"맞아 떡실신 각오하고 분석한 풍림산업 비상론"

[스마일,]

제목: "맞아죽을 각오하고 분석한 풍림산업 비상론"

4월 시장의 핵심은 건설입니다.  건설중에서도 미분양아파트 관련워크아웃테마가

시장의 핵심이 되어 주가부양에 일조를 할것이며 더 나아가 경제를 살리는 원동력이 될것입니다

개인투자자들은 종합주가지수 3000의 신화를 향해  바닥을 다지고 재도약하는 이때

반드시 선점하여  주가상승의 낙오자가 되어서는 안될것입니다.

소형건설사 워크아웃테마 구성종목

         ** 대장주 ;  풍림산업            ** 후발주 ;  신일건업,  경남기업 ,  삼호

풍림산업 현재 테마의 대장으로 챠트및 주가 형성하고 있으며  현재 우리은행측 실사 마무리단계

워크아웃 이행약정서 체결이 예상되는 4월초순부터 본격 주가 상승이 예상되며

4월 최고의 대박테마가 될것임을 감히 예상합니다.

관련기사 :     발췌)   우리은행은 풍림산업(001310) 삼호(001880) 우림 등 나머지 건설사에 대해서는 이달 말까지 (3월말) 채권단 의견을 조율해 늦어도 4월 초순까지는 MOU를 체결한다는 계획이다. 

정부“미분양 아파트 민간펀드로 해결” 

정부가 미분양 투자상품을 조속히 출시하고 주택수요 보완방안을 병행·추진키로 했다. 아울러 주택금융공사의 집단대출 보증비율도 100%로 확대키로 했다.

이와 관련 정부는 30일 ‘제8차 위기관리대책회의’를 통해 ‘민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소 방안’을 논의·확정했다.

현재 전국 미분양은 외환위기시 수준(10만3,000가구)과 장기 평균수준(7~8만호)을 크게 상회하는 16만2,000가구를 기록하고 있다. 특히, 준공전 미분양(11만4,000가구)은 전체 미분양의 70% 수준으로 높은 비중을 차지하고 있는 상황.

더욱이 미분양 적체로 인한 자금난으로 준공전 사업장이 부실화될 경우, 하도급업체 연쇄부도, 실업양산, PF 부실화까지 우려되고 있다.

정부는 지난해 10월 21일 공공부문의 직접 매입방안과 함께 미분양 펀드 지원 방안을 발표했지만 준공전 미분양 투자상품은 투자자 모집의 어려움, 관계기관간 이견 등으로 출시가 지연되고 있는 것으로 나타났다.

이에 정부는 우선 자산 유동화, 리츠·펀드 등 다양한 형태의 미분양 투자상품을 통해 준공전 미분양을 해소한다는 방침이다. 단, 준공전 미분양 투자상품은 건설사의 부도로 인한 공사중단 가능성 등의 리스크로 투자자 모집에 애로가 있는 만큼 공공부문의 지원을 통해 민간자금의 투자유인을 제고해 다양한 상품이 출시될 수 있도록 할 예정이다.

즉 건설사는 공적 신용보증기관(주택금융공사)의 신용보강을 통해 채권(회사채 등)을 유동화해 자금을 조달하고, 대한주택보증은 조달된 자금을 관리하며 사업장에 투입하고, 건설사 부도시 공사완공을 책임지는 분양보증을 제공하게 된다.

리츠펀드의 경우 투자자의 출자·대출 등으로 자금을 조달해 리츠·펀드를 설립한 후, 건설사로부터 미분양 주택을 할인 매입하도록 할 방침이다. 다만, 펀드·리츠의 운용기간 만료시까지 처분되지 않은 미분양 주택은 대한주택공사가 약정된 비율로 할인매입한다.

주택금융공사(주택신용보증기금)의 집단대출 보증비율 역시 현행 90%에서 2009년말까지 한시적으로 100%로 확대한다.

대상은 분양계약을 체결한 자의 중도금, 잔금 대출 등에 한하며 개인당 2억원이 한도. 수수료율도 0.22~0.5%로 책정된다.

한편 정부는 이번 방안을 추진하기 위해 공공기관간(주택금융공사-대주보, 주공-대주보) 별도로 협의체를 구성, 공모절차 등을 통해 공식적으로 투자안 접수할 계획이다 

정부 준공전 미분양아파트 완공,분양보증

정부가 30일 내놓은 미분양아파트 해소방안은 지난해 10월 미분양대책 발표 이후에도 좀처럼 줄어들지 않는 미분양 아파트 물량을 털어내기 위해 민간자금을 적극 활용하겠다는게 핵심이다.

파트를 매입할 수 있게 해주고 나아가 대한주택보증등 공공기관이 건설사 부도에 따른 위험 부담까지 보증해 주겠다는 것이다.금이 미분양아파트에 투자 할 수 있도록 건설사에서 분양가보다 싼값에 미분양아파트를 매입할 수 있게 해주고 나아가 대한주택보증등 공공기관이 건설사 부도에 따른 위험 부담까지 보증해 주겠다는 것이다.

준공전 미분양아파트 매입시 정부 보증

정부가 시중 자금을 유입하기 위해 내놓은 대책은 크게 두가지이다.

우선 펀드나 리츠등 투자상품이 미분양아파트를 매입할 때 건설사로부터 최대 50%가량 싸게 매입할 수 있도록 해주기로 했다.

특히 아직 준공되지 않은 미분양아파트의 경우 건설사의 부도 위험탓에 투자자금이 유입되지 않고 있다는 판단에 따라 공공기관의 보증을 대폭 확대할 계획이다.

펀드나 리츠가 매입한 미분양 아파트에 대해 대한주택보증이 공사완공은 물론 완공후에는 분양까지 책임져 주겠다는 것이다.

여기에 펀드나 리츠 운용기간이 끝날때까지 처분되지 않은 미분양아파트는 대한주택공사가 매입해 주기로 했다.

사실상 정부 보증을 통해 미분양아파트 투자에 따른 손실을 없애주겠다는 것이다.

또 미분양 아파트를 담보로 건설사가 발행하는 자산유동화증권등에 대한 정부보증도 확대하기로 했다

기존에는 준공된 미분양아파트에 대해서만 주택보증, 주택금융공사를 통해 신용보증을 해줬지만 앞으로는 준공되지 않은 미분양 아파트에 똑같은 혜택을 주기로 했다.

부동산 집단대출 보증비율도 확대

정부는 금융권의 대출을 확대하기 위한 방안도 내놓았다. 작년 4분기부터 금융권이 주택경기 하락, 건설사 부실등을 이유로 아파트 집단대출을 줄이면서 주택수요를 위축시키고 있다는 판단에서다.

이를 위해 아파트분양자들이 은행에서 중도금 및 잔금을 대출받을 경우 주택금융공사가 지원해 주는 대출보증한도를 종전 90%에서 올해 연말까지 한시적으로 100%까지 늘리기로 했다

다만 보증한도는 종전과 마찬가지로 개인당 2억원 보증수수료는 0.22-0.5%로 유지하기로 했다. 이에따라 은행에서 2억원을 대출받은 사람의 겨우 지금까지는 1억 8천만원까지 보증을 받을수 있었지만 앞으로는 2억원 모두에 대해서 보증을 받을 수 있다.

구본진 기획재정부 정책조정국장은 보증한도를 늘리게 되면 금융권은 대출확대에 따른 위험 부담을 줄 일 수 있고 건설사도 신용 위험을 대폭 줄일 수 있을 거라 말했다. 

미분양아파트 투자 활성화된다

집단대출 보증비율 100%로 확대

앞으로 건설사가 미분양 아파트를 기초자산으로 발행하는 채권은 원리금 상환이 보장된다. 아파트 분양 때 이뤄지는 중도금 대출에 대한 보증비율도 한시적으로 100%까지 확대된다. 정부는 30일 위기관리대책회의를 열고 이같은 내용의 ‘미분양 해소 방안’을 확정했다.

정부는 지난해 10월 이후 미분양 아파트를 공공부문이 직접 매입할 수 있도록 하는 등 대책을 몇차례 내놓았다. 그러나 1월 말 미분양 아파트가 16만2000여채에 달하는 등 별 효가가 없었다.

기획재정부 구본진 정책조정국장은 “일부 사업장에선 공사가 지연되고 하청업체가 도산하는 등 연쇄 피해가 우려된다”며 “민간자본 투자를 늘리기 위해 투자 상품에 대한 보증을 늘려주기로 했다”고 설명했다.

유동화 증권 주택금융공사가 원리금 보장

우선 미분양 아파트를 기초로 발행하는 자산유동화 증권에 대해 주택금융공사가 원리금을 보장해주기로 했다. 건설사가 부도가 나더라도 공사가 계속될 수 있도록 대한주택보증이 분양 보증도 서준다.

이렇게 되면 민간 투자자들은 돈을 떼일 걱정 없이 채권을 살 수 있게 된다. 대신 주택금융공사는 짓고 있는 아파트를 담보로 받고, 공사가 끝나면 아파트를 매각 또는 임대해 자금을 회수하게 된다. 채권 판매대금은 건설사가 아닌 주택보증이 받아 공사비 지급, 프로젝트 파이낸스(PF) 대출 상환 등에 사용하게 된다.

리츠나 펀드가 공사중인 미분양 아파트를 살 경우에도 대한주택보증이 공사 완공을 책임지기로 했다. 일단 아파트가 다 지어져야 매각이나 임대가 가능하기 때문이다.

리츠 및 펀드가 매입한 미분양도 주택보증이 책임

또 나중에 처분이 안되면 주공이 되사준다. 구본진 국장은 “리츠·펀드가 약 30% 정도 할인된 가격에 사는데다 나중에 돈이 묶일 일도 없어 건설사가 다 망하는 최악의 경우만 아니라면 투자자들에게 일정한 수익이 보장된다”고 설명했다.

대신 건설사가 미분양 아파트를 펀드에 넘기고 받은 돈은 역시 대한주택보증이 맡아 관리하게 된다. 익명을 요구한 국토해양부 고위관계자는 “리츠와 펀드, 자산유동화를 통해 약 3만 채 정도의 미분양 아파트가 처리될 것으로 기대한다”고 말했다.

투자자입장에서의 관련테마의 시각

미분양 아파트 문제는 정부의 가장 시급한 문제점 중에 하나입니다 어제 30일 긴급비상대책회의안건으로 다루어질 만큼

심각한 문제이기에 정부에서 세제개편이나 금융지원 등 다각적인 해결책을 내놓고 있습니다.

학습효과에서 외환위기 이후 우리나라의 아파트 가격이 어떻게 변화했는지 짚어보면 알겠지만, 현재는 큰 골치덩어리 

그로 인해 자금줄 동맥경화로 문제가 된 중소 건설사들 특히 미분양 물량이 가장 많은 풍림산업 같은 회사들은 역으로

보면 마분양 아파트 문제만 해결되면 이 위기가 새로운 도약의 기회였음이 증명될 것입니다.

우리 투자자도 이런 기회를 활용하여 한단계 레벨업 하는 기회로 삼아야할 것이라 생각합니다.

풍림산업은 최근 일년간 장기하락의 지하실에서 급등한터라 두려움이 없진 않지만 아직 시작단계라 볼 수 있습니다.

현재의 시각에서 본다면 암담한 현실만이 보입니다. 그러나  조금만 눈을 들어 길게 본다면 찬란한 미래가 보일겁니다.

"용기 있는 자가 미인을 얻는다" 라는 속담을 곱씹어 보면서 차분하게 판단하시면 좋을 것 같습니다^^

[독도]

풍림산업 관심종목입니다