코로나 19, 임대료 분담은 조속히 시행되어야 한다.

[맘상모]

<임대료 분담은 조속히 시행되어야 한다.>

코로나19로 모두가 어려움을 겪고 있다. 그 중에 특히 임차상인의 어려움은 생존권을 위협할 상황까지 도달했다. 정부에서 다양한 지원책을 내고 있지만 일회성이고 시장에서 얻어지는 효과는 그다지 크지 않다.

임차상인에게 가장 필요한 도움은 고정비의 절감이다. 임대차 관계에서 가장 큰 고정비는 임대료이다. 경기가 어렵고 영업시간이 제한되면 임차상인의 노력으로 변동비의 절감은 어느 정도 가능하다. 하지만 수입이 줄어들거나 없는 상황에서 고정비(임대료)는 바로 생존권의 위협으로 직결된다.

- 정부가 차임감액청구권을 시행해야 한다.

최근 통과한 상임법의 ‘제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’에 의한 차임 증감 청구권은 기존의 차임증감청구권과 비교해 실효성이 없다. 강제성이 없으며 임차인이 임대인과의 관계, 법정에 소요되는 시간과 비용, 결과의 불확실성 등을 감안하면 임차인 개인이 이를 활용하기는 매우 어려운 것이 현실이다. 이는 뼈가 부러진 환자에게 빨간 약을 처방한 것과 다를 바 없다. 과거 이러한 청구권은 행사한 사례조차 찾아보기 어려운 상황이다. 결국 코로나19와 같은 국가 재난 상황은 정부가 나서 차임 감액의 행정처분을 시행해야만 한다.

- 임대료 분담이 필요한 이유.

코로나19로 인한 정부의 행정조치 대상은 상가이다. 상가의 이해관계자는 임차인, 임대인, 금융기관이다. 그런데 행정조치로 인한 피해는 임차인이 모두 짊어지고 있다. 이러한 불균형은 분배되어야 하며 고통분담의 형식으로 이어져야 한다.

상가에서 임차인과 임대인 그리고 금융기관을 이어주는 연결고리는 임차인이 내는 임대료에서 시작된다. 임대인은 임대료를 받아 생활을 하고 대출이 있는 경우 금융기관에 이자를 납부한다. 그런데 임차인의 수입에 문제가 생기면 뒤로 이어지는 연결고리는 무너질 수밖에 없을 것이다. 즉 임차인이 살아야 임대인과 금융기관의 부실을 막을 수 있으며 이것은 각 이해관계자가 상생의 관계에 있다는 것을 의미한다.

실제 시장에서 임차상인을 구하기 위해 많은 임대인들이 시행하는 방법 중에 하나가 Rent Free이다. 임차인이 자리를 잡고 안정화 될 동안 임대인이 일정 기간 동안 임대료를 면제해 주는 방법이다. 최근 착한 임대인 운동이 있었지만 효과가 크지 않았고 임차인을 구하기 위한 임대인의 Rent Free같은 자발적 시행은 임차인이 들어오고 나면 더 이상 일어나지 않는다.

착한 임대인 운동 등이 효과를 보지 못하는 이유도 건물 대출 이자에 대한 부담, 임대료의 하락이 건물 가치의 하락과 연결될 수 있다는 우려에서 기인될 수 있다. 하지만 이는 코로나19 기간 동안의 임대료 분담이기에 건물의 가치 하락과는 연관되지 않는다. 또한 폐업으로 공실이 된 상가는 재임대가 매우 어렵다는 것을 인식한다면 이해관계자의 임대료 분담은 임차인은 물론 건물주 본인을 위해서도 필요하다는 것을 인식할 필요가 있다.

결국 코로나19같은 국가 재난 사태에는 정부가 나서 행정적 집행을 강행해야만 한다. 이는 어느 누구의 재산권 침해가 아닌 공익과 이해관계자의 상생, 위기에 처한 임차상인의 생존권을 위한 매우 중요하고 급한 일이기 때문이다.

- 어떻게 분담할 것인가?

정부의 집합금지 등의 행정조치가 이루어진 상가에는 고통분담 즉, 임대료의 분담이 이루어져야 한다. 임대료의 분담은 이해관계자에게 분배되어야 하며 정부는 공익의 행정처분으로 인해 발생한 불이익 당사자에게는 적절한 지원이 이루어져야 한다.

예컨대 임대료가 100만원이라고 가정할 때 50% 감액 행정처분으로 결정되면 임차상인은 50만원을 납부한다. 임대인은 50만원의 임대료에서 50%인 25만원을 건물 매입시 발생한 대출이자를 금융기관에서 공제받는다. 임대인은 임차상인으로부터 받은 임대료로 생활비와 대출이자를 납부하는 상황이라면 생활비는 임차상인에게 받고 대출이자는 지원을 통해 부담을 줄여준다는 개념이다.

 정부는 대출을 감면해 준 해당금융기관에 여러 가지 정책적 지원을 해준다. 정부 역시 금융기관과 이해관계에 있기 때문이다. 이는 최근 과도한 세금으로 발생하는 국민적 우려를 일정부분 해소시키는 효과도 있다.

이는 고통 분담의 차원이며 수입이 줄거나 없어지는 상황에서 고정비가 발생하는 경우가 갖는 위험을 분산시키기 위한 방안이므로 금융기관에 상가 매입시 받은 대출이 없는 임대인의 경우는 금융기관의 이자 감면 혜택 적용을 받지 못한다.

지금 시행하고 있는 150만원, 200만원 같은 일괄 지급은 100만원의 임대료를 내는 임차상인과 500만원을 내는 임차상인, 자기건물에서 운영을 하는 경우 같이 개별적 상황이 다 다르기에 효과에 한계가 있을 수 있다. 또한 최근 개정된 임대료 3개월 연체가 6개월로 바뀐 조항, 자영업자 대출 등은 지금의 위기가 극복되지 않으면 고금리의 연체이자까지 더해져 보증금마저 잃게 되는 상황이 올 수 있기에 현실적인 대안으로는 부족하다.

대한민국의 자영업시장 비중은 OECD 국가 중에 최상위권에 속해 있다. 자영업 시장이 무너지는 것은 대한민국이 무너질 수 있다. 정부는 코로나19 위기가 수그러질 때까지 만이라도 조속히 임대료 감액에 대한 행정집행을 행사하여야 한다.

고통을 나누면 반이 된다면 이번에는 넷으로 나누어보자.