대항력이란?

대항력이란? 경·공매에 있어 대항력이란 말 그대로 풀이하자면 대항할 수 있는 힘으로써, 낙찰자가 인수하는 부담이라 할 수 있다. 따라서 경·공매를 받고자 하는 사람은 이러한 대항력을 반드시 고려하지 않으면 안 된다. 그러나 상황에 따라서는 낙찰자에게 100% 대항력이 있을 수도 있고 반면에 무늬만 대항력이 있을 뿐, 실제로는 대항력이 없는 경우도 있다. 그렇다면 어떤 경우에 대항력이 있는가? 쉽게 얘기하자면 임차인의 전입일자가 최초의 근저당설정일자보다 빠르면 임차인은 낙찰자에게 대항력이 있다. 그러나 근저당설정일자와 전입일자가 같은 날이라면 근저당설정이 우선으로 임차인은 대항력이 없다. 즉, 대법원판례(99다9981)에 의하면 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 당일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며 당일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 뜻이다. 사실 대항력은 존재여부보다 대항력 금액의 규모가 더 중요하다. 따라서 이를 판단하려면 먼저 대항력 있는 임차인의 배당유무를 알아야 하고, 다음에 만약 배당이 있다면 얼마인지 알아야 낙찰자의 대항력 인수금액을 판단할 수 있다. 그러면 어떤 경우에 배당을 받을 수 있는가? 첫째, 임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 의해 근저당보다 선순위이던 후순위이던 간에 최초 근저당 설정일을 기준으로 임대보증금이 소액임차인에 해당할 경우, 경매기입등기 이전에 전입신고(확정일자유무와 상관없음)가 되어 있고 배당종기 안에 배당신청을 하면 일정액을 배당 받을 수 있다. 둘째, 선순위 임차인이 전입신고와 확정일자가 근저당보다 모두 빠르고 배당종기 안에 배당신청을 했다면 근저당 보다 우선적으로 배당을 받을 수 있으며 만약 확정일자가 근저당보다 늦으면 확정일자를 기준일로 순위배당을 받을 수 있다. 임차인은 보증금이 크면 주택임대차보호법의 최우선변제를 받을 수 없으므로 통상 전세권설정을 하게 되는데 경매진행시 전세권이 선순위일 경우, 법원에 배당신청을 하면 법원에서 배당을 받을 수 있지만 배당신청을 하지 않으면 낙찰자가 인수하게 된다. 또한 배당신청을 했으나 배당을 받지 못한 나머지 금액에 대해서는 낙찰자가 인수받게 되AM로 선순위 전세권자는 어떠한 경우든 보증금을 보호받을 수 있다. 이처럼 선순위 전세권은 존속기간이 남아있든 안남아 있든 또는 매각절차 진행중에 존속기간이 만료되었든 간에 낙찰자는 대항력 금액을 인수하여야 하며, 다만 선순위 전세권자가 배당요구를 했을 때는 전세권이 말소가 되고 배당요구를 하지 않았을 경우는 말소가 되지 않으므로 주의해야 한다. 임차인이 임대차기간이 만료되었는데도 불구하고 임대인이 보증금을 반환해주지 않을 때는 임차인은 임차권등기를 하고 주소를 옮겨도 된다. 이후 선순위 임차권도 선순위 전세권과 마찬가지로 경매진행도 할 수 있으며 동일한 자격이 있다고 보면 된다. 참고로 전세권이나 임차권 등기를 하지 않은 주택임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위한 대항력의 존속기간은 언제까지 계속되고 있어야 하는가에 대해 대법원 판례는 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 낙찰기일까지는 계속 구비하고 있어야 한다(95다44597)고 판결한 바 있으며, 다만 임차인이 가족과 함께 그 주택에 대해 계속 점유하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 옮긴 경우 전체적, 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 잃지 않는다(88다카143)는 대법 판결이 있다. 상가건물도 마찬가지로 상가임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)에 의해 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우도 임차인은 건물에 대한 경매기입등기 이전에 상가임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항의 요건을 갖추어야 한다. 정해영 태영부동산재테크컨설팅 대표