*주의*<br />-본 자료는 작성자가 개인적으로 성수2지구 투자를 위한 사업성을 분석한 자료를 편집한 것임. 어디까지나 사적인 이용을 위해 만든 것이며 공식 자료가 아님. <br /><br />-본 자료는 성수 2지구 추진위가 제작.배포한 “조합설립동의를 위한 안내자료”의 수치를 분석코자 만들었음.<br /><br />-본 자료에 제시하는 사업성은 개인적인 분석일 뿐이며 이에 대해 다르게 분석한 내용이 있다고 해서 논란의 대상이 될 이유도 의지도 없음을 밝힘.<br /><br />-오류가 있을 수 있음. 재차 강조하지만 검증과 분석은 자료를 읽는 자의 몫이며 본인은 이 자료를 애초에 공개하고 검증받을 생각도 없었음. 자료가 틀렸다면 그냥 버리면 되고 본인은 그 누구와도 이 자료를 토대로 논쟁하거나 옳고 그름을 다툴 생각이 없음을 강조함. 완벽하게 개인적이고 개괄적인 분석자료일 뿐임<br /><br />-이 분석을 토대로한 결론도 어디까지나 본인의 의견일 뿐 무슨 절대적 정의나 지향점이 아님. 본인은 이 자료를 누구에게도 강요는 커녕 공개할 생각도 없었음을 마지막으로 강조합니다.<br /><br /><br /> 1. 기초 자료.<br /><br />성수 2지구의 종전자산평가액(구역내 모든 자산 평가액의 총합)은 644,176,468,000원. 대략적으로 6440억원입니다.<br /> *예상 현금청산자의 자산 총액은 뺀 것임*<br /><br />지출총액(사업비 총액, 즉 사업을 위해 필요한 공사비, 보상비, 설계비, 금융비용 등 모든 비용의 총합) 은 818,338,420,000원. 대략 8200억원.<br /><br />수입액(종후자산총액)은 1,495,846,756,000원. 대략 1조5천억 정도로 추산됩니다.<br /><br />이 수치를 토대로 추정비례율은 105.17%로 추정되었죠.<br /><br /><br /> 2. 기초자료의 분석<br /><br />1) 종전자산평가액은 감정평가기관에서 하므로 분석의 여지가 없습니다.<br /><br />2) 사업비(기타사업비+공사비) 8200억에 대한 분석.<br /><br />(1) “기타 사업비”의 분석.<br /><br />-사업비는 크게 세가지로 나눠지는데 “철거비” “신축비” “기타사업비용” 입니다.<br /> 이 중 철거비와 신축비는 말그대로 공사 자체를 위한 공사비이며 기타사업비용에는 사업을 진행하기 위해 드는 각종 보상비, 용역, 관리, 법무비용, 민원처리비용, 등기비용 등등등이 포함됩니다. <br /><br />-보통 재개발 구역은 건설비용은 크게 차이가 날 부분이 아니고(서울에서 짓든 제주도에서 짓든 건축비용 자체는 거의 같죠) “기타사업비” 에서 차이가 나게 됩니다. 사업기간이 늘어지고 각종 소송전에 휘말리게 되면 기타사업비 항목의 지출이 급증하게 되어 사업성을 갉아먹는 경우가 많습니다. 또 재개발은 재건축에 비해 청산조합원이 많고 보상비용도 많은 경우가 많아 기타사업비 항목이 어떻게 책정되어 있는가를 볼 필요가 있습니다.<br /><br />-보통 재건축의 경우 공사비 : 기타 사업비의 비율을 80:20 정도로 봅니다.<br /><br />-재개발은 재건축에 비해서 이런 리스크가 크기 때문에 공사비 : 기타사업비의 비율을 70:30 정도로 봅니다. 좀더 리스크가 있는 사업장은 65:35 정도로 보기도 합니다.<br /><br />-성수 2지구의 경우는 공사비 : 기타사업비의 비율이 58 : 42로 책정되어 있습니다. 이는 재개발 사례에서 보기 힘든 매우 극도로 보수적인 수치입니다. 참고로 본인은 이 비율이 60:40이 넘는 경우는 처음 봅니다. 어지간히 보수적으로 잡아도 기타 사업비 비율이 42%까지 잡는 사업장은 거의 보기 어렵습니다. <br /><br />-즉, 성수 2지구는 앞으로 이런저런 분쟁이 발생하거나, 일반적인 수준 이상으로 보상비가 발생하거나 하는 상황에서도 사업성에 영향을 미치지 않도록 설계되었으며 이는 추진위 측에서 근거없는 장밋빛 미래를 제시하기 보다는 보수적인 사업성으로 추후 발생할 지도 모르는 혹시 모를 사업성 악화에도 충분히 대비했다는 뜻이 됩니다.<br /><br />(2) 공사비의 분석.<br /><br />-딴 건 볼 필요가 없습니다. “연면적당 공사비(제곱미터당 공사비)”가 어떻게 책정되어 있는가? 이것만 보면 됩니다. 통상 재개발구역의 연면적당 공사비는 450만원~500만원 선에서 나옵니다.<br /><br />-성수2지구의 연면적당 공사비는 5,315,000원으로 책정되어 있습니다. 이정도면 상당히 여유있게 잡힌 편으로 추후 시공시 어느정도 초고층/특화설계할 것에 대비한 공사비로 보입니다. <br /><br />-쉽게 설명하면 공사비 추정도 여유있게 한 수치라는 것이죠. 이정도면 추후 시공사 선정 후 이런저런 특화설계가 들어가더라도 공사비가 크게 늘어날 염려는 별로 하지 않아도 됩니다. 물론 좀 늘어나도 상관 없습니다만..(전 오히려 이게 늘어나길 바라는 쪽입니다. 그런 제가 보기에도 공사비는 여유있는 편입니다.)<br /><br /><br />(3) 종합분석.<br /><br /> 객관적으로 봤을 때 사업성을 악화시킬 만한 리스크는 거의 모두 포함시키고도 제법 여유있는 사업계획입니다. 물론 세부항목으로 가면 조금씩 조정이 필요한 부분이 보이지만 몇십억 단위라 전체 사업비에 비하면 크게 따져볼 일도 아니고 늘어나면 늘어나나 보다 해도 아무 상관이 없는 부분들입니다.<br /><br /> 예를 들면 보상비 항목에서 현금총산 총액을 1150억을 추산해 놨는데 이는 사업비의 14.058%로 정말 터무니 없을만큼 넉넉한 수치입니다. 보통 10%만 잡아도 충분하며 실제 사업에 들어가면 현금청산 비율은 10% 이상이 되지는 않을 겁니다.<br /><br /> 반면 관리비 항목으로 되어 있는 추진위운영비/조합운영비/신탁등기비/소송비 등이 총 51억원이 잡혀 있는데 이는 총사업비의 0.626%입니다. 통상 1%를 넘지 않는 선으로 잡는 점에 비춰 보면 다소 적은 금액이죠. 이를 2배로 증액시킨다 해도 고작 51억원이 늘어날 뿐입니다.<br /><br /> 현금청산에서 적어도 200억 이상이 줄어들 것을 감안하면 아무것도 아닌거죠. 그러니까 세부항목에서 증감을 조절하더라도 전체로선 굉장히 여유있는 사업비용이 됩니다.<br /><br /> 즉, 기타사업비도 넉넉하게 잡혀 있고 공사비도 크게 증액될 여지는 적기 때문에 성수 2지구 사업을 진행함에 있어 예상치 못한 사업비의 증가로 함정에 빠질 가능성은 희박합니다.<br /> <br /><br /> 3) 종후자산 평가액에 대한 분석<br /><br />-종후자산이란 우리가 재개발을 모두 마친후 우리 구역 자산의 총합을 말합니다. 이를 좌우하는 건 모두 아시다시피 “일반분양가”에 달려 있죠. <br /><br />“ 우리 집들을 다 허물고 새로 짓는 집을 얼마나 비싸게 팔수 있는가? “ 가 종후자산의 핵심입니다.<br /><br />-분양세대수는 평형별로 총 1582세대이며 이중 조합원분양 989세대를 제외하면 593세대의 일반분양 물건이 나옵니다.<br />**상가분양도 있으나 이는 분석에 포함하지 않음**<br /><br />-[조합설립동의를 위한 안내자료]에 의하면 일반분양을 평당 2750~3000만원에 분양하는 것으로 종후자산 평가를 하고 있습니다. 말할 필요도 없이 너무나도 보수적인 분양가로 책정한 것입니다. <br /><br />-성수 2지구는 시점상 4지구,1지구,3지구 후 마지막 분양이 될 가능성이 높습니다. 그때쯤이면 성수지구는 서울 내에서 개포대치를 능가하는 슈퍼이슈 아파트가 되어 있을 것입니다.<br /><br />-현재 기준으로 4지구가 분양을 하더라도 34평 분양가 16억 이상은 충분히 가능하고도 남습니다. 그렇다면 1지구가 분양할 때쯤이면 4지구 분양권에 피가 붙어 있을 것이고 1지구 분양가는 당연히 4지구 분양가+P보다 높아질 것입니다. 최하 18억 이상일 텐데요. 그리고 1지구 분양후엔 다시 분양권에 피가 붙을 것이고 3지구는 아마 이에 준하는 분양가가 메겨지겠죠. 이후 불이 붙을대로 붙은 성수지구에서 마지막으로 2지구가 착공하고 강변북로 지하화 공사가 동시에 진행되며 분양물량이 나오면 어느 정도 가격에 분양이 가능할까요?<br /><br />-옥수와 금호동의 자잘한(?) 재개발 구역의 아파트들이 비슷한 시기에 서로 상승효과를 일으키면서 천정부지로 오르는 모습은 모두 보셨을 겁니다.<br /><br />-갑자기 옥수 금호 얘기를 왜 하냐면<br /> 성수는 한남 1,2,4구역의 일반분양과도 시기가 맞물릴 가능성이 높기 때문입니다. 당장 한남3구역과 성수4지구의 속도가 크게 차이가 나지 않습니다. 한남의 각 구역과 성수 각 구역이 서로 주거니 받거니 하면서 강북 한강변이 천지개벽을 실제로 보여주기 시작하면 시세는 얼마까지 상승이 가능할까요? 상상을 초월할 것입니다.<br /><br />-저는 극히 보수적으로 잡더라도 성수2지구의 일반분양가는 34평(84m2) 기준 20억은 충분하다고 보고 있습니다.<br /><br />-하지만 거기서 더 보수적으로 잡아서 평당4천에 분양한다고 보고 한번 계산해 보겠습니다.<br /><br />12/15평형은 일반분양 없음.<br /> 현재추정분양가 예상되는 추정분양가<br />24평 7억1500 -> 9억6천 차액 2억4500 x 72<br />34평 9억8100 -> 13억6천 차액 3억7900 x 325<br />45평 12억6600 -> 18억 차액 5억3400 x 127<br />53평 14억5000 -> 21억2천 차액 6억7천x69<br /><br /> 토탈하면 종후자산 수입액이 254,863,000,000원 증가합니다. 종후자산이 2천500억이 넘게 늘어나죠.<br />이를 토대로 비례율을 다시 계산하면 144.738%가 나옵니다.<br /><br />-비례율 145%가 무슨 뜻일까요. 현 사업계획을 아무것도 수정하지 않고 이대로 그냥 진행해도 ‘정말 최악의 경우에’ 우리의 권리가액은 40%이상 늘어납니다. 감정평가 잘 받으려는게 결국 권리가액 높이려고 하는거죠? <br /><br />-그럼 어떤 일이 벌어지는지? 더 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 현 사업계획 그대로 실행했을 때 6억의 감정평가 그대로 인정하고 가면 비례율이 145%가 되고 8억7천만원의 권리가액이 되죠. 근데 사업계획상의 조합원 분양가가 7억8천500만원이네요. 그럼 어떻게 되겠습니까? <br /><br />- 네, 20억짜리 34평 아파트 한채 받고 추가로 현금 8천500만원 받으시는 겁니다.<br /><br />- 다만 비례율이 너무 높아지면 세금을 많이 내게 되므로 본격적인 사업시행 시엔 감정가를 높여서 비례율을 낮춰야 합니다. 건축비를 두 배로 높일 순 없잖습니까? 누구 좋으라고? 하지만 어찌되건 근본적으로 권리가액 자체는 변동하지 않습니다.<br /><br />-제가 사석에서 강변현대 주민 한분께 말씀드린 적이 있습니다. 추가분담금 문제로 화를 많이 내시길래 “제 생각에 한신은 당연하고 현대도 추분 아마 거의 안드실 것 같은데요. 감정가 그렇게까지 연연하실 필요가 없는데....”라고요.<br /><br />-그게 이 뜻입니다.<br /> <br />3. 맺음. 드리는 말씀.<br /><br />-현 추진위 의 사업계획 및 비용추산은 대단히 보수적이며 타당합니다. 우리 지구는 총사업비용이 매우 넉넉하게 책정되어 다소 예상밖 사태가 벌어지거나 사업비 증가이슈가 발생하더라도 사업성 문제로 난항을 가능성은 희박하고요. 또 이것이 사업성(비례율)을 갉아먹을 가능성도 마찬가지로 적습니다. 즉 사업비가 줄어들 여지는 있어도 증가할 여지는 별로 없습니다.<br /><br />-사업이 진행되면 될수록 비례율은 폭발적으로 증가할 가능성이 높습니다. 아마 이에 따라 감정가를 높여야 하겠지만 어차피 권리가액은 변동하지 않습니다.<br /><br />- 사업이 마무리되고 나면 “내가 왜 고작 의미도 없는 몇천 가지고 그렇게 화내고 수명 깎아먹었을까” 하고 웃게 될 가능성이 100%라고 봅니다.<br /><br />-아무래도 많은 분들께 보여드리는 것이다 보니 본문의 제가 분석한 사업성 역시 지극히 보수적으로 본 내용입니다. 사실 본인은 2지구의 실제비례율은 160% 이상이 될 거라고 봅니다. 이제 무슨 뜻인지 이해하셨을 거라 봅니다.<br /><br />- 서울의 다른 동네는 돌맹이도 모아서 황금을 만드는 판입니다. 우리의 손엔 이미 황금이 있습니다. 이 황금을 잘 모아서 덩어리를 만들면 눈부신 금자탑을 쌓을 수 있습니다. 그러나 이 덩어리로 서로 부딫치고 싸우면 결국 가루가 되어 날려 사라질 것입니다. 모두가 좀더 현명하고 좀더 화합하고 목표를 향해 달려가는 2지구가 되었으면 합니다.<br /><br />감사합니다.
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첫댓글아래글 1탄과 마찬가지로 단톡방 개설자의 공들인 분석입니다 단톡방 개설자는 17년 상반기에 한남등 굴지의 재개발지와 검토, 심층투자분석 후에 우리 2지구에 입성한 사람입니다 현재 추진위나 기타세력들과 하등의 관계가 없는 철저한 개인분석으로 하등의 입김이 들어가지 않은 깨끗한 분석자료 이니 참고하시구요 2지구 단톡방도 아무 이권개입이 없는 순수한 2지구 토지등소유자의 방입니다 현 추진위관계자든 소송관계자든 반대파든 누구든 들어오고 나갈수 있는 자유가 있는 방이니 많은 참여 부탁드립니다
위에도 말씀드렸지만 단톡방 개설자는 순수한 2지구 토지등소유자로서 어떠한 이권도 개입되지 않은 순수한 개인자산 증식과 미래의 2지구입주를위해 우리 2지구의 발전을 원하는 사람입니다 단톡방 개설로 격려도 있지만 욕설까지 섞인 협박(?)전화 까지 받고있습니다 생업에 바쁜와중에도 2지구발전을 위해 시간쪼개가며 할애해 단톡방 관리 하고 있습니다 부디 협박(?)전화등은 자제해주시길 바랍니다
2지구에 이렇게 내공 있으신분이계시다니..., 참,다행이다,생각들면서도 한편으론 2지구가 다시 보이네요. 사실 2지구가 젤 뜨거운감자라고 생각하거든요. 추진위원장님개인자체부터 많은 문제가있다고 생각하고있던차에 2지구주민이 이런 사이다의견을 발언해주시니 안심도되고 희망이보이네요. 주민들이 이렇게 현명하고 똑 소리가 나는데 잘 안될리가있겠습니까? 외려 집행부가 더 긴장해야될것같습니다. 2지구화이팅입니다.모든성수지구 화이팅합시다.
저를 비롯한 많은분들이 바로 그점을 매우 안타깝게 생각하고있습니다. 제가 알기론 2지구추진위원장님 혼자만의 고집이라고들었습니다. 추진위원들을비롯한 여러주민들이 참 대책없는분이라고 바른말을해도 고집불통인가봅니다. 2지구가 자꾸 뒤쳐지는덴 여러가지 이유가 있겠지만 2지구추진위원장님옹고집이 제일 큰 난관인것같습니다. 옛말에 민심은 천심이라했습니다. 한 단체의장이라면 적어도 어떻게 처신하는게 옳은지정도는 기본적으로 좀 아셨으면...합니다.
첫댓글 아래글 1탄과 마찬가지로 단톡방 개설자의 공들인 분석입니다
단톡방 개설자는 17년 상반기에 한남등 굴지의 재개발지와 검토, 심층투자분석 후에 우리 2지구에 입성한 사람입니다
현재 추진위나 기타세력들과 하등의 관계가 없는 철저한 개인분석으로 하등의 입김이 들어가지 않은 깨끗한 분석자료 이니 참고하시구요
2지구 단톡방도 아무 이권개입이 없는 순수한 2지구 토지등소유자의 방입니다
현 추진위관계자든 소송관계자든 반대파든 누구든 들어오고 나갈수 있는 자유가 있는 방이니 많은 참여 부탁드립니다
추...추천합니다!!
엄청난 내공이 담긴 글이군요!
위에도 말씀드렸지만 단톡방 개설자는 순수한 2지구 토지등소유자로서 어떠한 이권도 개입되지 않은 순수한 개인자산 증식과 미래의 2지구입주를위해 우리 2지구의 발전을 원하는 사람입니다
단톡방 개설로 격려도 있지만 욕설까지 섞인 협박(?)전화 까지 받고있습니다
생업에 바쁜와중에도 2지구발전을 위해 시간쪼개가며 할애해 단톡방 관리 하고 있습니다
부디 협박(?)전화등은 자제해주시길 바랍니다
https://open.kakao.com/o/gPQZAvD
2지구 단톡방 대기방 주소입니다
들어오셔서 토지등소유자 확인절차후
2지구단톡 본방에 입장 가능합니다
2지구에 이렇게 내공 있으신분이계시다니..., 참,다행이다,생각들면서도 한편으론 2지구가 다시 보이네요. 사실 2지구가 젤 뜨거운감자라고 생각하거든요. 추진위원장님개인자체부터 많은 문제가있다고 생각하고있던차에 2지구주민이 이런 사이다의견을 발언해주시니 안심도되고 희망이보이네요. 주민들이 이렇게 현명하고 똑 소리가 나는데 잘 안될리가있겠습니까? 외려 집행부가 더 긴장해야될것같습니다. 2지구화이팅입니다.모든성수지구 화이팅합시다.
주민들은 매우똑독하나 일은추진하시는분들은 더똑똑하신데 2지구는 배가산으로가고있습니다 어찌하여 법원에서 판결내리신내용대로 실행하시지않으십니까 빠른시간내에 실행하세요
저를 비롯한 많은분들이 바로 그점을 매우 안타깝게 생각하고있습니다. 제가 알기론 2지구추진위원장님 혼자만의 고집이라고들었습니다. 추진위원들을비롯한 여러주민들이 참 대책없는분이라고 바른말을해도 고집불통인가봅니다. 2지구가 자꾸 뒤쳐지는덴 여러가지 이유가 있겠지만 2지구추진위원장님옹고집이 제일 큰 난관인것같습니다. 옛말에 민심은 천심이라했습니다. 한 단체의장이라면 적어도 어떻게 처신하는게 옳은지정도는 기본적으로 좀 아셨으면...합니다.
우리가 어떻게하면 살수있는지는 우리앞에 모범답안지가 놓여있습니다 그걸모르시는분이딱한분계세요 여러분들이맞추어보세요 바로정답이떠오르실꺼예요 이문제를 처음부터 추진위사무실에서주민회의때마다 부르짖었던 한사람이접니다
위 분석자료를 근거로 2지구가 비례율이 저 정도면 1,4지구는 200% 육박하는 상상을 뛰어넘는 수익률가능성을 예측할수 있내요.
1-4지구 수익율은 단군이래 재개발 역사상 최대일듯 싶습니다.
진짜 속도전이 key입니다. 1-4지구 어여어여 갑시다.
좋은글 감사합니다 스크랩해 갑니다.