[시황] 노무라부동산/늘어나는 재고 증가와 투자방법

[John Cho]

20년 11월 30일

노무라 부동산 홀딩스가 승부수를 던졌다.
맨션 및 물류 시설을 위한 토지를 적극적으로 매입하면서, 9월말 재고 잔고는 8034억엔으로 전년동월 대비 20% 증가하여, '06년 상장 이후 가장 많은 수준이다.
코로나에 의한 히키코모리의 주거 환경을 중시하는 고객이 증가하는 것과 인터넷 통신판매의 확대도 그 이유로 보고있다.

<노무라부동산 홀딩스 연결업적>
(분양주택 순수익률/매출액/순이익(억엔))

최근 주택담보대출 금리 하락 훈풍에 맞벌이 부부가 더블론으로 구입하는 사례도 드물지 않다.
재택근무로 집 구입에 돈을 아끼지 않는 경향도 있다.

노무라부동산HD의 20년 4~9월기 연결 영업이익은 전년 동기대비 12%증가한 241억엔.
코로나가 소득 및 고용을 냉각시키고 있지만, 도심지역에 강한 노무라부동산HD는 전년 같은 수준의 판매 호수를 확보했다.
7~9월기로 한정해 보면, 30% 가까이 성장했다.
9월말 시점에, 21년 3월기 1년간 판매 계획 가운데, 90%의 계약을 끝냈다.
원래 약간은 보수적 판매 계획을 한 경향은 있지만 '맨션 판매 및 부동산 매매는 대체로 견조하다 (SMBC 닛코 증권의 타자와 쥰이치씨)' 라는 의견이다.
일반적으로 3월말까지 판매가 활발해지기 때문에, 앞으로 더 상승 여지가 있을 것 같다.
다음 분기에 대해서도 시장 예상 평균 영업이익은 750억엔 남짓으로, 이번 분기의 사업계획(전기대비 26%감소한 610억엔)을 20% 정도 웃돈다.

<노무라부동산HD의 재고수준>
(도시개발부문/주택부문 비교(억엔))

이러한 판매 상황 이상으로 눈길을 끄는 것이 매입 확대에 따른 재고 증가다.
3년 전 6000억엔 정도였던 재고는 이제 8000억엔을 넘어섰다.
코로나가 심각해진 3월 말과 비교해도 약 900억엔 늘었다.
분기 기준 증가액으로는 가장 많다.
노무라 부동산HD는 코로나가 분양 매각에 준 마이너스 영향을 약 90억엔으로 보고 있어, 증가액 대부분은 회사 의사로 매입을 늘린 결과가 된다.
최고 재무 책임자(CFO)는 '기회가 있으면(적절한 매입 용지 등을) 계속 매입할 예정이다'라고 이야기한다.
기존에 유심히 보지 않았던 독신자 및 부부세대 고객을 염두에 둔 주택 물건도 강화한다.

수도권 근교에서의 물류시설 및 오피스 빌딩 등 비주택 부문도 재고 수준을 끌어올리고 있다.
토지를 매입해 수익형물건으로 만든 다음, 부동산 투자신탁(REITs) 및 펀드에 매각한다.
금융완화를 배경으로 부동산에의 자금 유입은 여전히 견실하고, 히키코모리에 의한 인터넷 통신판매 확대로 왕성해진 물류 처리 수요가 존재한다.
CFO는 '이번 기 계획으로 상정하는 900억엔대 (수익형 물건의) 매각은 거의 전망이 세워져 있다' 라고 설명한다.

<재고회전 장기화>
(재고회전일수/순현금지수)

그러나, 공격적인 자금융통에 큰 부담이 가해지고 있는 것은 부정할 수 없다.
대차대조표(밸런스시트)를 보면, 4~9월기 재고 회전 일수는 5년전 약 270일 대비, '20년에 약 620일로 증가했다.
같은 기간의 운전 자본을 비교하면 '20년 8000억엔 미만으로 거의 2배 차이가 있다.
운전자본은 매출채권과 재고 합계에서 매입채무를 뺀 금액으로 재고증가가 영향을 미쳤다.
20년 4~9월기 순현금 수지(프리 캐쉬 플로우)는 약 1700억엔 적자로, 적자액은 전년 동기 3배로 증가했다.

잘 되면 장래 성장으로 연결되는 주입식 방안이지만 재고확보의 움직임이 눈에 띄는 노무라 부동산HD. 단순히 재고전략만 보면 대기업들 중 약간의 온도차가 있다.
미츠비시 지쇼 및 스미토모 부동산은 오히려 최근 3년에 30% 정도 재고 수준을 떨어뜨리고 있다.
이들 경쟁은 부동산 가격이 고공행진을 계속하자 신중해진 것으로 풀이된다.
주택 및 오피스, 상업 시설 등 각사의 수익 구조는 다르지만, 대기업 5사의 전기 재고 회전 일수를 보면, 노무라 부동산HD가 최대이다.

'단기·중기적으로는 충분한 수요가 있다' (마츠오 전무)라는, 자사의 시세관에 근거하여, 수익력 견인을 위해 재고를 늘리는 것 자체는 경영방식의 한가지 방법이다.
노무라부동산HD는 자기자본 비율의 기준으로 보는 30%수준을 향후에도 유지할 방침이지만, 적극적인 투자가 계속 되는 가운데 시장 일부에서는 30%를 밑돌면 리스크 관리면에서는 불안할 것이라는 의견도 있다.
장기적인 재무 건전성을 생각하면 자금차입을 피할 수 없다.
재고를 떠안을수록, 계약이 도달하기까지 사업 환경이 바뀌어 버릴 가능성도 높아진다.
다음 수확을 위해서라도 현금화까지의 시간을 얼마나 단축하느냐가 승부의 관건이다.

<노무라부동산HD주식 투자 힌트(11월27일)>
(예상PER(주가수익률)/시가총액/애널리스트 목표주가)

발췌
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO66716540X21C20A1000000/

野村不動産、強気にじむ在庫積み増し