[단독] 상계4동의 무허가주택 밀집촌 상계3재개발 효과 볼까

[부동산재테크1번지 TF팀 김실장]

[단독] 상계4동의 무허가주택 밀집촌 상계3재개발 효과 볼까

상계뉴타운 연계개발 주목

무허가 밀집 희망촌 주거개선
인접 상계3과 개발계획 맞춰
"지형 고려한 개발 필요
용적률 거래제 검토해야"

30일 공공재개발을 추진하는 상계3구역 전경. 희망촌은 사진 오른쪽 상단에 위치한 저층 주거지 일대. 상계3구역은 현재 동의율을 30%가량 확보한 것으로 알려졌다. [이승환 기자]

공공재개발 대어로 꼽히는 노원구 상계3구역과 인근 낙후지역인 희망촌이 연계 개발로 탈바꿈할 것으로 전망된다. 묶어서 한 구역으로 지정하지 않는 대신 기반시설 설치 등 정비계획을 종합적으로 짜도록 해 시너지 효과를 노린다는 취지다. 30일 노원구청은 희망촌을 상계3구역과 공통 마스터플랜으로 묶는 '인접지 선도형 개발'을 추진한다고 밝혔다. 사업 방식은 각각 주거환경 개선사업과 공공재개발로 다르다. 그러나 도로, 공원, 상업시설 배치 등 공간 이용계획을 총괄하는 마스터플랜을 공유해 사업 극대화에 나선다.

두 곳은 2006년 뉴타운사업 당시 같은 상계3 주택재정비촉진구역으로 묶였다가 2014년 구역 해제 이후 2017년 서로 구역을 달리한 곳이다. 상계3구역은 지난 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정돼 현재 1100가구를 1885가구로 늘려 공급하는 것을 목표로 하고 있다. 반면 희망촌(상계동 산 161-12 일대 2만7178㎡)은 1970년대 청계천, 마포 등 도심 재개발 사업으로 발생한 철거민으로 이뤄진 무허가 건물 단지다. 주택 개량을 시도했지만 대부분 도로가 1m 안팎인 데다 아랫마을과 윗마을 간 높이가 30m 이상 차이 나 전면 수용 후 아파트를 짓기로 했다.

희망촌이 대부분 국공유지에 들어선 무허가 건물인 점을 고려해 입주민 재정착률을 높이는 계획도 짜는 것으로 알려졌다. 노원구 통계에 따르면 희망촌은 무허가 건물 245동에 토지 등 소유자 249명으로 총 200여 가구가 거주하고 있다. 주거환경 개선사업으로 시행하는 경우 국유지를 조합원에게 시세보다 저렴하게 넘길 수 있어 입주 비용을 절감할 수 있다. 이날 상계3구역에서는 한국토지주택공사(LH)가 공공재개발 주민 설명회를 열고 사업에 대한 설명과 추진 계획을 발표했다. LH에 따르면 상계3구역은 상계동 49-19 일대 10만4000㎡에 지상 25층 규모로 1885가구가 들어설 수 있는 아파트 단지로 바뀔 계획이다. 물량 구성은 조합원 1100가구, 일반 분양 324가구, 공공(임대, 수익형 전세, 지분 적립형 등) 461가구로 나뉜다. 현재 1종주거지역과 2종주거(7층)지역으로 용적률·층수 제한을 받고 있지만, 당고개역 역세권인 점을 고려해 이를 종상향하고 일부 고밀화에 나서는 복안으로 보인다. LH 관계자는 "분담금 계획은 구체적인 정비계획 수립 이후 6월께 공개할 예정"이라고 말했다.

이처럼 상계3구역과 희망촌이 개발 속도를 내면서 상계뉴타운 개발도 모습을 갖춰가고 있다. 개발 속도가 가장 빠른 상계4구역은 지난해 1월 810가구 규모 노원 센트럴 푸르지오로 거듭나 입주를 끝냈다. 인근 상계6구역(노원롯데캐슬시그니처)은 분양을 마치고 2023년 입주를 앞두고 있다. 상계1구역은 지난해 10월 사업시행인가를 받았고 상계2구역은 사업시행인가를 기다리고 있다. 이창수 가천대 도시계획학과 교수는 "역세권 중 저밀 개발된 곳에 대해 용적률을 올려주는 방향이 제일 바람직하다"며 "구릉지 용적률을 역세권으로 넘겨주는 개발권양도제(TDR)가 대안이 될 것"이라고 설명했다.

[이축복 기자]

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