입주권 상태(입주전)에서 매도할 경우 조합원의 양도세 문제 심층 분석

[경호처장]

둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 동·호수 추첨이후 매도와 관련하여 양도세 문의 그리고 양도세 절세를 통한 매도 방법이 무엇인가에 대한 전화 및 방문 상담이 이어지고 있어 다들 아시는 내용이지만 다시 한번 간략히 요약하여 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

현재 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원의 경우 크게 보면 관리처분인가일前 매수자와 관리처분인가일이후 매수자로 나누어지는데 조합원 전매 제한이 완전 해제 되어 누구나 입주권을 매도할 수 있는 상황에서 양도세 적용 측면에서는 매우 큰 차이가 있습니다. 아래는 사용승인인가일(입주 개시일)前 입주권 상태에서 매도할 경우 양도세 문제를 간략히 알려드립니다.

◆ 관리처분인가일前 매수한 조합원

 ○ 관리처분인가일前 매수 조합원은 주택을 매수한 원 조합원.

 ○ 관리처분인가前 2년이상 보유 1세대1주택 비과세 요건 충족 했다면 비과세 적용.

   → 1세대1주택 비과세 요건 충족시 12억까지 비과세 공제.

   → 단, 다주택자와 관리처분인가前 2년이상 보유 요건 미 충족시 일반과세( 양도차익에 따라 6%∼45%) 적용.

 ○ 장기보유특별공제는 매수가격부터 권리가 구간까지만 적용(권리가∼매도가격까지는 권리부분으로 미 적용). 

   → 원칙상 장기보유특별공제는 3년이상 보유자에게 적용.

   → 거주와 보유가 관리처분인가일 기준 각각 10년 이상인 경우 장특공제 80% 적용(거주와 보유 각각 1년에 4% 적용).

   → 보유는 오래 되었으나 2년이상 거주 하지 않은 경우 최대 30% 적용(1년에 2%씩 - 최대 보유 15년 적용).

   → 다주택자로서 입주권 매도시 매수가격부터 권리가 구간에서 최대 30% 적용(1년에 2%씩 - 최대 보유 15년 적용).

 ○ 관리처분인가前 2년보유가 안되지만 관리처분인가일이후 실제 소유자나 세입자가 이주 완료前까지 거주한 기간.

   → 실제 부동산 사용으로 인정하여 그 기간을 보유기간에 합산하여 2년이상이 될 경우 비과세 보유기간 적용.

 ○ 관리처분인가前 매수 조합원의 경우 입주이후 보유기간 산정시 공사기간도 포함하여 전체부동산 보유기간으로 인정.

 ○ 비조정대상지역 상태에서 매수한 경우이기에 사용승인일(입주개시일)이후 매도시 비과세 거주 요건 없음.

◆ 관리처분인가일이후 매수한 조합원

 ○ 관리처분인가일이후 입주권 매수 조합원은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매수한 승계 조합원.

 ○ 2년이상 입주권을 보유한 경우라도 입주권은 권리이므로 원칙적으로 비과세 적용 안됨.

   → 입주권 1년이상 보유시 일반과세 (양도차익에 따라 6%∼45%) 적용.

   → 장기보유특별공제 미 적용.

 ○ 입주권을 매수하여 보유한 기간은 부동산 보유 기간으로 인정되지 않아 입주개시일부터 실질적인 주택 보유+거주 기간 산정.

   → 따라서 사용승인일이후 1년이내 매도 할 경우 단기매도에 따라 양도차익 관계 없이 양도세 45% 적용.

 ○ 1세대1주택 비과세 거주 요건은 조정대상지역 상태에서 입주권을 매수한 경우 원칙적으로 사용승인일을 기준으로 판정.

   → 입주권의 경우 사용승인일을 주택 취득일로 인정하여 사용승인일 조정대상지역 여부에 따라 비과세 2년 거주 요건이 달라짐.

   → 조정대상지역이 해제 되어 2025년 사용승인일에도 해제 상태가 유지 될 가능성이 높기에  비과세 2년 거주 의무 없을 듯.

◆ 입주권의 일시적2주택 비과세 요건 정리

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.