수수료 매장도 상가임대차법이 적용되나요?

[변호사 김덕은]

문) 저는 상가를 임차하여 영업을 하고 있습니다. 그런데 건물주와 상가건물임대차계약을 체결할 때에 보증금 2억, 월세는 순매출액의 20%로 계약을 하였습니다. 이와 같은 수수료 매장의 경우도 상가건물임대차보호법이 적용되나요.

답) 귀하는 상가를 임차하면서 건물주에게 보증금과 월 수수료(순매출액의 20%)를 지급하기로 약정을 하였습니다. 귀하가 지급한 보증금은 임차보증금과 실질적으로 동일하고, 귀하가 정기적으로 지급한 월 수수료도 일반적인 임대차계약에서의 월 차임과 실질적으로 동일한 성질을 갖는다고 할 것이므로 귀하의 계약도 상가임대차계약으로 봄이 상당하다 할 것입니다.

다만 상가임대차법이 적용되기 위해서는 ① 영업용 상가건물이어야 하고, ② 주된 부분의 사용이 영업용이어야 하며, ③ 보증금액이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하지 않아야 합니다.

따라서 귀하의 경우 ③ 보증금액이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하지 않는 상가임대차계약인지가 문제가 됩니다. 2019년 4월 2일을 기준으로 서울특별시는 9억원, 광주광역시는 5억 4천만원, 전남은 3억 7천만원을 초과하지 않아야 합니다. 다만 보증금 이외에 차임이 있는 상가임대차계약의 경우는 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액인 소위 환산보증금을 기준으로 합니다. 예를 들어 보증금 1억, 월세가 100만원이라면 환산보증금은 2억원(=1억 + 100만원 x 100)이 되는 것입니다.

그런데 귀하의 경우는 상가임대차의 대가로 확정된 월세를 지급하는 것이 아니라 매출액의 일정비율에 따른 불확정적이고 유동적인 금액을 임대인에게 지급하고 있으므로 매출액에 따라 매월 지급하는 수수료가 달라집니다. 따라서 이러한 수수료매장 임대차계약의 환산보증금 산정방법이 문제가 됩니다.

법원의 판결은 두가지 경우로 나타나고 있습니다. 첫째, 수수료도 차임과 유사한 것이므로 월평균 수수료를 계산하여 이 액수에 100을 곱한 다음 보증금과 합산하는 방식입니다. 둘째, 수수료는 차임과 본질적으로 다르고 변동하는 매출액에 따라 상가임대차법의 적용여부가 달라지게 되는 것은 법률관계를 불안정하게 만들게 되므로 환산보증금 산정에서 수수료액수는 완전히 배제하는 방식입니다. 사견으로는 수수료 매장의 법률관계가 실질적으로 임대차계약관계이고 월 수수료는 일반적인 임대차계약에서의 월차임과 동일한 성질을 갖는다 할 것이므로 전자의 방식이 타당하다고 보입니다.

다만 현행 상가임대차법은 기준 보증금액과 상관없이 상가임차인 보호를 위해 일정한 법규정은 모든 상가임차인에게 적용이 됩니다. 상가임차임의 핵심적인 권리인 대항력, 계약갱신요구권, 권리금, 3기 차임 연체 계약해지 규정은 보증금 액수와 관계없이 인정이 되므로 귀하의 경우 환산보증금 산정방식에서 전자의 방법을 따라 환산보증금을 초과하더라도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금, 3기 차임연체 계약해지 규정은 동일하게 적용된다 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은