농지(農地), 사두면 돈 될까? ..

[울타리]

농지란 지적법상 전(田),답(畓),과수원(果樹園)을 말한다. 또한 지목이 다르더라도 실제로 농사를 짓는 토지(사실상의 농지)도 농지에 해당한다. 얼마전까지만 해도 거주지에 관계없이 농지를 구입하는데는 아무런 제한이 없어, 서울에 거주하는 주민도 김포땅을 구입할 수 있었으나, 이제는 토지거래허가제와 부동산법 강화등으로 농지를 구입하는데 많은 제약이 따른다.

 

그러나 현재 농사에 종사하는 농업인 뿐만아니라 비농업인도 일정한 요건만 갖추면 누구나 농지를 살 수가 있다. 참고로 주생업이 농업이 아닌 도시민들을 위해 주말영농체험목적으로 1000㎡(약 303평) 미만의 농지는 농업인이 아니더라도 누구나 구입이 가능하나, 토지거래허가지역이나 또는 개발제한구역(그린벨트지역)은 해당하지 않는다.

미래가치는 농지가 최고

농지의 가치는 얼마나 될까? 순수한 농업목적의 경제적 가치로 환산하면 평당 전(田)은 3만5천원, 답(沓)은 3만원 가량으로 추산된다. 최근에 한미자유무역협정(FTA)이 타결되어 국회의 비준을 앞두고 있다. 앞으로 중국을 비롯한 더 많은 국가와 FTA를 맺어 값싼 농산물이 대량으로 수입되면 농지의 가치는 더 내려갈 것이다.

 

그런데 왜 농지는 경제적 가치의 10배, 20배, 그 이상으로 거래되고 있는걸까? 그것은 한마디로 농지의 수요는 계속 있고, 다른 부동산에 비해 상대적으로 가격이 싸며, 부동산 이외에 다른 투자수단을 선택하기 힘들기 때문이다.

 

그 일례로 ‘07년 3월 건설교통부 자료에 의하면 2006년도 상반기 토지보상금 중 37.8%가 부동산 거래에 사용되었다고 발표하였는데, 전문가와 언론조사에 의하면 실제로 48.9%가량이 다시 부동산을 구입하였다고 한다.

 

 

그렇다면 실제로 보상받은 금액중 양도소득세를 내고, 일부 부채좀 갚고, 자식들 일부 나누어 주고 그 나머지는 모두 부동산을 사들이는데 사용되었다고 판단된다. 또한 이제는 정부(토공,주공등)의 토지보상가도 어느정도 현실가를 반영하여 보상한다.

 

 

2006년 3월 토공에서 지급한 김포신도시 1차 보상금액을 살펴보면 평당 평균가격이 전(田)은 107.1만원, 답(沓)은 80.1만원이었다.

 

앞으로 김포지역의 농지가격은 오를까?

정부 수용토지 보상후 1년이내에 대토하면 양도소득세 감면 혜택(5년간 1억 한도내)을 받는다. 아직 김포신도시 보상에 대한 대토소요가 남아 있고 앞으로 검단 신도시(340만평에서 470만평으로 확대예정), 서울외곽 제2순환도로, 강변고속화도로, 양촌 학운리 제2산업단지 등 앞으로 5년이내 확정된 개발이 있어 이에따른 대토 및 부동산 투자 수요도 남아있다.

 

 

신도시가 개발되면 개발 연접지역은 20-40%의 지가상승이 일어난다. 앞으로 김포지역은 위에서 언급한 확정된 개발계획 뿐만 아니라 수개지역의 지구단위구역 민간개발을 고려한다면 얼마나 오를수 있는지 대략 판단이 될 것이다. (다음호에 계속)

 

<대한공인중개사協 김포시 부지부장>

 

FTA체결 확대 국운상승의 지름길

2002년 월드컵 당시 서울시청앞 광장을 가득 메운 붉은 악마의 길거리 응원모습은 세계를 놀라게했다. 1993년 우루과이라운드(UR) 및 2003년 한·칠레 FTA 협상이 타결됐을 때, 우리나라 농민단체의 농산물 수입 개방 반대 궐기대회도 그 내용과 방법면에서 세계적이라 할 만했다.

 

 

그때 농민단체의 주장대로 수입개방이 확대되면 우리 농민은 망하는줄 알았다. 이번 한·미 FTA 체결 국회비준을 앞두고 역시 농민단체는 똑같은 주장을 반복한다. 그러나 국가 전체를 두고볼 때 잃는 것 보다 얻는 것이 훨씬 많은, 국민소득 2만달러에서 3만달러 수준의 선진국에 진입하기 위한 불가피한 선택이라고 대다수 국민들은 생각하고 있다.

 

 

이번 한·미 FTA 타결을 두고 일부 언론에서는 ‘제3의 개국’이라고까지 표현할 정도다. 한편으로 농업분야 피해가 제일 클 것으로 예상되기 때문에 정부에서는 이에 대한 대책 마련에 더욱 고심할 것이다.

농지에 대한 각종규제 완화 예상

정부는 이미 오래전부터 급격한 농가인구 감소, 고령화, 개방화 등 여건변화에 대응하기 위해 농업구조개선등 제반 제도적 장치를 보완해 왔다.

 

 

예를 들면 비농업인의 주말체험 영농을 위한 세대별 1000㎡(약303평) 미만 농지소유 허용, 농어촌지역에 일정규모 이하의 주택을 취득하여 2주택이 될 경우, 양도세를 과세하지 않은 세제 개편, 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지(한계농지라 함)의 개발허용, 금년 7월부터는 농지전용허가를 거치지 않고서도 농지내에 축사설치가 가능하도록 하는 등 나름대로 농업지원책을 마련해 시행해 오고 있다.

 

 

또한 현재 국회에 입법예고 중인 ‘도시와 농어촌의 교류촉진에 관한 법률’에서는 농어촌 관광 및 1사 1촌 운동 등 도농교류, 농어촌 체험, 휴양마을 사업자 지정 등 추가적인 보완대책을 마련 중에 있다.

 

앞으로 정부의 농지에 대한 정책방향은 어떻게 될까. 농자천하지대본(農者天下之大本)이란 말이 있다. 아무리 값싼 농산물이 수입된다고 해서 농업정책을 포기할 순 없다. 따라서 적정 식량 생산이 유지될 수 있도록 농업진흥지역을 중심으로 한 우량농지는 최대한 보전할 것이다.

 

 

또한 농지의 소유 및 이용에 관한 제도를 개선보완하여 도시의 자본을 농촌으로 끌어들여 도시와 농촌이 함께 잘살게 만드는 제도 도입 및 농촌사회의 활력을 증진하고 계획적인 지역개발이 가능하도록 농지에 대한 전용규제를 완화 할 것으로 예상된다.

 

중국과의 마늘파동때 일이다. 내가 아는 A씨는 그당시 언론에서 쌀시장 개방 등 농업에 대한 어두운 미래를 조명하자, 나름대로 어떤 계기가 있어 농업을 포기하고자 풍무동에 경작하던 논(답) 1200평을 매도했다.

 

지금은 그 지역이 도시지역(생산녹지)으로 편입되었고, 지구단위계획구역과 연접된 토지라 현재는 당시가격의 6-7배 올랐다. 앞으로 농지의 가치는 위치 및 용도에 따라 가격차이가 더욱 심화 될 것이다. 정부의 정책이 앞으로 어떻게 변하는가를 염두해 두면, 어느지역의 농지가 가치가 있는가를 쉽게 판단하게 된다. (다음호에 계속)

 

<대한공인중개사協 김포시 부지부장>

 

농지의 가치는 세월따라 변화

우리 부모세대는 자식에게 재산을 물려줄 때 부모님을 모시는 장남에게는 집가까이에 있는 기름진 문전옥답(門前沃畓)을, 분가해 외지에 사는 차남에게는 자갈투성이의 다랑이 논을 나누어 주었다. 그런데 우리나라가 60년대부터 경제개발을 시작으로 농업국가에서 공업국가로 변모하면서, 많은 농토가 주거지역 및 공업지대로 바뀌어졌고 이 과정에서 문전옥답은 개발을 제한하고 다랑이 논이 개발이 되면서, 그 가치는 반전되기 시작했다. 앞으로도 계속적으로 국가경제가 발전되면서 농지의 개발은 계속해서 이루어 질것이며, 다랑이논의 가치는 더욱 커질것이다.

개발지역 주변 다랑이논 투자 유망

농지는 어디에 위치하는가에 따라 농업진흥지역(진흥구역 보호구역)과 농업진흥지역 밖의 농지로 구분하는데, 쉽게 말하면 과거 절대농지라 불렀던 진흥지역은 경지정리 및 농수로 배수시설이 잘 되어있는 농지를 말한다.

 

따라서 진흥지역 밖의 농지가 근린생활 시설 등 소규모 개발이 용이하므로 투자 가치가 높다. 그중에서도 계획관리지역의 농지가 가장 좋다. 또한 김포, 검단신도시 주변의 경지정리가 되지 않은 농업진흥지역 농지도 투자성이 있다. 장기적으로 개발지역의 인근농지는 규제가 풀릴 수밖에 없기 때문이다.

농지구입시 현장확인 필수
수용토지 대체취득은 80㎞까지 가능

농지를 구입하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 하며. 신규로 농업경영을 하고자 할때는 1000㎡(약 303평)이상의 농지를 취득해야한다. 단 구거,상업,공업지역 및 도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정된 농지, 상속받은 농지, 개발행위허가를 받은 농지 등은 농지취득자격증명을 받지아니하고도 농지를 취득할 수있다.

 

농지를 취득할 때는 관련서류(토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등)를 꼼꼼히 확인하고, 공부상 현황과 실제 현황이 일치하는지도 반드시 현장확인을 해야 한다. 무엇보다도 공인중개사의 도움을 받는 것이 가장 안전하다.

 

공익사업용으로 농지를 협의 양도하거나 농지가 수용되었을 경우, 농지의 대체 취득은 토지거래허가구역에서는 3년이내 주소지로부터 80㎞(직선거리)까지 가능하며, 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년이내 취득시에는 취득세,등록세가 면제된다.

 

'땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다. 대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다'라는 말이 있다.

 

김포지역에서는 김포신도시, 양촌,마송 주택단지, 양촌공업단지 등 공영개발로 인한 보상으로, 억대의 재산가가 많이 살고 있다. 보상받은 돈으로 장기적으로 묻어 둔다고 생각하고 농지를 사두면 어떨가?  ( 끝)

[문설주]

그렇지요..