재개발 단계 뽀사기

[파랑새]

----조합원님들 참고해보세요----

오늘은 조합원님들을 위해 재개발 사업의 추진 절차에 대해 정리해 보려합니다. 

?? 시에서 웹사이트에서 설명하는 재개발 사업의 추진절차는 총 9단계로 이루어져있습니다.  

                                               

1. 기본계획 수립

    계획수립시엔, 「도시 및 주거환경정비법」제 4조에 따라 지정·고시한 구역으로서 도시·주거환경정비기본계획에서 제시하는 적합한 범위 내에서 정비요건에 만족한 경우 구역을 지정합니다.

      [요건]

     

2. 정비구역 지정

    해당 지역의 정비계획(안)을 수립하여 설명회 및 30일 이상의 공람을 거치고, 지방의회의 의견을 청취한 후 시장(도지사)에게 구역지정을 신청하게 됩니다. 시·도지사는 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 구역지정 및 고시를 하게 되며, 이후 정비구역 정비계획을 수립합니다.

3. 추진위원회 승인

    추진위원회 정비구역 지정 이후 주민 스스로 법률적 사업 시행자의 지위를 취득하는 과정을 말합니다. 

    추진위원회를 구성하기 위해서는 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지 등 소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하고,국토 교통부령의 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 받아야 합니다

4. 조합설립 인가 

    토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 국토 교통부령으로 정하는 서류, 그 밖에 시·도조례로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하며, 인가 받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같습니다.

         ** 토지등 소유자 정의 (도시 및 주거환경 정비법 시행령 28조 참조)

5. 사업시행인가 

    정비사업 마스터플랜이라 할 수 있는 사업시행계획을 법적으로 확정하는 과정입니다. 

    사업시행인가를 위해서는 아래의 내용을 포함한 계획서가 작성되어야 하고, 

① 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

② 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

③ 임시수용시설을 포함한 주민이주대책

④ 세입자의 주거 및 이주 대책

⑤ 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 소형주택의 건설계획을 말한다)

⑥ 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

⑦ 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

⑧ 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획

⑨ 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항

    이후 교통영향평가, 환경영향평가, 재해영향평가, 건축심의, 문화재 심의, 미술장식품심의를 거쳐 

    사업시행 인가가 내려진다고 합니다. 

    정말.. 어마무시한 절차로 보여집니당,,,, 이단계를 못넘고 수년째 표류하는 지역들도 많이 있다고 하죠,,,

   그래서 사업시행 인가 이후엔... 사업의 불확실성이 어느정도 해소되므로

   가격이 마구 뛸수밖에 없는것 같습니다

참고로, 사업시행 인가단계에서 가장 많이 듣게되는 심의중 하나인 건축심의는

아래의 내용을 포함하고 있습니다. 

건축계획서 개요, 투시도 또는 조감도, 현장사진, 계획대지의 주변현황, 배치도, 교통처리계획도, 주차계획도, 조경계획도, 평면도, 입면도, 주단면도, 입단면상세도 등

6. 관리처분 인가 

    재개발 시행자가 분양 신청기간 종료 이후 대지 및 건축물에 대한 관리 및 처분에 관해 수립하는 계획으로 사업 이전의 토지 및 건축물의 소유권 및 임차권, 저당권 등 소유권 외의 권리를 사업 이후의 자산으로 변환하여 배분하는 과정입니다. 제가봐도 말이 참 어렵네여잉…

    관리처분 인가를 받기 위해선 아래 과정들이 수반되어야 합니다. 

    → 분양신청, 종전자산 평가, 관리처분 계획서 작성, 조합총회의결 등

이 단계에서 분양 미신청자 철회자는 토지 및 건축물을 현금으로 청산해야 하고, 이 금액은 사업시행자와 소유자가 협의해 결정한다고 합니다만 통상 시장•군수가 추천하는 감정평가업자가 평가한 금액을 기준으로 삼는다고 하네

관리처분 인가후엔 입주권이되어 보유기간이 인정되지 않는다고 하니 참고하셔야겠습니다.

7. 철거 착공

    여기서부턴 잘 아시리라 생각하여 생략합니다. (사실 이제 잠이 와서 자려구여 ㅡ.ㅡ)

    철거후 착공하면 일반분양을 진행한다고 하네요.

    철거된 후의 거래는 토지거래로 보아 취등록세가 4.6%발생하게 되므로, 

    철거 직전 가격 상승이 있다고도 합니다.

 정리하면서 보니 글은 짧은데 시간이 꽤 걸리네요 ㅎㅎㅎ

 각종 규제책이 나와 모두 혼란하신 가운데 

 재초환의 대상이 아닌 재개발은 또하나의 기회가 될수있다는 생각도 듭니다. 

 현재 서울/경기와 부산지역에서 많은 단지들이 재개발 진행중에 있으니, 

 관심있으신 지역들 잘 지켜보시다가 좋은 시기에 매입하셔서 모두! 성투하셨으면 합니다. 

[조합장 박동훈]

잘 정리된 자료이네요!
조합에서 할 일인데 면혁을 느끼며 파랑새님께 감사드립니다~
사업시행인가가 나고나면 각종 신규
규제에서도 벗어날수있고 불확실성
이 해소되어 가격이 많이 오를것입니
다~ 이번 9월16일 임시총회를 잘 치
런다면 빠른건축심의를 기대해 봐도
되겠습니다. 다만 기초 설계안이 아
직 확정되지 않아 걱정입니다. 조합
원 여러분들의 관심이 더욱더 절실한
때 입니다~~^^
모두들 총회에 직접 참석하셔서 사업
일정을 앞당겨 주십시오~~^^

[김상규]

실명전환이 카페 운영원칙 아닌지요?^^