부동산 공법과 땅 투자 실패 사례 알아보기 Tip

[김형선박사]

땅에 투자를 할 때에는 관련된 부동산 공법을 습득해두는 것이 매우 필요합니다. 특히 토지와 관련된 공법(公法)은 해당 부동산에 관한 법률적인 사항들이 적용되고 있는 것을 의미하는 데 투자를 하는 사람의 입장에서는 가장 먼저 법률적인 검토를 해야 하는 것이 순서가 될 것입니다.

토지이용계획확인원

이것은 부동산 공법 중 토지이용 규제 기본법을 바탕으로 하는 해당 토지의 용도를 공적으로 확인할 수 있는 공문서로 부동산을 개발할 때 땅에 관한 여러 가지 용도 및 규제사항, 인허가 등을 확인할 수 있는 공통적인 문서가 됩니다. 

다시 말씀드린다면 이것이 투자가치가 있는지 없는지에 대해서 최소한 절반 이상은 확실하게 알아볼 수 있는 대표적인 문서이기 때문입니다.

입지(立地)의 이중성

땅에 투자를 함에 있어서 가장 먼저 알아야 할 2가지라고 한다면, 하나는 입지에 관한 것이고, 또 하나는 토지이용계획확인원을 말씀드립니다. 토지에 있어서 가장 먼저 순위는 입지가 되며 두 번째도 역시 입지이고 세 번째도 입지라고 할 정도로 입지는 매우 중요한 비중을 차지하게 됩니다. 

하지만 주의해야 할 것이 있는데 투자를 처음 시작하는 사람들도 입지가 가장 우선이라는 것을 알고 있습니다. 그렇기 때문에 개발되는 지역에서 자주 실수하는 것도 다름 아닌 입지이기도 합니다.

땅 투자 실패적 사례

얼마 전에 있었던 일을 소개하면 울산 사는 박 씨가 문의를 해주었습니다. 토지를 매수하였는데 이거 잘 구매한 것인지? 아닌지?를 잘 몰라서 좀 알아봐 달라는 것이었습니다. 하지만 문제는 토지를 매수하기 전에 알아봐 달라고 해야 그것이 순서이고 맞는 것 인데 꼭, 

땅을 사고 난 이후에 그것에 대해서 알아봐달라고 부탁하는 것입니다. 무엇이든지 마찬가지겠지만, 부동산 거래에서도 역시 급하게 서둘러서 잘 되는 일은 별로 없기 마련입니다. 

박 씨에게서 관련 정보를 받아서 알아보니 00시 00면 주변 토지를 매입한 것입니다. 위성지도로 상황을 살펴보니 00시 행복도시 입구까지약 4km 정도 거리가 있고 자동차로 2분 정도의 거리가 되는 곳이었습니다. 

토지이용계획확인원으로 알아보니 농림지역, 농업진흥구역에 있는 땅을 산 것이었습니다. 첨엔 농사를 하려고 산 것 아닌가? 하는 생각도 했으나 인근의 땅값 시세를 알아보니까 평당 20만 원~30만 원 정도가 되었고 

이번에 매수한 토지에 대한 검토를 마치고 나서 다시 박 씨와 통화를 해보니 이런 일이?? 실제 농사용으로 산 것도 아니었고 매입할 때 평당 가격을 50만 원이었다는 것을 말하였습니다.

게다가 구매 평수는 무려 1,200평을 현찰 6억 원의 거금으로 사들인 것이었습니다. 박 씨에게 질문하였습니다.  이거 혹시 기획 부동산이나 그런 곳을 통해서 매입한 것 아니냐고 물으니 

그것은 아니고 공인중개사 사무소에서 구매를 한 것이라고 합니다. 그렇다면 농업진흥구역이나 농림지역을 아느냐고 질문하니 지목이 논으로 되어 있으니 당연히 농지라고 알고 있다고 하였습니다. 

농림지역, 농업진흥구역

제대로 알려주려니 크게 실망할 것 같기도 하고 그래서 알기 쉽게 설명을 했습니다. 농업진흥구역에 있는 토지는 농지로 사용하는 것 말고는 다른 것을 할 수 없는 것이다. 

또한 그곳 주변 농업진흥구역으로 지정되어 있어서 이것이 해제가 되는 것은 어느 세월에 될지를 모르고, 주변 시세가 보다 좀 더 주고 매입한 것 같다고 하였습니다. 

이에 대해서 매수자 박 씨는 장기투자라고 생각하고 그냥 묻어두겠다고 하였습니다. 본래 땅 투자를 할 때는 거의가 농지를 매입하는 것 아니냐고 되물었고, 

농지라는 것이 무엇이라는 것을 알려주고 특히 투자의 대상에서 제외가 되는 것은 절대농지라는 것까지 이야기를 하였습니다. 투자자 박 씨는 이제 대강 감이 잡히는 듯 말수가 적어졌습니다.

토지 거래의 좋은 인연

부동산에 투자를 한다는 것은 부동산 공법상 대상 물건만 중요한 것이 아닙니다. 더욱 중요한 것은 사람과 사람의 관계인 것입니다. 관련 분야에 박식하거나 경험과 노하우가 많은 사람들은 자신들이 알아서 척척해낼 것이지만 

투자 초보자들이나 경험이 별로 없는 사람들의 경우는 인간관계가 매우 중요시 될 수 밖에 없다는 것입니다. 이번 투자자 박 씨도 좋은 인연이 아닌 사람을 만나서 큰 손해 를 보게 되었다는 것입니다. 

사실 이번 박 씨의 경우는 해당 토지의 위치만 알아보고 매수를 한 것인데요. 지도를 살펴보면 00시와 거리가 멀지 않고 매물지에서 15m 거리에서는 4차로 도로에 자동차들이 오가고 있으며 경지가 잘 정돈되어서 사각형으로 보기에도 좋기 때문에 투자가치가 높을 거라고 오판을 하게 된 것입니다. 

알지 못하고 달려듣다면 이러한 큰 실수를 저지르게 마련입니다. 후일에라도 용도지역이 바뀔 수도 있다던가 혹은 어떻게 개발사업이 시행되면서 부속토지로 되는 행운을 만나 토지 팔자가 완전히 좋아지는 경우의 수는 있지만 현재의 상태로 본다면 큰 기대는 안 하는 것이 좋을 것 같습니다. 

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요즘 투자처 이슈로 뜨고 있는 용인지역에 땅 투자 비법과 노하우를 전수하는 김형선 박사의 특강이 매주 목요일 오후 2시부터 개최가 되고 있습니다. 아무 곳에서 나 들을 수 있는 상식적인 투자 정보가 아니라 정통한 부동산 이론을 바탕으로 과학적인 분석과 오랜 경험을 통한 비법과 노하우를 전수해 드립니다. 

소수 정예인 원 (10명)만 사전예약을 통해서 받고 있으며, 매주 진행되는 특강의 내용은 모두 동일한 내용을 반복하는 것이 아니라 매번 할 때마다 새롭고 신선한 내용을 제공해 드리고 있다는 것 참고해 주세요. 전문가라도 아무나 알 수 없는 수천, 수억 원의 가치가 있는 돈 되는 투자비법입니다.

강사: 김형선 박사 (대리 강사 아님)
일시: 매주 목요일 오후 2시부터 5시까지
시간: 총 3시간 (휴식 타임 있음- 음료, 다과)

참석 비용: 전화문의
참가 예약: 010-5477-2808
강의 장소: 경기도 용인시 양지면 양지리 109-11
영동고속도로 양지 ic 사거리 건국부동산 옆 강의실

김형선 박사 부동산 아카데미
http://blog.naver.com/kimhs2808 

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