임대사업으로 용돈 챙기고 돈도 벌고①낮아진 문턱/세금혜택 등 대폭 규제 완화

[park영규]

임대사업으로 용돈 챙기고 돈도 벌고

①낮아진 문턱/세금혜택 등 대폭 규제 완화

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전세자금 지원을 늘리고 민간임대주택 공급을 확대하는 것을 주요 내용으로 하는 '2·11 전·월세 보완대책'이 발표되면서 임대사업자에 대한 각종 세제지원이 확대돼 임대사업을 하기가 한결 수월해질 전망이다.

전세값이 상승하면서 반전세와 월세가 늘어나고 있는데다가 월세를 놓으면 월 고정적인 임대수익을 올릴 수 있어 집주인들은 월세를 선호하기 마련.

월세를 놓는 집이 3가구 이상이라면 임대사업자로 등록해 임대사업을 할 수 있게 된다. 임대사업을 할 경우 월 고정수익과 함께 세금감면 혜태까지 있어 저금리 시대에 재테크 수단으로 임대사업이 인기를 끌 것으로 보인다.

매입임대주택사업자로 등록하면 매달 안정적인 임대수익을 얻는 동시에 취득세, 등록세, 양도소득세, 재산세, 종합토지세 등의 면제 및 감면 혜택을 누릴 수 있다.

현행 규정상 매입임대주택사업자의 경우 세제혜택을 받으려면 서울에서는 전용 85㎡이하 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다.

유형별ㆍ지역별 자격요건, 세제지원 요건 완화

이번 '2․11대책'으로 현재 주택보유지역과 주택면적, 보유기간 등에 따라 제각각인 유형별·지역별 자격요건이 완화되며, 양도소득세 중과, 종부세, 비과세 등의 세제지원 요건이 대폭 완화된다.

서울 기준으로 임대가구 5가구 이상(수도권은 현행 3가구)에서 3가구 이상, 임대기간은 10년 이상(수도권, 지방은 현행 7년)에서 5년 이상, 주택면적 기준은 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대된다. 취득가액은 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 조정된다.

또 수도권 내 동일 시·군에서만 임대사업을 해야만 세제혜택(양도세 중과완화, 종부세 비과세 등)이 가능하던 규정도 수도권 내로 확대했다. 다만 지방은 현행대로 임대가구는 1가구, 취득가액은 3억원 이하 등의 조건이 유지된다.

따라서 이 같은 조건에 맞춰 매입 임대사업자로 등록한 사람은 앞으로 임대기간 5년만 채우면 양도세를 일반세율인 6~33%로 부과 받고, 종합부동산세 비과세, 장기보유특별공제(최고 30%) 등의 혜택을 받을 수 있다.

준공 후 미분양주택을 매입해 임대사업을 할 경우 취득세와 양도세를 감면해 주기로 했다.

건설사가 2년 이상 임대한 뒤 분양한 주택을 사거나, 준공 후 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대할 경우 취득세를 최대 50% 감면해 준다. 양도세는 취득 후 5년간 발생한 양도소득에 대해 50%를 감면해 줄 예정이다. 대상 주택은 기준시가 6억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하다.

입지여건 좋고 임대 수요 꾸준한 지역에서 매입대상 선별해야

조인스랜드부동산에 투자분석팀 보고서에 따르면 임대사업 시 안정적인 임대수익을 올리기 위해서는 입지여건이 좋은 역세권 단지, 강남권이나 서울 도심권의 임대 수요가 꾸준한 소평 아파트 단지를 눈여겨 봐야 한다. 

서울 외곽지역에 위치해 있더라도 임대수요층이 두터운 단지라면 초기 매입자금 부담이 적어 임대사업을 하기에 유리하다. 

임대 수요가 탄탄해 빈집이 적고 임대 관리가 수월한 곳인지, 가격 대비 입지와 교통, 생활 여건 등이 좋아 향후 가격 상승 여력이 있는지 등을 검토해 임대사업에 적절한 매입대상을 선별해야 한다.


준공후 미분양 아파트를 매입할 경우 미분양 사유를 면밀히 파악한 후 매입에 나서야 한다. 건설사로부터 미분양 아파트 매입시 혜택과 조건 등을 알아보고 임대 수요, 시세차익 가능성 등을 고려해 봐야 한다.

신도시, 택지지구, 뉴타운 등이나 지하철 및 도로개통 호재 등이 있는 지역을 중심으로 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직하다.

한진 jinnylamp@joongang.co.kr