주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택 임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 제정이 되었다.
1. 주택임대차보호법(이하 보호법이라 칭함)의 적용대상이 되는 건물은?
주거용 건물과 주거용, 비주거용의 겸용건물 예컨대 점포가 딸린 방을 임차한 경우 그 전체
가 동법의 보호를 받게 됨. 그러나, 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단되면 보호법의 적용대상이 되지 아니한다.
또한, 순수한 영업용 건물, 비주거용 건물은 제외된다.
2. 보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 적용되는 법률이므로 주거용인지, 영업용인지의 구별은 어떻게 하는지 ?
건물의 사실상의 용도에 따라 판단하며 가옥대장이나 건물등기부에 건물이 창고나 점포 등으로 기재되어 있다 하더라도 사실상 사람의 침식용으로 사용하고 있다면 주거용 건물이라고 보아야 한다. 주거용 건물인지 여부의 판단 시점은 임대차계약 체결시를 기준으로 한다.
3. 다가구용 단독주택의 옥상의 옥탑을 개조한 집에서 살고 있는 경우 보호법상 보호대상이 되는지?
옥탑이라도 주거용으로 개조했고 실제 살고 있다면 보호법 적용을 받음.
또한, 건축물관리대장상 건물 용도가 공장, 점포 등 주거용이 아니더라도 주거로 이용되고 있는 건물에 입주했다면 주택임대차보호법의 적용을 받는다.
4. 법인이 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원명의로 주민등록을 마친 경우 위 법인도 보호법의 적용대상이 되는지?
보호 받을 수 없다. 위 법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 것으로 법인
은 대상에 포함되지 아니한다.
다시 말하면 국가의 사회정책상 최소한의 “임차금”을 보호하려는 것이지 “특정 임차인”
을 보호하려는 것이 아니다.
5. 국내에 거주하는 외국인도 임차인으로 보호를 받을 수 있는지?
보호를 받을 수 있다. 출입국관리법 제31조, 동법 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지(시·군·구)에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주민등록법시행령 제6조는 외국인은 주민등록에 관하여 신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다는 내용을 규정하고 있으므로 위 경우 대항요건을 갖추었다고 볼 수 있다.
6. 보호법의 보호를 받으려면 임차인은 어떠한 요건을 갖추어야 하는지?
임차인은 제3자가 임차주택에 대한 물권을 취득하기 전에 주택의 인도를 받고 또 주민등록을 마쳐야 한다. 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
7. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재 전입한 사이 근저당권이 설정되고 근저당권자에 기하여 경매가 진행중인데 대항력을 주장 할 수 있는지?
주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니
고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 재전입하여 발생한 주택임차권의 대항력은 근저당권보다 뒤에 취득한 것이므로 경락인에게 주장할 수가 없다.
하지만 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 가족의 주민등록도 포함하므로 임차인이 가족
과 살다가 본인의 주민등록만 일시적으로 다른 곳으로 옮기고 가족의 주민등록은 남겨둔 경우에는 대항력을 주장할 수 있다.
8. 주민등록이 직권 말소된 경우에 임차인의 대항력이 상실 되는지?
주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것이므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고 다만 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고, 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다.
9. 임차인이 임차건물의 소재지와 지번으로 전입신고를 올바르게 하였으나 담당공무원의 실수로 잘못 기재된 경우 낙찰인에게 대항력을 주장할 수 있는지?
담당공무원의 착오로 인하여 주민등록표상에 신거주지 지번이 틀리게 기재 되었다 하여도 대
항력에 영향을 끼칠 수는 없으며, 위 임차인의 대항력은 동사무소 직원에게 전입신고 한 다음날 취득한 것으로 보아 낙찰인에게 대항력을 주장할 수 있다.
10. 입주한 후 주민등록을 전입신고 하기 전 근저당권이 설정되었다. 위 주택이 경매된다면 임차권을 낙찰인에게 주장할 수 있는지?
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친
때에는 그 다음 날로부터 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있다.
이미 저당권의 설정등기가 주민등록 전입신고를 마치기 전에 이미 경료되었다면 경락인에 대하여 대항력을 주장할 수는 없다.
11. 다세대주택이나 다가구주택을 임차하여 주민등록 전입신고시 지번만 기재하고 동 호수를 기재안한 경우 대항력을 주장할 수 있는지?
다세대주택과 같이 공동주택인 경우 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록상 그 주택의 지번 및 동·호수까지 기재하여야 하지만, 다가구주택인 경우는 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 구분하므로, 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하여도 대항력을 주장할 수 있다.
12. 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 구분등기가 경료되었음에도 불구하고 건축물관리대장은 변경되어 있지 않은 경우 임차인의 유효한 전입신고는?
임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고 시 위 건물의 지번만 기재하고 그 전유부분의 표시까지 기재하지 않았다고 하더라도 일반사회 개념상 그 주민등록으로도 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이므로, 임대차의 공시방법으로 유효하다.
13. 대항력을 갖춘 임차인으로부터 임대인의 동의를 받아 전대차 한 경우 임차인으로부터 전차하기 직전에 설정된 근저당권에 기하여 경매가 진행된다면 낙찰인에 대항할 수 있는지?
임차인은 소유권을 취득한자에 대하여 임대보증금 반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 그 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되며, 그로부터 그 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 그 주택을 적법하게 점유·사용할 권리를 갖는다.
14. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 경우 낙찰인에게 대항할 수 있는지?
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당 받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환 받을 때까지 그 부분에 관하여는 경락인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
15. 후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 경우에 임차인의 보호방법은?
1순위 저당권과 2순위 저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 임차인의 지위는 1순위 저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 낙찰인에게 대항할 수 없다.다만 낙찰되기 전에 선순위인 1순위의 근저당 채무를 대위변제하여 근저당설정등기를 말소하면 낙찰인에게 대항력을 행사할 수는 있다.
16. 대지에 대한 근저당권자가 대지뿐만 아니라, 지상의 주택까지 일괄경매 신청하였다. 이 경우 임차인은 대항력을 주장할 수 있는지?
대지에 대한 저당권자가 그 지상건물에 대해서도 일괄 경매한 경우 그 건물의 낙찰대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다. 선순위 근저당권자는 대지부분에 한하여 우선변제권이 인정되고 건물부분에 대해서는 일반 채권자와 동일한 권리를 가지며 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 위 주택에 계속 거주할 수 있을 것이며, 앞으로 임대차기간 만료 후에 건물 낙찰인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
17. 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간은?
묵시적으로 갱신된 주택 임대차, 기간의 정함이 없는 주택임대차는 2년으로 간주하도록 규정되어 있으므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 한다.
18. 전세보증금을 보호 받기 위한 제도로 전세권설정등기와 확정일자 제도가 있는데 두 제도의 차이점은?
확정일자제도는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정 등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호된다.
1)확정일자제도는 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차이나 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하다.
2)전세계약기간이 만료된 경우에 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있으며, 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받는다.
3)확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선 배당을 받을 수 없다(아파트는 건물만에 설정된 저당권이라도 대지권의 낙찰대금에서도 배당을 받을 수 있다).
확정일자란 무엇이고 어디에서 하는것인가?
1)확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말한다.
2)확정일자인은 최우선변제를 받을 수 있으며 담보권등기와 동일한 효력을 가지며, 확정일자는 임대인의 동의없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서를 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.
3)수수료는 1건당 600원으로 전입신고와 동시에 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 부여받는 것이 효율적이다.
19. 체납처분절차에서 민사집행법을 준용하여 선순위 전세권자가 배분요구를 하지 않는 경우, 전세권은 소멸하는지?
1)체납처분절차에서 선순위 전세권의 경우, 전세권자가 배분요구를 하지 않으면 전세금반환채권이 발생하지 아니하여 담보권으로서의 기능을 하지 아니하므로 전세권의 존속기한에 불구하고 전세권은 소멸하지 아니한다.
2)민사집행법에 의한 경매절차에서 선순위 전세권자가 전세금의 일부라도 배당 받지 못한 경우에는 낙찰자(매수인)가 그 일부를 인수하고, 전세권자에게 그 일부를 반환하지 않는 한 전세권자 설정등기의 말소를 구할 수 없으며,이러한 해석은 체납처분절차에도 동일하다고 할 것이다.
20. 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고는 마쳤으나 확정일자를 받기 전 가압류등기가 경료되었다. 만일 경매될 경우 가압류채권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는지?
가압류채권자보다 우선하여 배당받을 수는 없지만, 가압류 채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수 있다.
또한 낙찰대금이 낮아 보증금 전액을 배당 받지 못할 경우에는 가압류전에 갖춘 대항요건을
근거로 낙찰인에 대하여도 대항력을 주장할 수 있다
21. 선순위인 근저당권자가 주택과 대지를 일괄경매 신청하였다가 건물에 대한 경매신청을 취하하여 대지만 낙찰되었다. 이 경우 소액임차인은 대지의 낙찰대금에서 최우선변제 받을수 있는지?
주거용건물의 임대차라 함은 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니므로,주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 최우선변제 받을 수 있다.
22. 토지와 주택이 공동담보로 되었다가 건물이 멸실되고 재건축한 주택을 토지와 일괄공매시 임차인이 보호 받을 수 있는지?
법정지상권이 없는 신축건물이므로 대지의 근저당권자보다는 후순위로 대지의 낙찰대금에선 최우선변제 안되나, 건물분에 대하여는 1순위로 대항력을 갖추므로 배당 받지 못한 부분은 매수인에게 청구할 수 있다.
23. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지?
주택임대차보호법은 관할관청으로부터 허가를 받지 아니한 무허가건물 또는 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 미등기주택의 임차인도 이법의 보호를 받을 수 있다.
하지만, 임차주택의 대지만 경매될 경우 그 대지의 매각대금에서는 임차보증금의 우선 변제
는 받지 못한다.
24. 임차인의 대항요건을 갖춘 날이 저당권설정등기일과 같은 날짜인 경우 누가 우선하는지?
대법원판례에 의하면 보호법 제3조의 임차인의 경우 주민등록과 전입 및 확정일자 중 가장 늦게 갖춘 요건과 저당권의 설정일을 비교하여 우선순위를 정하는 것이며, 이 경우 대항요건을 갖춘 날과 설정일이 동일인 경우에는 저당권자가 우선한다고 한다. 즉 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 경우에는 그 익일 오전0시부터 제3자에 대하여 대항력이 발생한다는 취지이다.
25. 임차기간 만료 후 보증금을 받지 못하고 이사갈 경우 대항력을 유지할 수 있는 방법은?
임차인이 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통보를 하고 그 기간이 만료되면 임차인은 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 부동산 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고,임차권등기를 경료하였다면 주민등록을 이전하여도 종전에 취득한 주택 임차인으로서의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지할 수 있다. 주의할 것은 임차권등기 경료 전까지는 가족의 일부라도 점유와 주민등록을 유지하고 있어야 한다.
임차권등기명령제도란?
1999.3.1부터 시행된 임차권등기명령제도는 임대차 종료후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도이다.
1)임차권등기가 경료된 후 효과
임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.
2)임차권등기명령제도의 장소와 절차 및 비용
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시, 법원에 접수시킨다.
26. 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권이란?
주택임대차보호법 제8조제1항에서 '임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다'라고 규정하여 소액임차인의 최우선변제권을 규정하고 있다.
소액임차인의 기준 및 최우선 변제액?
위 각 시행일전 전의 담보물건 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의한다. 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의1을 초과하는 경우에는 2분의1의 범위내에서만 최우선변제권이 인정된다.
※ 주택임대차보호법 시행령 2008.8.21 개정으로 일부 수정함(수정일:2008.8.21))
27. 임차권등기명령에 의거 임차권등기가 경료된 집을 임차한 소액임차인의 우선변제권이 있는지?
소액임차인으로서 보호받을 수 없다. 만약 이를 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문이다. 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐이다.
28. 임차주택이 경매개시되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구신청절차는?
임차인은 법원의 통지를 받거나 통지가 없더라도 경매절차가 진행중인 때에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 하여야 한다.
1) 또한 소액임차인은 법원에 배당요구종기(2002.7.1.부터 첫매각기일)까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있다.
2) 반면에 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 있기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 낙찰자로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 인도하지 않아도 된다
29. 소액보증금이 주택가액의 2분의1을 초과한 경우 배당은?
임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. 임차인이 여러명인 경우에는 경락금액의 2분의1이내에서 평등분할하여 배당 받을 수 있다.
30. 2인 이상의 주택임차인이 가정공동생활을 할 경우 각각 소액 임차인이 되는지?
주택임대차보호법시행령 제3조제4항을 보면 '하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 보증금을 합산한다'라고 규정하고 있으므로계약체결은 따로 하였다 하더라도 사실상 가정공동생활을 하고 있다면, 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여 소액임차인 해당여부를 판단하게 되므로 소액임차인이 될 수 없다.
31. 아파트관리비 중 특별수선충당금은 임차인이 부담해야 하는지?
임대차계약시에 임차인이 특별수선충당금을 지급하기로 특별히 약정하지 않았다면 특별수선충당금은 임대인인 소유자가 납부하는 것이 타당하다(특별수선충당금은 적립하여 아파트주요시설의 교체, 보수에 사용된다).
32. 혼인신고 없이 동거를 하던 중 남편이 사망한 경우 주택에 대한 임차권을 승계 받을 수 있는지? (자녀없고 남자의 부모는 생존한 경우)
위 사안의 경우 사망자의 부모가 위 주택에서 가정공동생활을 하는지의 유무에 따라 다르다.
사망자의 부모가 위 주택에서 가족공동생활을 하는 경우에는 그들이 상속인이 되고 사실상의 배우자는 임차권에 대한 권리와 의무가 없게 되며, 사망자의 부모가 가족공동생활을 하지 않는 경우에는 사실상의 배우자와 사망자의 부모가 공동하여 임차권에 대한 권리와 의무를 승계하게 된다.
33. 임대인의 동의 없는 주택 전대차계약의 효력은?
전대차가 임대인의 동의 없이 행하여진 것이라면, 임대인의 요구에 따라 전차인은 임대차관계를 주장하지 못하고 퇴거하여야 한다. 주민등록을 마치고 입주하였다 하더라도 이 점은 마찬가지다. 따라서 전차인은 임차보증금 반환을 전대인에게만 청구할 수 있고, 나아가 전대인에게 고의 또는 과실이 있었던 경우에는 이를 입증하여 불법행위로 인한 손해배상청구권도 행사해 볼 수 있을 것이다.
자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크(http://blog.drapt.com/wlduswk)