 보증금은 최저가의 10%로 정확히 응찰하였기 때문에 유효한 경매가 된다.

소유자
소유자란 현재의 소유자를 말한다.
전 소유자가 있을 때 저당이 되었다 해도 현 소유자를 표시한다.

채무자
은행에서 대출을 받아 부동산을 구입했다면 소유자와 채무자가 동일하겠지만 부동산 소유자가 채무자에게 보증을 서서 경매가 진행된다면 소유자와 채무자는 다르게 된다.
대출 계약자를 의미한다.

채권자
경매 신청자를 의미한다.
채권자들이 많아도 모두 표시되는 것이 아니라 신청 채권자만을 의미한다.

입찰 진행 내용
1차부터 입찰 기일 및 최저 매각가격, 입찰의 결과를 표로 표시한다.
입찰 중간에 변경되거나 일시 정지 등도 표시되어 진행 상태를 알게 한다.

메인 화면의 사진 및 위치도


1. 사진 및 지적도
사진 부분 및 위치도 부분은 클릭하면 크게 확대하여 볼 수 있다.
감정평가서에 있는 사진 이외에도 회사별로 여러 것이 들어 있는 경우가 대부분이다.
위치도와 지적도 역시 클릭하면 확대가 가능하여 자세히 볼 수 있다.
전자지도 역시 간편하게 클릭하면 확대와 축소를 자유롭게 할 수 있어 경매 대상 부동산의 위치 파악에 도움이 된다.

2. 건물 현황
평형별, 전용면적, 건축용도, 가격별로 토지와 건물이 정리되어 있다.
오른쪽에 등기 보존일이 있는데 건축 준공일이 등기 보존일은 아니다. 미등기 상태로 장기간 방치하다가 나중에 보존등기를 낸다면 실제등기와 차이가 날 수 있다.

3. 감정 평가서의 요약
감정평가 시점과 감정 평가서의 내용 중 중요한 것을 발췌하여 한눈에 알 수 있도록 한두 줄로 요약되어 있다. 부동산을 실제로 조사할 가치가 있을지 판단하기 위해 필요하다. 참고사항 란은 감정평가서에서 제외된 내용 중 입찰에 참고 할만한 내용이 있는 경우에는 요약되어 나와 있다.
집합 건물의 경우에는 대지권 지분이 중요한데 가끔 대지권이 감정되지 않고 나오는 경우가 있다. 등기하지 않아도 대지권 지분이 있는 경우에는 감정평가를 하는 경우가 있고 1984년 집합 건물의 소유에 관한 법률이 발효되기 전의 집합 건물인 경우 건물만 입찰하는 경우가 있으므로 아파트, 빌라, 연립 등 집합건물의 경우에는 대지권 지분이 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다.

임차인 현황과 등기부 등본


1. 임차인 현황
주거용 부동산이나 상가에 입찰하고자 할 때 가장 중요한 것은 임차인이나 점유자이다. 그 중 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법상의 대항력 있는 임차인이 가장 중요한데 그 현황 란에 전입일과 확정일자일, 배당요구일 등이 표시된다. 만일 임차인이 없는 경우에는 점유자를 표시하며 실제로 살고 있는 사람을 모를 경우 동사무소에서 전입자를 확인 후에 전입되어 있는 사람이 있는 경우에만 전입세대 열람을 표시한다.

2. 등기부 등본 현황
등기부 등본에 올라 있는 모든 채권자에 대하여 정리되어 있다.
권리의 종류와 권리자 및 청구금액을 표시한다. 소유자는 기본으로 올라 있으며 각종 저당이나 가압류의 권리자와 채권 최고액 압류인 경우는 압류권자가 표시되고 소멸 여부 등이 표시되어 있다. 참고란에는 사건번호를 기재하는데 이중 경매인 경우에도 사건번호를 명기한다.
소멸여부란 말소기준권리에 의해 소멸 여부를 표시하는데 경매 정보 회사에서 책임지지는 않으니 단지 참고만 해야 한다.

낙찰사례 분석

최근 낙찰물건, 낙찰가율, 평균유찰 횟수, 평균 입찰 인원수 등을 표시하여 입찰 가격을 정하는데 도움이 되는 정보를 주는 난이다. 매일 그날의 조회 수를 표시하고 누적 조회 수도 표시한다. 최근의 추세와 입찰 인원을 판단하여 사례분석 예상가를 참고하여 입찰 가격을 결정하는데 참고 자료로 사용한다.
업체에 따라 조회 동향을 그래프로 나타내어 한눈에 보게 하기도 한다.


메인 화면에 부수된 관련 자료

1. 토지이용계획열람
토지 입찰에 관해서는 중요한 내용이다. 토지는 어떤 용도로 사용할 수 있는가 하는 것으로 토지의 거래가격이 결정되므로 토지 이용에 관한 자세한 내용이 필요하다.
모든 토지는 주소와 지번만 알면 토지이용계획 확인원을 발급 받을 수 있는 별도의 비용 없이 클릭하여 하위 화면에서 확인할 수 있다.

2. 감정평가서
감정평가서란 감정평가 대상물의 시장 가치 및 각종 권리의 가치를 최고 최선의 이용을 전제로 해서 화폐 단위로 산정한 일제의 서류를 말한다.
법원이 경매개시 결정을 내린 후 즉시 감정평가사나 평가법인을 전산으로 선정하여 경매 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참고하여 1회의 최저매각 가격을 정한다.
실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하나 이중경매 사건에서 공유자 지분도 추가로 경매를 진행시켜야 한다면 집행 법원에서는 추가된 지분만큼 지분의 감정가격을 더한 가격으로 최저 매각 가격을 정하기도 한다. 감정인은 부동산을 평가하여 결정한 감정가격의 산출한 근거를 밝혀야 하고 평가사항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여 평가서를 만든 후 법원에 제출 하는데 보통 민원실에 매각기일 1주일 전부터 비치하여 열람하게 한다.

3. 현황조사보고서
법원이 경매개시 결성이 내려지면 집행관으로 하여금 부동산의 현황, 점유자, 임차인이 있는 경우에는 임차 보증금, 차임 등 경매 대상 부동산의 현재 상태를 조사하게 하는데 이때 집행관이 법원에 보고하기 위해 작성한 보고서가 현황조사보고서이다. 민사집행법에 의해 14일 이내에 제출하여야 한다.
현황조사보고서에 들어가는 내용은 다음과 같다.
(가) 부동산의 위치, 현황, 용도, 구조
(나) 공부상과 실제가 다른 경우에 그 내용
(다) 점유자, 점유부분, 점유의 원인, 점유기간
(라) 제시 외 건물이나 건축 중인 경우 그 사항

4. 세대 열람내역
경매 부동산의 임차 내역을 알기 위해서는 관할 동사무소에서 신분증과 경매 부동산의 등기부 등본을 제출하고 주민등록표 열람 및 등·초본 신청서를 작성하면 동사무소 담당이 전입 세대원의 전입 연월일이 표시된 열람표를 발급 해준다.
비용은 50원이며 등기부 등본 대신에 경매지를 가지고 가도 발급에 지장이 없다.

5. 매각물건명세서
매각물건명세서는 경매대상 부동산 물건에 대하여 법원에서 작성한 설명서이다.
매각물건명세서에는 아래의 내용이 기재되어 있다.
(가) 부동산을 표시한다.
매각부동산의 표시 및 감정평가액, 최저매각가격이 기재되어 있다.
(나) 점유관계 등을 표시한다.
매각부동산의 점유자 및 그 점유권원, 임대차기간, 보증금, 차임, 주택이라면 전입신고일자, 상가라면 사업자등록신청일자, 확정일자, 배당요구여부 등이 기재되어 있다.
(다) 매각 즉 낙찰로 인하여 효력을 잃지 아니하는 부동산 위의 권리 또는 가처분을 표시하고,
(라) 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요를 표시한다.
집행법원은 입찰자를 위하여 매각물건 명세서와 현황조사 보고서, 감정평가서 사본을 법원에 비치하여 누구든지 열람할 수 있도록 하고 있다.


민사집행법 제105조 【매각물건명세서 등】
1. 법원은 다음 각호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다.
1) 부동산의 표지
2) 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3) 등기된 부등산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
4) 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

2. 법원은 매각물건 명세서, 현황조사 보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.

6. 문건 접수내역
경매가 기입등기 된 이후의 모든 서류의 접수한 내용과 송달된 내역이 표기 되는 란이다. 변경이나 정지, 낙찰이 불허가 되었을 때 접수된 서류 내역을 보면 그 원인을 대략 짐작할 수 있다. 송달 유무를 보면 송달이 잘 안 되는 채무자나 소유자 이외에도 이해 관계자가 누구인지 쉽게 알 수 있다.

7. 등기부 등본
경매에 붙여진 부동산은 등기부 등본이 발급되어 있다.
토지와 건물 모두가 발급되어 있고 집합건물인 경우에는 한 부가 발급되어 있으므로 본인이 일부러 다시 발급 받을 필요가 없다. 어차피 경매기입 등기 이후에 물권의 변동은 경매기입 등기에 있는 압류의 효과 때문에 입찰하는 입장에서는 고려할 필요가 없다.

아파트 단지 현황

아파트 단지에 관한 정보를 제공한다. 아파트 가격에 영향을 미치는 내용으로 건설 회사, 입주연도, 총세대수, 전체층수, 전용면적, 방개수, 버스 노선, 난방 방식, 교육 시설, 편의시설, 매매가, 전세가 등 단지가 어느 정도 형성되어 있는 곳이라면 자세한 내용이 나와 있다. 관리사무소의 전화번호도 나와 있는 경우도 있어서 관리비 연체 상황을 직접 문의할 수 있다.

부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다.
메인 화면으로 부동산을 보다 보면 확실하게 눈에 띄는 물건들이 있다. 본인이 관심 갖고 있는 물건이거나 입찰해도 자금상 문제가 없는 경우 일차적으로 제출된 서류만으로 권리분석을 해본다.
물건명세서나 임차인 현황을 보면 웬만한 물건은 인수해야 할 부분이 있는지 즉시 알 수 있고 유치권이나 기타 복잡한 권리 관계가 있는 경우 유찰 회수를 보면 조사할 가치가 있는 물건인지 쉽게 판단할 수 있다.
권리 관계가 복잡하더라도 많이 유찰되어서 입찰할 가치가 있는 물건만 따로 리스트를 작성하여 물건을 조사한다.
비치된 서류를 가지고 권리 분석을 하는 것은 비용이 들지 않지만 실제로 현장을 답사하여 물건을 조사한다면 기름 값도 그렇고 들어가는 노력이 만만치 않으므로 아무 물건이거나 조사할 수는 없기 때문이다.
이때의 물건을 찾는 요령은 가격이 확실하면서 다른 문제가 없다거나 최저입찰 금액이 낮아 낙찰만 되면 큰 수익이 날 만 한 물건을 찾아본다.
특히 왜 유찰되었는지 이해가 가지 않는 물건의 경우는 꼼꼼히 살펴보아 불필요한 비용의 낭비가 없도록 한다.

다음 시간에는 찾은 물건의 현자답사 요령을 알려드리겠습니다~~ *^

'미래인재교육재단/부천경매' 밴드로 초대합니다.
https://band.us/n/a6a022c4M6d0a
미래인재교육재단/부천경매
출처 : 지도 | 네이버 지도
http://naver.me/GgxhUrLw


9월 1일 2시 기초반 개강
9월 7일 7시 기초반 개강
교육상담 010-8720-9726