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1. "구두"로 통보해도 효력은 있습니다. 다만 걱정하시는 것처럼 입증이 안되어 언제 통보했냐?고 하면 입증이 안되어 문제가 될 수는 있습니다. 2. 부동산에 내놓은 것만해도 벌써 나간다는 소리는 했다고 누구든 인정할 수 있는 것이니 집주인이 "나는 모른다"고 오리발을 내밀기는 어려울 것으로 보입니다. 3. 일단 내용 증명으로 보내놓으면 더 확실하니 내일이라도 보내시길 바랍니다. 날짜를 좀 기억을 해서(정확하지 않으면 대강이라도) 언제 어떤 상황에서 어떤 얘기를 하면서 나간다고 얘기를 했다는 것을 내용증명에 쓰고, 그리고 만기 후에 전세금을 내주지 않아서 발생한 모든 손해를 청구하겠다는 뜻과 전세금을 주지 않으면 소송으로 가서 판결문 받아서 집행을 할 것이며, 거기에 들어가는 모든 비용은 집주인에게 청구하겠다는 것을 모두 기재해서 보내시길 바랍니다. 내용증명(內容證明) 수신인(전세권자) 성명 : 주 소 : 전화번호 : 발신인(소유자) 성명 : 주 소 : 전화번호 : 계약 내용 물건 소재지 : 용 도 : 주거용 면 적 : ㎡ 계 약 기 간 : 200 년 월 일 ~ 200 년 월 일( 년) 전 세 금 : ,000만원(₩ ,000,000원) 확인할 내용 1. 발신인은 전세권자에 대하여 2009년 3월 기간 만료에 의하여 전세권의 소멸을 통지합니다. 2. 기간이 만료되는 날까지 전세금을 반환해 주셨으면 합니다.
3. 만약 기간 종료 후에도 전세금이 반환되지 않으면 법원에 보증금 반환 청구 소송으로 판결문 받아서 집행을 할 것입니다. 4. 소송과 경매 과정에 들어가는 모든 비용과 부수적인 손해는 모두 전세권 설정자(소유자)가 부담하셔야 할 것입니다. 5. 사후에 불미스러운 일이 없도록 전세권자는 협조를 해주셨으면 합니다. 2008년 월 일 발신인(전세권자) ㅇㅇㅇ (인)
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1.전세금반환 소송
대부분은 임차인이 새임차인이 나타날 때까지 억울하지만 기다리는 경우가 대부분인데 이는 법적 절차인 전세금 반환청구 소송을 제기할 경우 기간도 6개월 정도 걸리고 주인과 감정도 상하게 돼 실익이 없다고 판단되기 때문이다. 따라서 이 경우 우선 대화로 해결할 방법을 모색하고 신통치 않으면 내용증명으로 경매신청을 하겠다는 최고를 한 후 소송은 최후의 수단으로 쓰는 것이 바람직하다.
전세금반환청구소송 절차는 법원에 소장을 제출하고 2~3개월이면 승소 판결을 얻고 판결문과 송달문을 받는데 1개월이 걸려 최소한 3개월은 소요된다. 그러나 전세금 반환청구소송으로 이어진 경우 대부분은 집주인에게 보증금을 빼줄 돈이 없어 다시 집주인의 집에 대한 강제집행을 신청 경매에서 잔금 납입까지 다시 8~10개월이 소요되므로 적어도 전세금을 돌려받는데 1년정도는 걸리는 것으로 예상된다.
법무사에 전세금반환청구 소송을 대행할 경우 송달료 인지 누진세 수수료를 더해도 보증금의 1%가 채 넘지 않는다. 만일 보증금이 6천만원일 경우 송달료 4만5천2백원, 인지 30만원, 누진세 4만2천원에 수수료 15만원을 합하면 소송비용으로 총 53만7천2백원이 들어간다.(사건의 복잡성 정도와 법무사에따라 약간의 비용이 가감될 수 있음)
소송전 쓸 수 있는 방법으로는 민사조정이 있는데 민사조정은 법원에 비치돼 있는 민사조정 신청서를 작성해 접수하면 1~2주일 안에 임대인과 임차인에게 조정기일이 통보된다. 민사조정일에 임대인과 임차인이 모두 출석해 판사 입회하에 협의가 이루어지는데 , 이 때 쌍방의 주장을 충분히 수렴한 협의 내용을 바탕으로 조정이 성립된다.
이 조정안은 확정판결과 같은 효력을 갖게 돼 만일 임대인이 조정안에 명시한 기일까지 보증금을 지급하지 않으면 바로 강제집행에 들어갈 수 있다. 따라서 소송보다 시간도 빠르고 절차도 번거롭지 않기 때문에 소송을 대신할 수 있는 세입자의 대처방안으로 평가되고 있다.
2. 민사조정
민사조정 신청은 집주인(피신청인)의 주소지 또는 근무지, 영업소 소재지 관할 법원에 제출하면 된다. 따라서 전세집 위치와 민사조정을 신청하는 지역은 무관하다. 이때 필요한 서류는 법원에 마련된 조정 신청서(2부)와 전세계약서 사본이다. 조정 신청서에 사건명을 "임대차 보증금 반환건"이라고 기입하고 신청인과 집주인의 주소, 전화번호를 기재한 후 신청금액란에 전세 보증금(또는 이자포함)을 적어 종합 접수실에 제출하면 된다.
뒷면의 신청취지란에는 피신청인(집주인)이 신청인(세입자)에게 임대차보증금을 반환하라는 내용과 조정비용을 피신청인(집주인)이 부담하라는 내용이 기재되고 신청원인란에는 현재까지 보증금 반환과 관련하여 진행된 내용을 기재하면 된다. 마지막으로 신청일과 신청인을 기재하고 날인한 후 제출하면 된다. 절차 진행에 있어 필요한 비용은 접수시 우편송달료(36,610원)과 인지대를 법원에 소재한 은행에 납부하면 민사 조정 신청은 완료된다.
인지대는 신청금액(임대차 보증금)에 따라 (1) 1천만원 미만은 0.1% (2) 1천만원 이상~1억원 미만은 0.09% + 1,000원 (3) 1억원 이상~10억원 미만은 0.08% + 11,000원이다. 이는 청구 소송을 신청할 때와 비교해 보면 20% 수준에 불과하다. 민사 조정을 신청하고 약 2주 후 집으로 소환장이 배달되는데 조정 날짜(조정기일)는 그로부터 약 4주 후로 정해져 있는게 일반적이다. 결국 조정을 받을 때까지 모두 6주 정도가 소요되며, 민사 조정 당일의 법원 조정은 15분만에 완료된다. 민사 조정 현장에는 이해당사자와 판사가 참석하게 되는데 법원의 허가를 받으면 가족, 직장 동료 등을 대리인으로 참석시킬 수 있으며 특수한 경우를 제외하고 법원은 대리인의 참석을 모두 허용하고 있다.
민사 조정 첫날에 이해 당사자간의 합의가 이뤄지면 바람직하지만 합의가 성립되지 않더라도 판사가 절충한 결론(조정 가름 결정)을 내려 단 한번에 분쟁을 종결한다. 사실 관계가 복잡한 사건은 조정위원회에 회부되기도 하지만 전세보증금 반환사건은 사실관계가 분명하므로 조정위원회에 회부되는 경우는 극히 드문 형편이다.
이때 판사가 내리는 조정가능 결정의 내용은 조정 기일에서 약 1주일 뒤 "결정문"으로 집에 배달된다. 결정문을 받은 뒤 세입자와 집주인이 2주일 이내에 이의 신청을 하지 않으면 결정문은 전세금 반환 소송때 법원이 내리는 "판결문"과 동일한 효력을 지니게 된다.
따라서 판사가 내린 조정 결정을 어느 한쪽이 이행하지 않으면 곧 바로 강제 집행 절차를 밟을 수 있어 전셋집에 대한 경매 신청을 할 수 있다.
3. 임차권 등기명령제도
보증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제력이 없어져 전세금을 반환 받기 어려우나 임차권등기를 해두면 보증금을 받지 않고 주소를 옮기더라도 우선변제권이 유지되어 전세금을 반환 받을수 있다.
임차권등기명령 신청은 부동산 관할법원에 가서 임차권등기명령신청서를 작성한다.
임차권등기 명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부 전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260×3=6,780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시 / 군법원 중 고양, 남양주,안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시/군법원)에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부해야 한다.
그 밖에 임차권등기 촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁 수수료 1,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부해야 한다.등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고 (단 등록세액이3,000원 미만인 경우에는 3,000원), 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한전세계약의 경우에는 3000원이다.
그리고 임차권등기신청비용은 집주인에게 반환요청 할수 있다.
신청서에 첨부하여야 할 서류는 주민등록등본, 부동산등기부등본, 전세계약서 사본, 건물 일부를 임차하였을 경우 점유부분의 건물도면, 부동산 목록 등이다.
수 신 인 : 임 대 인 김 아 무
경기도 하남시 덕풍1동 1000번지 100호
발 신 인 : 임 차 인 서 하 늘
경기도 하남시 신장동 1000번지 100호
목 적 물 : 경기도 하남시 신장동 1000번지 100호
철근콘크리트 기와지붕 4층건물중 3층 302호
제 목 : 임대차 계약 해지 및 전세보증금반환청구의 독촉
상기 물건지에 대해서 갑 ( 임대인성명 기재) 과 을( 임차인 성명기재)이
1900 년 00 월 00 일 부터 2000 년 00 월 00 일 까지
전세 (임대차) 계약을 체결하여 2000 년 00 월 00 일부로 계약이
종료되어 계약을 해지하고자, 그 동안 수 차례에 걸쳐 전세 (임대차)
계약 해지 및 보증금 반환을 촉구하였으나 이행치 않아서 이렇게
최고장을 보내는 바 입니다.
2000년 00 월 00 일까지 ( 발신일로부터 약 1개월 후로 설정 ) 전세
(임차) 보증금 전액을 반환해 주시기를 촉구 드리며, 만일 이 기한
내에 아무런 조치 없이 보증금을 반환하지 않을 시에는 민.형사상의
법적인 조치를 취하겠습니다. 빠른 이행을 촉구 드립니다.
2000 년 00 월 00 일 임 차 인 서 하 늘
■ 임대차 보증금 돌려 받기 계약이 만료된후 보증금은 즉시 임차인에게 돌려 주어야 하지만 현실은 주인이 돈이 많아서 일단 주고 다른 세입자를 확보하는 것이 아니라, 새로운 세입자가 나와야 보증금을 받아서 돌려주는 것이 사실입니다. 다행히 새로운 세입자가 나와서 잘 되면 다행이지만 주택에 담보가 많거나,주인이 임대료를 많이 인상하는 등의 이유로 새로운 세입자가 나타나지 않는 경우가 있습니다. 세입자는 무작정 기다릴 수도 없고요 정말로 환장할 노릇이죠. 이 경우 세입자가 할 수 있는 방법은 많지 않습니다. 몇가지 가능한 해법을 정리해보면 아래와 같습니다. ▼ 임차권 등기 후 이사 이 경우 기존의 보증금을 받지 못하고 이사해야 하기때문에 돈이 이중으로 들어갑니다. ㅡ즉 어느정도 여유가 있어야 가능하지요. 임차권등기를 하는 방법은 2가지 입니다. A)주인의 동의를 얻어 등기 신청서를 작성하여 제출합니다. (주민등록전입신고한날,이사한 날,확정일자 받은날등을 기재하고,계약서(주택의 일부분을 임차한경우 해당부분 도면 포함)등을 첨부.) B)주인이 동의없이 임차주택지 소재 관할법원에 신청. 주민등록등본,건물등기부등본,임대차계약서사본,임차권등기용 등록세영수증을 첨부합니다. (신청비용은 송달료,수입인지,등록세및교육세등 약 14,000원정도 입니다.) 임차권등기신청서양식 보기 ▼ 조금씩 양보하여 합의하는 것도 방법 입니다. 서로의 입장을 고수하기 보다는 양보하여 합리적인 대안을 제시하는 것도 좋습니다.
▼ 우선적으로 내용증명을 통지한다. 내용증명관련 내용은 여기를 클릭하세요.. ▼ 소송보다 쉬운 "지급명령신청" 지급명령은 채권자의 신청내용만으로 심사합니다. ▼ "제소전화해"신청을 한다. "제소전화해"란 법원에 신청하여 양자가 판사 앞에서 합의를 하여 해결하는 것인데 합의내용을 이행하지않으면 판결과 같은 효력으로 경매를 신청할 수 있다.
▼ 2000만원 이하의 보증금은 "소액사건심판"으로. 이는 상대자가 이의를 제기할 가능성이 많아 어차피 소송이 이루어 질 것으로 예상되고,금액이 2000만원이하일때 신청하면 좋은 방법인다.
▼ "가압류"란. 채권소송시에 채무자가 소송에 질것을 예상하여 재산을 미리 다른사람에게 매매하거나 명의를 이전하지 못하도록 하여 채권을 미리 확보하는 것입니다.
▼ 보증금반환청구소송. 보증금반환청구소송은 금액이 확실하게 정해있고,임대인이 보증금반환에 대하여 이의가 있는 경우가 드믈어 대개 임대인은 출석하지 않고 판사가 1회에 승소판결을 내리는 것이 보통입니다. | |
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☞ 계약이 만료되더라도 주인에게 계약해지의사를 통고해야 합니다 . |