돈이 되는 임야를 살때는 이렇게 하라

[김두화]

돈이 되는 임야를 살때는 이렇게 하라.

1. 큰 땅을 사서 분할한다
임야는 면적에 따라 가격차이가 크다.

똑 같은 위치의 땅도 작은 것은 큰 땅의 2배 이상 가기도 한다.

큰 땅을 여러 명이 매입해 분할하는 것이 현명한 투자 요령이다.
개정법률로 분할금지가 되었으니,공동투자 →공동분배의 방식으로 매입하면된다.

이 방법은 땅 투자의 가장 기본이며, 안정적이고 수익률이 높다.

미리 구체적인 매도시기,방법과 수익분배 방식을 구체적으로 명시하여

'공증'한다면 큰 문제는 없을 것이다.

아주 쉬운 투자방식인데 활성화 되지 못한 이유는 투자자간의 신뢰문제 때문이다.

이 문제를 극복하면 초보자의 소액 투자방식으로는 가장 권하고 싶은 방법이다.
 
2. 도로에서 한발짝 들어간 땅을 매입한다
도로변의 땅과 도로에서 한 발짝 들어간 땅은 가격차이가 크다.

도로에서 한 블록 들어가도 진입로를 내면 용도에는 별 차이가 없다.

전원 카페나 모텔같은 경우는 오히려 운치가 있어 좋다.
땅을 보는 안목과 실전경험이 풍부해야 한다. 현장상황을 보고, 앞 땅이

죽어있는 지형을 선택하면 된다.

고수들은 아예 맹지에 길을 내고, 몇배의 가치상승을 노린다.  땅을 만드는 것이다.
 
3. 현지인과 친해진다
현지사정을 가장 잘 아는 사람은 동네사람과 이장이다.
그들과 친해지면 싸게 좋은 물건을 매입 할 수 있고 토지 개발시에도

많은 도움을 받을 수 있다.
무조건 친해지라는 의미가 아니다. 시골 사람이라고 모두 순진(?) 하겠는가? 

윈윈을 말하는 것이다. 현지인은 그 물건의 이력을 정확히 알고 있다.

소유자와 원가, 매도이유를 알아야 사기예방과 매입원가를 싸게 할 수 있다.

더 적극적인 방법은 소개한 현지인에게 일부 또는 공동으로 매입하자고 제안 한다.

만일 승락한다면 매도가도 좀 더 떨어지며, 관리도 용이하다.
 
4. 주변 개발계획을 잘 따져본다
'위치를 잘 골라야 한다. 해당 군청 지적과에서 대상 필지가 있는 임야위치를 확인하고

개발계획을 확인해야 한다.
개발계획은 말 그대로 '계획'이다.

언제 실행될지 모르니, 발표된 개발계획을 맹신하지 말자. 

만일, 계획대로 실행된다해도 내 땅이 혜택을 볼지, 오히려 악화될지는 모르는 것이다.

예정 도로 노선에 따라 천지차이다.

'토지이용계획확인원'의 해당 용도를 관공서와 현지의 설계측량사무소에 문의한다. 

개발허용범위와 제한용도를 구체적으로 파악하고, 비용도 산정한다.
 
5. 경사도와 토질을 살펴본다
아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 없다. 경사를 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다.

흔히 토질은 관심 밖에 두기 쉬운데 토질은 임야의 활용 범위를 넓혀 준다.
우리나라 지형상 낮은 지형의 구릉지 임야가 얼마나 있겠나?

있다해도 그런 물건들은 농지나 대지 가격이다. 일단 임야는 싸야한다.

보전산지든 준보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으니,

내 목적과  맞는 물건을 구하면 된다.

임야물건은 대개 보전과 준보전의 용도가 섞여 있는 경우가 많다.

싼 임야는 면적의 10%만 개발해도 원가 이상의 가치가 나오는 곳이 흔하다. 
 
6. 주변환경을 본다
주변경관이 좋으면 물건값이 올라간다.

특히 요즘같이 전원 마인드가 커져 가고 있을때는 주변경관이 임야의 가치를 좌우한다.

물(계곡, 강, 바다)과의 관계도 빠뜨리면 안 된다.
미래에는 '경관재테크'란 용어도 등장하지 않을까? 산림청의 산림정책을 잘 살펴보자.

보호 할 가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하고 있는데,

무조건 개발금지가 아니라 다양한 산지활용을 권장하고 있다.

수목원,야생화,약초,방목,산지식물재배,경제림조성 같은 이용 목적에 따라

금융지원도 하고 있으니, 장기투자와 귀농목적인 경우는 주변환경과 입목상태를

잘 살펴야한다.

보전산지의 악산이라도 외면하지 말고, 항상 가능성을 따져보는 습관을 길러보자.
 
7. 개발목적에 맞는가 살펴본다
전원주택, 목장, 레저, 실버타운, 육림 등 자신의 활용 목적과 맞는지를 알아본다.

설령 내가 개발하지 않더라도 나중에 살사람이 무슨용도로 사용할지 생각해 봐야한다.

개발목적을 정할때는 필히 환금성을 염두에 두자. 많은 시간과 비용을 투자하여

개발해 놓고 뜻하지 않은 사정으로 팔아야 하는 경우도 생길 수 있다.

땅은 한번 손대면 회복하기 어렵고, 손댄 땅은 매력이 없다.

성급한 개발보다 장확한 컨설팅에 주력하고, 먼저 개발방법을 연구하자.
 
8. 임지상의 제한물권 등을 확인한다
임야는 면적이 넓다보니, 임지상에 분묘가 있는지 확인이 안되는 경우도 있다.

그러나 항공사진 등을 이용하면 어느 정도의 확인은 가능하다.

더불어 ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목의 존재여부도 확인해야할 사항이며,

과실수 및 관상수 등 조림수목의 소유관계도 반드시 확인해야 한다.
현장은 무조건 꼼꼼히 밟아봐야 한다.

묘지는 계약과 동시에 이장하기로 합의하고 중도금 이전에 체크한다.

무연고 묘지는 공고 후 이장하는 절차가 있지만 변수가 있으니, 일단 묘지는

그냥 있는 상태에서 개발이용에 지장없는 물건을 선택한다. 

등기부 등본 '을'구 란에 법정지상권이 있다면 더 볼것도 없이 해지하든 포기해야 한다.

입목과 지상의 권리가 타인소유라는 것이다.
 
9. 전문가와 임장활동을 한다
임장활동을 위한 현장확인은 필수적이다.

과거의 사례를 보면 어디에 있는 임야인지도 모르는 채 임야도만 보고

투자하는 경우가 많다.

그러나 산중의 산은 투자가치가 전혀 없는 경우가 허다하니, 현장답사는 필수적인

사항이다. 현장답사 시는 지형도 등을 임야도와 병행하여 지참하고 정확한 위치를

지적할 수 있는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
임야도 발급시 동서남북 4방향을 한장씩 더 붙여 발급해 달라하고,

물건지와 가장 가까운 전,답의 지번을 알아 그 지적도를 같이 발급받는다.

이리하면 축적 다른 임야도와 지적도 두장이 생기는데,

이 두장을 가지고 현장 답사하면 좀 더 확실하게 경계파악을 할 수 있다

(전문가는 무슨 뜻인지 금방 알 수 있음).  임야지형은 비슷한 경우가 많으므로,

현지인에게 위치와 경계확인을 필히 해야 한다.

나와 동행한 전문가가 진짜 임야고수인지 금방 판단할수 있으니 꼭 시험해보기 바란다.

고수들은 임야도만 보고 현장의 지형상태를 거의 알아 맞추니, 

이런 고수 있으면 물건 답사는 그냥 맡겨도 된다.
 
10. 여윳돈으로 투자한다
임야는 다른 부동산에 비해 환금성이 현저히 떨어진다.

이런 이유 때문에 무리한 자금을 투입하면 낭패보기 십상이다.

특히 이자까지 부담해야 한다면 심각한 자금 압박에 시달리게 된다.

때문에 임야 투자는 항상 여윳 돈을 활용해야 한다.
당연한 말이다.

임야는 돈되는 수백만원짜리 매물도 있으니 저축하듯 꾸준히 모으면  된다 
 

11. 대규모 취락지를 찾아라.
가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 정부가 지난 7월 1일 기준으로 1000명 이상

거주지역을 우 선해제권역으로 발표했기 때문이다.

 
12. 현장답사는 필수.
현장을 가지 않은채 부동산 업자의 말만 듣고 투자하는 경우가 많다.

사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를

직접 확인해야 한다.

 
13. 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라.
그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼

값이 오를대 로 오른 지역이 많다.

이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우

오히려 손해 를 보는 수도 있다.

 
14. 환경 좋은 곳을 노려라.
그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로

일단 전원형 주택단지 를 염두에 두어야 한다.

그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다.

또 완전 해제가 안되더라 도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우

괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한 다.

 
15. 이왕이면 역세권 교통이 좋아야 한다.
그중에서도 역세권이 금상첨화다. 서울 지역에서는 지하철이 닿는

역세권 그 린벨트를 찾을 수 있다.

 
16. 전답보다는 주택
개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다.

농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다.

따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르 는 것이 안전 하다.

처분도 쉽고 직접 사용하기도 편리하다.

 
17. 활용가능성을 살펴라.
자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은임야를

골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구 에 음식점 이나 휴게소를 열 수 있다.

특용 작물 재배지로 도 활용 가능하다.

 
18. 브로커를 조심하라.
일부 지역에서는 그린벨트만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는

것으로 알려졌 다. 이들은 대게 확정 안된 사실을 호도해 땅 매입을 권유한다.

해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다.

 
19. 매입시기를 조절하라.
정부가 강력한 투기단속대책을 발표한 만큼 실수요자라도 괜한 오해 를 살 수 있다.

전답이나 임야 를 무리하게 구입했다가는 세무조사를 받기 십상이다.

가격도 과다하게 지급할 수 있다. 미리 땅 을 확보해두기 보다는 한 박 자 늦춰

필요한 만큼만 떳떳하게 구입하는 것도 지혜다.

20. 지자체의 개발계획을 숙지하라.
지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다.

해당 지자체를 방문해 어떻게 개발할것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역,

용도별 구역지정등을 개략적으로 확인해야 한다.

많은 도움이 되셨으면 합니다.

[정해상]

네 감사 해요

[남궁 철]

*^^*