복잡하고 생소해서 어렵게만 느껴지는 분양권 용어정리

[미라클/임순식]

오늘은 부동산의 분양에 관한 용어 정리를 해볼 텐데요. 부동산 거래 시 많은 분들이 정확한 용어를 몰라서 헷갈려 하고 나중에 계약을 하고 잔금을 치르거나 할 때 책임 문제까지도 발생할 수도 있기 때문에 미리 확인하시는 것이 필요한데요. 그리고 분양관련 회사들의 역할이 다 다르기 때문에 각 회사들의 역할들을 잘 알아두셔야 원활한 거래를 하시게 됩니다. 분양관련 회사에는 일단 시행사가 있고 시공사, 분양대행사, 신탁사가 있는데요. 다 그것이 그거 같고 평소에 잘 사용하지 않은 용어 이기고 하지요. 아주 중요한 것은 아니지만 간혹 이런 용어가 중요한 부분으로 작용하기도 합니다.

시행사와 시공사

그리고 분양을 받을 때에도 정확하게 이해를 하고 있어야 불안함이 해소되기도 합니다. 먼저 시행사는 사업의 주체라고 보시면 되는데요. 대부분 많이 헷갈려 하시는 것이 시행사와 시공사입니다. 대부분 아파트는 건설회사 브랜드를 달고 갑니다. 우리는 이 건설회사가 이 사업의 주체라고 생각하는데요. 그게 아니라 사업의 주체라는 것부터 보면 일단 아파트를 짓기 위해서는 먼저 시행사가 땅을 매입합니다. 그러고 나서 건축계획 즉 분양계획을 세우게 되고 설계도 자체적으로 하게 됩니다. 그런 다음 시공사를 선정하죠. 이 시공사는 건설사를 말하고 이런 과정을 도급은 준다고 합니다.​​

시행사가 시공사에게 아파트 짓는 과정을 의뢰하는 것을 말하죠. 그러니까 여기서 보면 주체는 시공사가 아니고 시행사가 주체가 되는 것입니다. 이 전체적인 사업을 총괄하면서 마무리까지 다 책임지고 하는 게 바로 시행사죠. 또한 시행사 수익도 가장 많이 가져가기도 하지만 리스크도 가장 많이 부담하게 돼 것이죠.

시행사가 사업의 주체고 모든 행정 제반 과정을 다 총괄하는 구조입니다. 간혹 경우에 따라서 시공사가 시행사가 되는 경우도 있는데요. 시공사 자체적으로 땅을 사서 본인들이 사업을 진행해버리는 것이죠. 그래서 이런 경우는 시행사와 시공사가 동일한 회사가 되는 것입니다. 대부분을 시행사와 시공사가 따로 있습니다. 시공사는 시행사로부터 도급을 받아 건물만 지어주는 것이죠.​​

분양대행사

재건축이나 재개발 조합 같은 경우는 이 조합이 사업주체인데요. 즉 땅주인이자 이 사업을 이끌어가는 계획을 세우고 하는 주최자이죠. 그래서 재개발 재건축 조합 같은 경우 시행사는 조합이 되는 것입니다. 조합이 건설사를 선택하는 것이죠. 그리고 분양대행사라는 것은 사업을 진행하는 시행사의 입장에서는 시행해서 결국은 팔아야 하죠. 그래서 영업 전문조직인 분양대행 영업만을 총괄하는 회사가 따로 있는데요. 즉 분양될 아파트를 파는 행위만 하는 회사를 말합니다. 분양을 대행해서 판다라는 것이죠.

이 분양대행사의 영업방식은 두 가지가 있는데요. 처음 청약 시는 데스크라고 하는데 건설사 쪽에서 비용을 들여 광고도 하고 인터넷에 광고 등을 하고 사람들이 청약을 하게끔 모델하우스를 만들어 상담도 할 수 있게 합니다. 이런 상담 시 상담을 위해 길게 앉아있는 직원들을 데스크라고 하지요. 그리고 오프라인에서 홍보하는 분들이 있는데 이런 분들도 분양대행사에 포함되는 분들이죠. 다시 말해 분양대행사란 영업을 전문으로 하는 회사를 말합니다.​​

신탁사

신탁사는 자금을 관리해 주는 회사를 말하는데요. 아파트를 계약하면 건설사는 시행사 명의로 돈이 들어가는 것이 아니라 신탁회사 계좌로 들어갑니다. 분양 계약서에 보면 도장 찍는 곳이 총 4곳인데 처음에 시행사, 시공사, 신탁자, 계약자입니다. 사업주 체인 시행사가 있고 건물을 지어주는 시공사가 있고 자금 관리를 해주는 신탁사가 있습니다.

그럼 이렇게 자금 관리를 따로 하는 이유는 선분양제도 때문에 생긴 것인데요. 예전 초창기에 생긴 선분양제도에서는 신탁 사라는 것이 없었는데요. 시행사가 직접 돈을 받거나 건설사를 통해서 받거나 했는데 중간에 건설사가 부도가 나거니 시행사가 부도가 나면 계약자들이 돈을 날리게 되는 문제가 발생하게 된 것이죠.

선분양의 경우 분양이 잘 안되거나 하면 그냥 부도가 나는 것이죠. 그런 이유로 해서 자금 관리를 조금 투명하게 하고 분양받은 소비자들이 피해를 보지 않게 하기 위해 자금 관리를 따로 해서 안전하게 거래가 이루어지도록 신탁 사라는 것을 만들게 된 것입니다. 신탁사는 자금 관리를 하기 때문에 시행사가 중간중간에 돈을 사용해야 할 일이 있는 경우 미리 계획해서 자금계획을 세워두게 됩니다.

그래서 만약에 시행사나 시공사가 부도가 나더라도 남아있는 돈을 안전하게 관리를 해서 사업을 계속 안전하게 이끌어가게 만드는 역할을 하는 것이죠. 그리고 이런 분양 시 문제가 생기면 주체에게 책임 여부를 물어야 하는 것입니다. 또한 분양대행사는 어떠한 권한도 없고 단순히 집만 파는 것이죠. ​​

오늘은 복잡하고 생소해서 어렵게만 느껴졌던 부동산 분양관련 용어들에 대해 정리해 보았습니다.