선순위 임차인 보증금을 인수하는 경우 양도세 계산은..?

[雪馬]

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부동산 경매를 하다보면, 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 경우가 생기곤 합니다.

선순위 임차인 인수하는 사례.

위의 경우를 보면,

임차인의 전입일은 02년 8월 30일.

말소기준권리는.... 06년 7월 31일.

고로 선순위 임차인.

그런데, 확정일자가 11년 7월 2일로 말소기준권리보다 늦어지므로 해서, 배당 순위가 밀리게 됩니다. 이 물건이 9억 이하로 낙찰이 된다면 임차인의 보증금 5,500만원은 낙찰자가 인수하게 되는 거죠. 인수란 바로 보증금을 물어준다는 뜻입니다.

혹시 뭔 소린지 이해가 잘 안된다 하시는 분들은 권리분석에 대해 자세하게 설명해 놓은  [초보자 경매 교실]을 참고하세요...^^ 권리분석을 하는 건 이번 글의 주제에서 벗어나는 거걸랑요.

[초보자 경매교실 바로가기 클릭]

양도세.

위 사례를 보면 감정가 7억에서 2번 유찰(64%)로 최저가가 4억 4,800만원까지 떨어진 상태인데요. 이 물건의 가격이 5억 5천이라고 가정하고, 이걸 5억에 사서 5억 5천에 파는 경우를 생각해 보겠습니다. 그럼 양도세는 얼마를 내야 할까요?

양도세는 어떻게 계산하죠?

내가 산 가격에서 판 가격을 빼고, 다시 거기서 사는데 들어간 이런 저런 경비(즉, 필요 경비)를 빼서 양도 차액을 계산한 후, 보유 기간과 다주택 여부를 봐서 양도 세율을 곱하게 되어 있습니다.

기간은 낙찰 후 잔금내고, 명도까지 해서 총 5개월이 걸렸다고 치고요. 취득 경비를 대충 계산해서 3천이라고 보면, 양도차액은 2천만원. 그럼 대략 1,000만원 정도의 양도세를 내야 합니다. 만약 제가 낙찰받는다면 이렇습니다. 다주택자(취득세 4.4%)이면서 보유기간 1년 미만(양도세율 50%). 무주택자나 일시적 2주택 조건이라면 취득세(2.2%)로 계산하니까, 양도차액이 1천만원 정도 더 늘어나게 되구요. 혹 시 1년 또는 2년을 넘기면 양도세율이 각각 40%, 24% 정도로 줄게 되구요. 3년을 넘으면 비과세가 됩니다. 헉헉.... 양도세가 참 복잡한 겁니다. 게다가 올해 하반기 부터는 2년만 넘겨도 비과세가 가능해지구요. 어쩌면 내년에는 취득세가 감면될지도 모르구요. 가끔은 미분양 아파트 중에 과세특례(양도세 면제, 농어촌 특별세, 교육세는 과세)하는 경우도 있습니다. 컥....

무슨 소린지 하나도 안들어오죠..? 글자도 막 안보이구요. 아.. 실제로 안보이는 거 맞습니다. 제가 폰트 색깔을 점점 엷게 했걸랑요... ㅋㅋ 너무 복잡하죠. 양도세란게 그렇습니다. 그래서, 지금 설명한 거는 다 잊으시구요. 양도세 얘기를 계속 하다보면, 역시 오늘의 주제에서 벗어납니다. ㅎㅎ;; 간단하게 가겠습니다. 그냥 5억에 사서 5억 5천에 팔고, 5천 남겼다.

(단위 : 만원)

양도가액	55,000
취득가액	50,000
양도차액	5,000

선순위 임차인 인수 금액.

그런데.... 그런데.... (2시탈출 컬튜쑈의 김태균님의 목소리로 읽어 주세요...ㅋㅋ)

이 물건에는 선순위 임차인이 있었고, 그 임차인의 보증금인 5,500 만원을 인수해야 합니다. 즉, 보증금 5,500 만원을 물어줘야 합니다. 다시 계산해 보면 이렇게 됩니다. 말로 풀어쓰면 복잡하니까, 간단하게 표로...^.^

(단위 만원)

양도가액	55,000
취득가액	50,000
양도차액	5,000
인수 보증금	5,500
남는돈	-500

헐... 500만원 손해. 이런 경우를 죽쒀서 개줬다고 하죠... ㅋㅋ

자... 그럼 어떻게 해야 할까요? 이걸 실제로 5억에 산 것과 같은 효과를 보려면...? 바로 인수금액만큼 낮게 낙찰을 받아야 겠죠. 즉, 4억 4,500 만원에 낙찰을 받아서 5,500 만원을 인수하면(즉, 물어주면) 결국 5억에 산 것이나 마찬가지입니다. 그래서 (인수하는) 선순위 임차인 경매 물건을 낙찰받으려면 내가 애초에 생각한 가격에서 인수하는 금액만큼 낮게 입찰을 해야 합니다.

애초에 생각한 가격	50,000
인수 금액	5,500
입찰 가격	44,500

즉, 이 물건을 5억에 사고 싶으면, 입찰은 4억 4,500만원에 해야 한다는 얘기죠.

다시 양도세.

다시 양도세 얘기로 돌아와서, 이 물건을 5억 5천에 팔면, 양도세는 얼마를 내야 할까요?

갑자기 또 복잡하고, 눈 앞이 아련해지고 막 그러죠...? ㅎㅎ 복잡한 거 다 생략하고 간단하게 하겠습니다. 그냥 취등록세같은 등기비용 계산 안하고, 양도세 50% 라고 가정. 즉, 내가 판 가격에서 산 가격을 빼고, 그 남은 금액의 절반을 양도세라고 보자구요.

1번 사례. 5억에 사서 5억 5천에 판 경우.

남은 금액은 5천이니까, 양도세 2,500만원. 수익은 2,500 만원. 간단합니다.

2번 사례. 4억 4,500만원에 낙찰받아서 5억 5천에 판 경우.

남 은 금액은 1억 500 이니까, 양도세 5,250만원. 수익은 5,250 만원...? 여기서 다시 김태균님의 그런데~~. 선순위 임차인의 보증금(5,500 만원)을 물어 줘야 합니다. 보증금을 물어주고 나면, -250 만원. 헐... 다시 죽 쒀서 개 주고 말았습니다.

참 말도 안되는 상황이 발생합니다. 이렇게 되면 아무도 선순위 임차인을 인수하려 들지 않을 거에요. 남는 수익을 고스란히 선순위 임차인한테 바치는 꼴이 되는데, 누가 하려고 들겠어요.

이번 글의 위쪽에서 양도세 이야기 할 때, 양도차액 계산할 때 이런 저런 경비를 제한다고 했죠. 여기에 살길이 있습니다. 다행히도 세무서에서 양도차액 계산할 때, 낙찰자가 인수한 선순위 임차인의 보증금은 필요 경비로 인정하고 있습니다...^^

(단위 : 만원)

낙찰가	44,500
인수 금액	5,500
취득 가액	50,000

즉, 1번 사례 5억에 사는 거나, 2번 사례 4억 4,500에 사서 5,500 만원 인수하는 거나 결론은 셈셈이란 얘기입니다.

둘다 5억에 산 걸로 인정해줘서, 양도 차액은 5천 만원만 계산하고, 그에 따른 양도세를 부과한다는 거죠...^.^

결론, 선순위 임차인 보증금을 인수하더라도 양도세 계산할 때, 특별한 불이익이 따르지는 않습니다.

취등록세

근데, 이게 다가 아닙니다. 한가지 더 있습니다. 두둥~~

위에서는 무시했던 취등록세 얘기로 돌아가볼까요. 1번 사례 5억에 사는 경우와 2번 사례 4억 4,500에 사는 경우. 취등록세는 어떻게 될까요? 문득... 뭔가 필~이 오지 않나요...?

1번. 5억에 사는 경우 취등록세는 당연히 5억 * 4.4% = 2,200 만원.

2번. 4억 4,500에 사는 경우 취등록세는 4억 4,500 * 4.4% = 1,958 만원.

고로 2번 케이스가 취등록세에서 242만원 이익.

(단위 : 만원)

	5억 매입	4억 4,500 매입	취등록세 차액
취득가액	50,000	44,500
취등록세(4.4%)	2,200	1,958	242

딱 인수하는 금액만큼 취등록세에서 이득이 발생합니다.

취 등록세는 지금 현재 취득세라고 명칭을 바꿔서 쓰고 있구요. 세율도 무주택이냐 다주택이냐, 32평 이하냐 32평 초과냐, 9억 이하냐 9억 초과냐에 따라서 약간씩 달리 적용하고 있습니다. 그래서 그 중에 그냥 저의 일반적인 케이스(다주택자, 32평 이하)인 경우를 예로 들어서 4.4%로 계산했습니다. 복잡한 얘기죠..? ㅎㅎ 그냥 무시하세요.

결론은....

이렇습니다.

2012년 7월 11일.

설마

[준이얌]

마지막 그림은 설마 설마님~~? 똑같아요 ㅎㅎ 마지막 그림보고 한눈에 다 파악이 되네요. 좋은 글 감사합니다~~.

[나리킨]

오 경비로 들어가는구나!!!!!!^^
잘봤습니다 ...... 폰트색깔 점점 여리게 바꿔주시는 센스 ㅋㅋㅋ

[Turning point]

역시 명쾌한 설명!!!! 설마님 덕분에 점점 내공이 쌓여가는 것 같은 유쾌한 기분이 듭니다...ㅎㅎ

[반공기]

좋은 글 잘 읽었습니다.

[이팝나무]

오랜만에.. 강의장에 다시 앉아있는거 같은데요.. ^^ 쏙쏙 머리에 들어오는 설명.. 목소리까지 상상해가면서
읽는.재미..ㅎㅎ 이런 복습좀 자주시켜주세요 ~~~~

[하얀손]

블로그(스마트폰으로)에서 읽고~ 카페에서 댓글달고~^^; 오늘도 배우고 갑니다~~^^;

[여미10]

저도 어느 동영상 강의에서 들은 것 같아요. 선순위 보증금을 지불할 총알이 충분히 있다면 그런 물건 받는 것도 좋다고요. 낙찰 경쟁자도 줄어들고, 단타매도시 세금(취득세, 양도소득세)도 이득일 수도 있다고.. 문제는 역시 총알이네요 ㅋ

[weeping cross]

잘보았습니다~~ 아진짜 세금 넘 대박이다

[승승장구]

좋은 내용 감사합니다.

[댓바람]

실무에서... 이런 건은 낙찰자가가 직접 보증금을 반환하기때문에 명도저항이 전혀없습니다. 오히려 우호적... 공실기간 없이 임대, 매도를 시도할수있죠. 경비면에선 이자비용을 아낄수있다는 장점까지. ^^

[하얀알이]

아~~!!!! 우선 낙찰부터 받고 생각하자....................

[날치]

깔끔한 정리 잘봤어요~

[꿈꾸는파랑새]

마침 궁금하던 문제였는데 잘 읽고 갑니다.

[surprise]

명쾌하시네요...감사히 잘 읽고 갑니다. 근데...세금으로 거의 수익의 55%정도를 헌납하게 되는군요..

[雪馬]

그렇죠.. 1년 이내에 파는 경우. 공식적으로 그렇게 내고 있습니다.
그런데, 그 세금 마저도 (손해를 봐서) 못내는 사람들도 있습니다. 그거보다는 낫겠죠...^^

[실속파]

보래는건 안보고 흐린글씨만 더볼려하는 1인ㅋㅋㅋㅋㅋ
정리가 되는군요, 역쉬-----

[moons]

잘 보고갑니다~ ^^

[얼음물]

아니 저 흐려지는 글씨는 뭐지요..ㅎㅎ;;

[강 혁]

깔끔한 정리내용 ^^ 잘 보고 갑니다. 역쉬 글에 포스가 장난이 아니내요 ㅎㅎ
"난 너무 고수야 ㅎㅎ" 이라는 ㅋㅋ 전 언제나 눈감고 그런걸 계산에 넣어 볼까요 ??

[tess낭군]

아 좋은 정보 감사합니다.

[archi]

아항~~

[독수리의 눈]

또 한가지 배웠읍니다. 정말 예리하시군요 ~^^

[난이]

갑자기 선순위 임차인이 있는 물건이 매력적으로 느껴지네요~ 그래도 조심해야겠지요?

[놀란토끼당~]

맞는지 모르겠어요. 이번에 양도석 계산하면서 취득세 처음 배웠는데요. 아직 세상을 모르는 사람이라서 부끄럽넹ᆢ.

[놀란토끼당~]

앗 양도석이 아니고 양도세.

[남한강]

선순위 보증금도 경비에 포함되는군요, 감사!!!!

[히카루]

감사합니다^^

[민 환]

좋은 내용..잘보았습니다~^^

[pinus]

좋은 정보 감사합니다.

[giver]

잘~ 봤습니다 ~ ^^

[happy money]

감사합니다..

[벙개소년]

좋은정보 감사드립니다~~~^^

[doyour park]

와우~~ 몰랐던 부분 좋은정보 감사합니다

[소주한잔]

잘봤습니다.

[바보곰]

좋은 정보 감사합니다~~

[제임스봉]

잘봤습니다~

[김실장]

잘봤습니다

[쿠키사랑]

기억하겠습니다.

[겸손부부]

잘봤습니다 감사합니다

[윙스윙스]

아~~ 조금 알았다고 생각하는 순간...갑자기 또 어려워지네요 ㅠㅠ 갈길이 먼 경매베이비 입니다...

[RAY02]

전입일자와 확정일자 중 늦은 날짜를 따라간다 하여 배당 순의가 정해지는 것으로만 알았는데..전입일자가 말소권리기준 보다 빠르면 확정일자가 늦어도 인수가 되어 낙찰자가 보증금을 줘야 하는 것은 몰랐습니다.
결국 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 보증금은 받을 수 있는데 굳이 확정일자와 배당요구 안해도 되는게 아닌지요?

[White Sheep]

저도 이게 궁금하네요..

[축복]

선순위 임차인 인수시 이런 장점도...잘 배웠습니다..

[꼼꼬미]

잘 봤습니당~!