1기 신도시

[천안장애인성폭력상담소]

1. 개요

제6공화국 노태우 정부 시절, 주택 부족 해결을 위해 주택 200만 호 건설[1]이라는 대한민국 역사상 최대의 주택 건설 프로젝트를 추진할 때 그 일환으로 지은 신도시이다.[2]

1기 5대 신도시에 건설된 물량은 약 30만 호였다(분당 97,500호, 일산 69,000호, 중동·평촌·산본 각 42,500호). 나머지 170만여 호는 인천 연수, 대전 둔산(연수와 둔산은 공식적으로 5대 신도시와 함께 계획되었다.), 부산 해운대 좌동, 대구 칠곡, 시지, 지산범물, 성서, 광주 상무지구 등의 지방 거점 신도시 및 전국 각지의 택지지구 사업들을 통해 물량을 채웠다.

1기 신도시를 기폭제로 대한민국에서 본격적으로 아파트 위주의 주거 환경이 정착했다. 반대로 단독주택은 인기를 잃고 서서히 슬럼화되기 시작했다.

2. 상세

1기 신도시 사업 관련 국토부 공식 설명 페이지

1기 신도시 계획 자체는 노태우의 13대 대선 공약 가운데 하나에서 출발했다. 처음에 관계자(김보근 전 건설부 주택국장)가 선거 공약을 내놓을 때에는 '150만호 건설'이었지만 노태우 후보측에서는 150만호는 애매하다고 보고 관계자와 상의도 없이 200만호로 바꾸어 놓았다. 당시 노태우가 "'100만' 아니면 '200만'이어야지, '150만'이란 숫자는 어중간해 보인다", "'공약은 '그렇게 꼭 하겠다'는 게 아니라 '그렇게 되도록 노력하겠다'는 것이다(...)" 등의 말을 하며 200만 호를 강행했다고 한다. 하지만 당시에는 5년만에 한국 건설업계 능력상 아파트 200만호를 건설하는 것이 무리라는 지적이 많았고, 처음에 1기 신도시 계획을 내놓았던 관계자도, 심지어 당시 후보로 나선 노태우도 처음에는 아파트 200만호 건설을 단순히 선거용 구호로 여겼던 듯 하다.[3]

그러나 때마침 1988 서울 올림픽을 앞두고 시중자금이 부동산으로 대거 몰리면서 집값이 급속히 오르기 시작하더니, 올림픽이 끝난 이후로도 투기가 횡행하여 집값과 전월세비가 폭등하면서 엄청난 사회 문제가 되어버렸다. 거기에 5공 청문회로 5공 당시의 비리와 탄압이 드러나 국민들에게 충격을 주었고 노태우 정부의 지지율은 급속히 하락했다. 이 때문에 물가 안정과 정권 유지를 위해서라도 대규모 주택건설 사업은 필수불가결한 과제가 되었다.

따라서 1989년 초에 중동, 평촌, 산본에 주택단지를 대거 건설한다는 계획을 세웠지만 오히려 근교 지역 땅값이 급속히 오르는 결과를 낳자 1989년 4월 27일에 분당과 일산을 추가적인 신도시로 지정하겠다고 발표했다. 주택건설 사업은 그야말로 속전속결로 진행되어 1989년 46만호, 1990년에는 75만호가 준공되었고 1991년 8월에 신도시 건설이 완료되면서 계획이 조기 달성되었다. 1기 신도시 건설은 노태우가 애착을 가지면서 진행했던 사업이었다고 한다.

노태우 회고록에 따르면 의정부시 일대에도 630만 평 규모의 신도시를 건설하려고 도봉산에 터널을 뚫어 8차선 도로를 내려고 했으나 교통난 해소엔 역부족일 것 같아 포기했다고 한다.

서울 시내의 영동지구(서초구, 강남구), 목동, 상계동 등 대단위 주거단지 개발 이후, 서울 외곽 근교의 허허벌판 농촌을 대규모 아파트 단지로 도배한다는 계획이 실현되었다. 논이나 밭을 매입하여 개발하면 비용도 절감되고 도시 조성에 별다른 제약이 없으므로 최적의 조건이다. 또한 기존 주택지를 밀고 개발해야 하는 뉴타운이나 재개발보다 공사 기간도 짧은 편이다.

또한 서울 시가지의 연담화와 서울 편입 요구를 억제하기 위해 서울에서 충분히 이격된 지역에 건설되었다는 특징도 있다.[4] 따라서 1기 신도시 계획 당시에 이들 지역의 서울 편입은 하나도 고려되지 않았다는 얘기다. 이는 전두환 정부 시기인 1981년 광명시 승격으로 본격 가동한 위성도시 육성 정책의 연장선에 있는 것으로 볼 수 있다. 또한 이들 지역의 서울 통화권(지역번호 02) 편입도 처음에는 살짝 고려되다가 국번 번경에 따른 혼동, 서울통화권 편입에 따른 기술적 비용 문제, 타 근교 지역[5]과의 형평성, 타 경기도 지역의 서울 전화 연쇄 편입 요구 우려 등 여러 문제 때문에 일찌감치 포기하고 해당 계획을 전면 폐기하였다. 대신에 서울 근교 인접 통화권에 대해서는 시내전화에 준하는 요금제를 적용하는 방책으로 보완되었다.

주택 200만 호 건설 계획에 따라 분당신도시(성남시), 일산신도시(고양시), 중동신도시(부천시), 평촌신도시(안양시), 산본신도시(군포시)의 이른바 5대 신도시가 조성되었다. 이 중 분당과 일산은 기존 시가지와는 완전히 분리된 광활한 허허벌판에 조성된 진정한 의미의 신도시이며, 중동, 평촌, 산본은 기존 시가지의 미개발지를 활용하여 신·구도시의 연계를 꾀했다. 또한 분당과 일산은 광활한 대지에 조성된 만큼 아파트 배치가 널찍하고 녹지도 충분히 확보하였으며 계획 인구밀도를 낮게 잡은 데 비해, 중동, 평촌, 산본은 기존 시가지의 미개발지에 조성되어 좁은 구역에 많은 인구를 수용하기 위해 아파트 배치가 빽빽하고 계획 인구밀도를 높게 잡았다. 때문에 분당이나 일산에서 거주하던 사람이 중동, 평촌, 산본으로 이사가게 되면 답답함을 느끼는 반면, 그 반대의 경우라면 쾌적함을 느낄 수 있다.

건설 당시에 투기 자금이 대거 1기 신도시 예정지역으로 몰려들면서 부동산값이 폭등한 건 여전했지만, 1991년부터 1기 신도시 공급 물량이 풀리기 시작하자 그 해를 기점으로 부동산 가격도 떨어지기 시작했고, 주택 보급률도 1990년에는 63%였지만 1기 신도시 개발이 끝나는 1997년에는 82%로 높아졌다. 토지공개념 3법, 부동산 거래 실명제 등의 정책과 겹쳐 투기수요가 진정되면서 1990년대 집값 안정에 기여했다.

2000년대 중반까지만 해도 경기도 주요 신도시의 집값은 서울의 웬만한 동네를 뺨칠 정도로 전성기를 누렸으나 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후로 거품이 빠졌고, 수도권 부동산 트렌드도 경기도 신도시에서 인서울, 서울접경지역(구성남, 광명, 하남 등)으로 바뀌면서 분당, 평촌 같은 일부를 제외하고는 예전같은 아성을 누리고 있진 못하다. 과거 부동산 규제에서 '버블세븐'에 포함되었던 용인시가 현재의 부동산 규제(6.19 부동산 대책 등)에서 제외된 것이 대표적인 예.

3. 교통대책

신도시 개발 사업시행자인 한국토지공사와 대한주택공사가 토지개발이익금을 재투자하는 방식으로 철도 및 광역도로망이 구축되었다.

3.1. 철도교통

5대 신도시의 교통대책으로 수도권 전철이 증설되었다.

분당신도시의 경우 분당선이 신도시를 위한 전철 노선으로 만들어졌다. 1994년의 1차 개통 당시 서울 외곽인 수서역까지만 다녔다가 2003년 2차 개통 당시 선릉역까지 개통되어 강남으로 직결되었다. 더불어 2011년에 2기 신도시인 판교신도시의 교통대책을 겸해 신분당선이 개통하면서 강남 접근성을 개선했다.

일산신도시의 경우 다른 1기 신도시와 달리 철도 계획을 3개나 계획하였다. 일산선, 경의선 복선전철화, 교외선 복선전철화. 다른 신도시와 달리 일산에 철도 노선을 3개나 계획하였던 이유는 북한의 침공을 막기 위한 군사적인 이유가 강했다. 가장 먼저 1996년에 일산선을 개통해 서울 지하철 3호선과 직결했다. 장기 계획으로 경의선을 복선전철화하고자 했으나 외환위기 등으로 인해 계획이 대폭 미뤄지면서 우여곡절 끝에 2014년에 용산역까지 직결되는 수도권 전철 경의중앙선이 완공되었다. 그러나 일산신도시 개발에 따라 일산선, 경의선과 같이 계획하였던 교외선 복선전철화 계획은 철도청과 국방부가[6] 계획을 추진할 것을 계속 요구하였으나, 경제기획원과 후신인 기획재정부의 반대로 끝내 무산되고 말았다.

중동신도시의 경우 경인선(수도권 전철 1호선)을 2복선으로 증설하여 급행열차를 운행하게 되었다. 다른 신도시들과는 달리 신도시 중앙을 관통하는 노선이 없어서[7] 버스로 전철역을 가는 수 밖에 없이 주민들이 20년을 살았으나, 오랜 세월이 지나 2012년 10월 서울 지하철 7호선이 부평구청역까지 연장 개통되어 신도시 중앙을 관통하게 되었다.

평촌신도시는 서울 지하철 4호선과 직결되는 과천선을 건설하였다. 2025년에는 북쪽을 따라 수도권 전철 경강선(월곶판교선 구간)이, 2026년에는 평촌신도시 동쪽을 따라 동탄인덕원선이 개통할 예정이다.

산본신도시는 개발 이전에 개통된 안산선에 산본역 하나를 추가하였고 안산선을 과천선과 함께 서울 지하철 4호선과 직통시켰다. 이후 수리산역도 하나 더 추가되었다.

이 때 신설된 광역철도들은 대피선 등을 설치해서 급행을 돌릴 생각도 하지 않은 듯하고 가감속능력을 향상시켜서 표정속도를 높일 생각도 하지 않았다. 더불어 분당과 일산의 교통대책으로 신설된 분당선과 일산선은 역간거리가 지나치게 짧거나 우회하는 선형 등의 이유로 도심까지의 소요시간이 지나치게 길어 버스 등 다른 교통수단에 우위를 빼앗겼다. 20년 뒤의 신분당선과 경의중앙선이 이 문제를 부분적으로 해소했고, 더 나아가 접근성의 획기적 개선을 위해 GTX 등이 계획되었다.

3.2. 도로교통

분당과 일산은 조성 당시 허허벌판이었던 관계로 조성 단계에서부터 서울과 직결되는 도로들을 개통했다. 고속화도로의 경우 분당에는 분당수서간도시고속화도로, 분당내곡간도시고속화도로가 개통되고, 일산은 강변북로를 연장한 자유로를 개통시켰다. 그 외에도 분당신도시 교통대책을 위해 경부고속도로가 확장되고, 일산신도시의 서울 접근성 향상을 위해 중앙로(고양시 덕양구 구간)를 개통시켰다. 356번 지방도인 고양대로 역시 일산신도시 개발에 따라 이산포IC부터 대화역을 거쳐 구일산 구간으로 가는 구간을 신설하고, 원래 고양대로였던 구 원일로에서 현재 고양대로로 이설, 수도권제1순환고속도로 고양IC까지 왕복 6~8차로로 확장하는 등 대폭 개선하였다.

분당과 일산은 전철이 제 역할을 하지 못하고 그 대신 도로가 잘 닦여 있어 광역버스 노선이 다른 신도시들에 비해 극도로 발달하게 되었다. 반면 중동·평촌·산본은 전철이 비교적 제 역할을 다하고 있으며, 서울 도심이나 강남권으로 가는 광역버스 노선이 상대적으로 적은 편이다. 분당과 일산은 (개발 당시) 서울과의 사이에 기존 시가지가 거의 없었고, 서울과의 직결 도로망(분당은 기존 경부고속도로뿐만 아니라 분당내곡간도시고속화도로, 분당수서간도시고속화도로 등을 새로 건설. 일산은 자유로, 중앙로 등을 새로 건설)을 신도시 건설 과정에서 함께 대대적으로 확보했기 때문에 도로교통을 통한 서울 진입이 상대적으로 용이하게 되었다. 분당, 일산이 철도보다 광역버스 노선이 극도로 발달하게 된 데에는 분당선, 일산선의 굴곡 및 빈약한 서울 도심 접근성뿐만 아니라, 이렇듯 신도시의 입지 자체 및 비교적 잘 닦인 도로망도 한 몫 했다.

평촌, 산본은 서울 직결 도로로서 봉담과천로와 우면산로를 개설했고 이미 개설된 도로(경수대로, 흥안대로, 과천대로)들을 확장하는 등의 개수를 하였다. 이들은 전통적으로 철도 강세 지역이었으며, 기존 시가지가 이미 발달되어 있어 구도로를 통한 서울시내 진입이 가능하지만 교차로와 신호, 교통량이 이미 많아 빠르지 않다. 평촌과 산본은 기존 국도가 서울 서남권 및 사당역 쪽과 연결되어 있으나 교통체증이 심한 편이고, 봉담과천로를 이용하여 서초동(우면산터널), 양재동 쪽으로의 접근은 용이하지만 이 역시 교통체증이 심하다.

중동의 경우 경인고속도로의 확장이 이루어졌으며, 길주로와 봉오대로가 새로 개설되긴 했지만 서울 도심이나 강남권으로 직접 연계되지 않는다는 단점이 있다. 중동도 전통적으로 철도 강세 지역이었으며, 기존 시가지가 이미 발달되어 있어 구도로를 통한 서울시내 진입이 가능하지만 교차로와 신호, 교통량이 이미 많아 빠르지 않다.

그 외에도 5대 신도시를 중심으로 한 경기도의 서울 위성도시들을 잇기 위해 수도권제1순환고속도로(개통 당시 명칭은 서울외곽순환고속도로)가 신설되었다.

2022년 현재는 일산신도시와 중동신도시를 잇는 평택파주고속도로, 분당신도시와 남양주시 별내신도시를 잇는 세종포천고속도로를 추가로 공사하고 있다. 평촌신도시는 제2경인고속도로 삼막IC나 북의왕IC를 통해 진출입할 수 있다.

4. 이슈[편집]4.1. 신도시 주변 지역의 난개발[편집]

신도시들은 교통망, 자족기능, 공공 기반시설 및 녹지(공원) 배치 등에 신경을 쓰는 등 종합적이고 체계적으로 개발되었지만, 1기 신도시의 후광을 따라 조성된 인근 중소규모 택지지구들이 상권 및 교통을 고려하지 않고 아파트 짓는 데만 도시설계를 집중해서 난개발이라는 사회적 문제를 낳기도 했다.

특히 분당신도시의 영향을 받은 용인시의 난개발이 너무나도 심각하여 영동고속도로와 경부고속도로의 만성정체를 만들기도 했고 헬게이트 오브 헬게이트 분당선이 개통된 지 10년이 지나서야 분당차량기지 부근의 보정역이 신설되기도 했다.

4.2. 상업시설과 자족기능 문제

1기 신도시는 산본을 제외하고 자족기능을 달성하도록 계획되었지만 자족기능은 거의 실현되지 못하고 대부분 베드타운 역할로 전락하였다.

분당이나 산본을 제외하면 상업, 업무지구의 조성이 매우 늦었는데[8], 특히 중동의 경우 위브더스테이트, 리첸시아 중동 등의 주상복합 아파트가 2000~2010년대에 들어서야 완공되며 완성을 보았고[9], 일산은 중앙로 이남 지역이 2000년대에 들어서야 개발이 본격화되었고(라페스타와 웨스턴돔을 중심으로 하는 장항동 상권이 확립된 것도 이 시기)[10], 특히 고양종합터미널과 일산 와이시티 구역이 2010년대까지 개발이 이루어지지 않았으며, 평촌은 터미널 부지가 미개발중. 산본도 능안공원에 위치한 병원 부지가 미개발중이다.

그나마 몇몇 기업의 본사가 들어간 분당신도시, 문화방송 등의 방송국이 위치한 일산신도시[11], 주변 공단과 업무지구가 있는 평촌신도시 정도가 자족기능을 어느 정도 실현하긴 했다.

4.3. 아파트 노후화

2022년 기준으로 대부분의 아파트가 지어진지 30년 안팎이 되었다. 분당시범단지의 경우 1991년 10월 1일 입주했으며, 그 외 일산, 평촌, 산본, 중동 등지의 아파트는 1992년부터 입주가 시작되었다. 대규모 입주가 끝나가던 1995~96년에 완공된 아파트단지 기준으로 잡아도 2025~26년이 되면 준공 30년이 넘어가게 된다.

1기 신도시의 아파트 단지들은 일산신도시를 빼고[12] 모두 용적률이 200%에 이르러 재건축의 수익성이 낮아 대부분의 아파트단지가 리모델링을 고려하고 있다. 2020년대부터 1기 신도시 아파트들의 재건축 연한(준공 30년)이 도래하면서, 재건축을 할지 리모델링을 할지 얘기가 나오고 있다. 용적률이 높은 아파트들은 재건축 사업성이 낮아 리모델링을 추진하는 추세였으나, 주택공급 활성화, 재건축 규제완화 움직임 등이 나타나자 일부 아파트들은 재건축 쪽으로 방향을 트는 모습도 보이고 있다. #

제20대 대통령 선거 당시 윤석열 후보와 이재명 후보는 특별법을 제정해 1기 신도시 일부 지역의 용적률을 500%까지 늘리고 재건축 및 리모델링 안전진단을 간소화하겠다는 공약을 내건 바 있다. 윤석열 공약 이재명 공약

4.4. 아파트 부실공사

1기 신도시 사업 등 노태우 정부 당시 이른바 "주택 200만호 건설사업"은 1989년 당시 88올림픽 이후의 심각한 주택난과 맞물려서 한 주택 200만호 건설(수도권 5대 신도시, 대전 둔산, 인천 연수, 대구 수성, 부산 해운대, 창원 상남동)로 시작되었는데, 엄청난 물량을 한꺼번에 공급하다 보니 날림 공사가 허다하여 언론들이 1기 신도시 부실 시공을 집중 취재하였고 아파트 시공에 염분이 기준치를 초과한 바다모래와 중국산 시멘트가 사용된 사실, 입주 후 얼마 안돼 방수페인트가 벗겨지고 금이 간 아파트 등이 보도되었다.

지어진 아파트 가운데 상당수가 부실공사, 날림공사로 떡칠되어 있었으며, 한창 건축 중에도 부실공사로 지적받는 실정이었다. 수백만호에 달하는 아파트를 대규모로 지으려 하다보니 당연히 자재 수요가 넘쳐났기 때문에 콘크리트와 모래, 유리값, 도배비용이 급속히 올랐고, 서울올림픽에 따른 인프라 건설의 여파가 있었던지라 인력난도 발생해서 일단 지을 수 있으면 짓는 식의 부실건축이 판을 쳤던 것이었다. 당장 분당신도시 아파트를 지을 때 강 모래가 부족하다고 바다 모래를 퍼다 쓰면서 제대로 된 세척을 하지 않고 지어서 염도가 기준치를 초과[13]한 부식 아파트들이 대거 준공승인을 받았고, 이외에도 상당수 아파트들이 아무 콘크리트나 사용하는 등의 문제점이 발생했다. 심지어 아파트 벽을 뜯어보니 온갖 건설자재 쓰레기가 가득하거나 또는 내부와 외부 벽 사이가 텅 비어있는 경우도 볼 수 있다고 한다. 이 아파트들이 준공 30년을 바라보면서 썩다리로 불리며 정말 내부에서부터 아파트가 썩어가는 모습을 24/7로 볼 수 있을 정도가 된다.

그래서 1기 신도시 아파트들은 사실 리모델링 따위가 아니라 전면적인 재건축을 통해 2000년대 이후의 새 건축기준에 맞는 새로운 아파트를 짓는 것이 옳으나, 재건축의 경제성이 낮아 어려운 실정이다.

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분당시범단지

 문서의 r91 판

, 5번 문단

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4.5. 주민 노령화

2010년대 후반에 와서는 아파트의 노후화와 함께 거주민들의 노령화[14]도 대두되기 시작하고 있다. 조선일보 부동산(땅집고) 191128 기사 2000년대 들어서도 꾸준히 인구가 유입되는 일산신도시나 판교신도시 덕을 보는 분당신도시 일부 지역을 빼고는 2010년대 들어서는 동네 분위기가 1990년대에 머문 곳도 적지 않다.

5. 유사 사례

서울특별시의 ​강남구, 송파구, 강동구, 목동, 상계동 같은 경우는 이들보다 앞서(1980년대) 개발되었기 때문에 (공식용어는 아니지만 편의상) 0기 신도시라 부른다. 또한 앞의 5개 신도시 인근의 택지지구 또는 동시기에 개발된 전국 각지의 택지지구[15]는 엄밀히 말하면 국가 주도의 신도시가 아니지만 편의상 신도시라 부르기도 한다. 특히 고양시 덕양구의 화정지구, 능곡지구, 행신지구는 토지이용계획에 따르면 산본신도시보다 더 넓은 면적에 연담하여 체계적으로 개발한 곳이다. 언론에서도 화정신도시, 행신신도시라는 표현을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

비수도권의 거점 대도시에서도 이에 맞추어 동 시기에 국가 주도로 대규모 신도시를 조성하였는데 이들 역시 노태우 정권의 주택 200만호 건설 계획에 따라 건설된 곳으로 1기 신도시로 분류하기도 한다.[16] 대표적으로 대전광역시 서구의 둔산신도시, 인천광역시 연수구의 연수지구(2010년대 이후에 개발된 송도와는 별개의 지역), 광주광역시 광산구의 월곡동 일대[17], 첨단지구[18], 대구광역시 칠곡지구, 수성구(시지지구, 지산범물지구)와 달서구(성서지구, 월배지구[19]), 부산광역시 해운대구 해운대신시가지(좌동 지역), 화명신도시, 울산광역시 구영지구 등이 있다. 특히 이중 둔산의 경우 다른 1기 지방 신도시와 달리 규모부터가 5만여호에 20만명 수용하는 수도권 1기 신도시 규모로 건설되었기 때문에 지금도 다른 지역의 신시가지를 '지구' 혹은 '신시가지'로 부르는 반면에 둔산은 여전히 '신도시'로 불리고 있으며 정부대전청사, 대전광역시청을 비롯한 각종 중앙 행정 기관과 지방 행정 기관, 기업들이 이전하여 단순한 베드타운 역할이 아닌 행정도시와 대전의 핵심 도심 역할을 맡고 있다. 신도시의 목적과 성과를 성공적으로 달성한 몇 안되는 케이스이다.

동시대에 광역시뿐만 아니라 비광역시 지역에도 신도시가 상당한 규모로 조성되었는데 경상남도 창원시 성산구 상남동, 마산시 내서읍, 전라북도 전주시 완산구 서신동과 효자동, 충청북도 청주시 상당구 용암동과 흥덕구 가경동, 전라남도 순천시 조례동과 연향동, 충청남도 계룡시가 동시대에 조성되었다. 물론 이들의 전체적인 풍경도 1기 신도시와 비슷하다.