둔촌주공 조합원 단독명의를 부부공동명의로 바꾸고 싶어요!!

[경호처장]

최근 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 분양계약이 시작되면서 조합원분들의 여러가지 문의 가운데서 조합원 분양 계약시 단독명의인데 부부공동 명의로 바꿀수 있는지에 대한 문의가 심심치 않게 이어지고 있어 간략히 정리하여 드립니다.

여기에서는 부부간 특별한 재산 분할 문제 또는 상속을 대비한 증여와 자녀에게 재산이전을 위한 것이 아닌 순수하게 1세대1주택자인 단독명의에서 입주이후 발생하게 될 보유세 부담 절세를 위해 부부간 증여에서 비과세 한도인 6억원 정도의 증여를 검토하는 것에 대한 실익을 대략적으로 살펴보았으니 참고하세요.

1. 조합원 분양 계약시 단독 명의를 부부공동명의로 바꿀수 있는지?

 ○ 원칙 : 원 소유자 → 분양계약 소유자 → 보존등기 소유자.

 ○ 즉, 소유자 변경은 별도 매매나 증여 절차를 통해서만이 변경 가능.

 ○ 부부간 증여세에서 6억원까지는 비과세이나 취득세(4%)는 발생.

2. 통상적으로 1세대1주택자로서 단독 명의를 부부공동명의로 증여를 검토하는 이유는?

 ○ 입주이후 증가하는 의로보험료와 재산세, 종부세 그리고 매매시 양도세 절감을 고려하여 문의하는 추세.

 ○ 부부간 증여는 10년간 6억원까지는 비과세이기에 이 한도내에서 증여를 검토하는 모습.

3. 1세대1주택자로서 단독명의를 부부공동명의로 변경시 양도세 절감 효과

 ○ 통상적으로 증여가액이 미래의 취득가액이 되기에 실제 증여를 통해 양도세 절감 효과는 있음.

 ○ 단, 증여시 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 변경되어 10년이내 매도할 경우 그 실익이 없음.

 ○ 1주택자의 경우 기본적으로 12억 비과세 혜택과 장기보유특별공제가 적용 되는 점을 감안하면

 ○ 공동명의 전환시 낮은 세율 적용과 기본공제 혜택에도 증여세와 취득세를 감안하면 그 실익은 매우 크지 않을 듯.

4. 1세대1주택자로서 단독명의를 부부공동명의로 변경시 종부세 절감 효과

 ○ 원칙 : 입주권은 종부세 과세 대상이 아님.

 ○ 입주개시後 재산세가 공동주택으로 부과되는 시점부터 종부세 과세 대상.

 ○ 2023년 1월 1일부터 종합부동산세 개정 내용

 ○ 향후 현 정부의 과세 정책이 유지 될 경우 공시가격 하락과 맞물려 향후 1주택자의 보유세 부담은 그리 크지 않을 듯.

 ○ 1세대1주택자의 경우 12억까지 공제, 부부공동 명의의 경우 18억까지 공제 되나 공동 명의의 경우 세액 공제 적용이 안됨.

 ○ 따라서 1세대1주택자로서 15년이상 장기보유한 65세이상 조합원의 경우 기본공제 12억에 최대 80% 세액공제를 받을 경우 부부공동명의보다 오히려 세부담이 경감될 가능성이 매우 높음.

 ○ 이런 사유로 부부공동명의인 1주택자의 경우 공동명의 또는 1주택자 특례신청 중 유리한 절세 방법을 찾을 수 있지만 세액공제폭이 클 경우 과세前 9월에 국세청에 단독명의로 종부세산정방식 변경 신청해서 절세도 고려해야 함.

 ○ 따라서 세액공제 대상이 안된다면 부부공동명의 방법으로 종부세 납부 방법이 유리 하나.

 ○ 세액공제율이 최소40～50% 이상인 경우에는 공동명의인경우라도 국세청에 1주택자 특례신청 검토 필요.

 ○ 만약 종부세 절세를 위해서라면 공동명의 지분은 50:50과 같이 동일 지분인 경우가 절세에 유리.

    → 예로 70:30과 같은 지분 구조라면 오히려 단독 명의가 종부세에선 더욱 유리한 측면이 있음.

    → 따라서 6억원하도내에서 증여를 통한 절세 방법은 그리 큰 실익이 없어 보이는 측면 있음.

 ○ 1주택자로서 부부공동명의로 1주택자 특례신청시에는 부부 중 연령이 많은 배우자 명의로 신청하는 것이 유리.

 ○ 참고로 연령 계산은 통상적인 연령이 아닌 6월 1일 종부세 부과기준일 기준으로 계산한 나이임.

5. 결론

 ○ 상속대비 재산분할과 자녀에게 재산이전을 위한 지분 증여라면 모르겠지만

 ○ 단순히 양도소득세와 종부세를 대비한 막연한 판단에서 큰 비용을 들여 증여를 하는 것은 많은 고려를 해야 할 듯.

 ○ 결국 1세대1주택자로서 장기 보유한 단독 소유자의 경우 절세를 위한 증여 또는 6억원이하 증여는 깊은 고려 필요.

 ○ 경우에 따라서는 절세를 위해 6억원 증여세 비과세 한도내에서의 증여는 양도세 및 종부세 측면에서 큰 실익은 없을 듯.

 ○ 오히려 기존 1주택자로서 공동명의인 경우에는 종부세 세액 공제율에 따라서 1주택자 특례신청 실익 여부를 고려해야 할 듯.

 ○ 이상 내용은 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 입주권 상태로 종부세 과세 대상은 아니나 미래의 검토 사항임.

간략히 절세를 위한 증여 문제에 대해 살펴 보았으니 참고사항으로 보시고 심도 있는 사항에 대해서는 전문 세무사를 통해 다시 한번 점검 받아 보시기를 바랍니다..

이상 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.