억울하게 양도세를 낸 재건축조합원입주권 소유자일 가능성 높다.

[권경욱]

2005.12.31.까지 관리처분계획인가가 난 경우나 2005. 12. 31.까지 재건축조합원입주권을 승계취득한 경우에는 주택수에서 제외하는 특혜를 받고 있다.

1. 주택수에서 제외되면 양도세상 어떤 특혜를 받나?

재건축조합원입주권을 주택수에서 제외하면 1세대 2주택으로서 일시적 2주택 1년 유예기간이 지난 경우에도 조합원입주권이 아닌 추가 소유한 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 다시 받을 수 있다. 또한, 1세대 2주택 50%중과나 1세대 3주택 60%중과에 걸리는 재건축조합원이 양도세 중과규정을 피할 수 도 있다.

2. 주택수에서 제외하는 기간은?

세무서나 국세청의 해석은 조합원입주권으로 전환된때부터가 아니라 사실상 주택으로 사용할 수 없는 폐가상태나 멸실일부터 주택수에서 제외하고 있다. 주택에 다시 포함하는 날은 준공일(임시사용승인이 먼저 난 경우에는 임시사용승인일)부터이므로 사실상 준공일 하루 전까지만 주택수에서 제외해준다.

3.  납세자가 조세불복을 시도해 볼 필요가 있는 경우는?

1)  재건축조합원입주권으로 전환된 날부터 주택수에서 제외해야한다.

세무서나 국세청의 해석은 사실상 폐가상태나 멸실상태를 주택수에서 제외하는 출발점으로 보고 있으나, 사실상 재건축조합원입주권으로 전환된 날부터 주택수에서 제외하는 것이 합리적이다.

따라서, 사업계획승인일부터 멸실일 ․사업시행인가일부터 멸실일․관리처분계획인가일부터 멸실일 사이의 재건축조합원입주권을 주택수에서 제외하는 경우 매도 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었던 경우 또는 양도세 중과세율을 피할 수 있는 경우에 해당되면 당연히 조세불복을 해 볼 필요가 있다.

조합원입주권 전환시기구분	사업계획승인일 기준	사업시행인가일 기준	관리처분계획인가일 기준
적용대상	2003.6.30까지  사업계획승인을 받은 경우	2003.7.1-2005.5.30사이에 사업시행인가를 받은 경우	2005.5.31.-2005.12.31 사이에 사업시행인가와 관리처분계획인가를 받은 경우

2) 2005.5.30.까지 사업시행인가되고, 2006.1.1이후 관리처분계획인가된 조합원입주권은 주택수에서 제외하나? 포함하나?

세무서나 국세청의 공식견해는 2006.1.1.이후 관리처분계획인가가 난 재건축조합원입주권의 경우 1세대 1주택 비과세나 양도세 중과세율 적용 판단시 주택수에 포함한다. 하지만, 2005.5.30.까지 사업시행인가가 난 재건축조합원입주권은 사실상 사업시행인가일부터 심판례에서는 주택수에서 제외해주던 대상이었다. 그런데, 세법을 개정하여 2006.1.1.이후 관리처분계획인가가 났다고 해서 다시 주택수에 포함하는 것은 비합리적인 해석이라고 보여진다. 따라서, 이러한 재건축조합원입주권으로 인해 다른 주택의 1세대 1주택 양도세 비과세 처리를 못했거나 양도세 중과가 적용된 경우라면 조세불복을 시도해 볼 필요가 있다.