우리나라는 가계지출 중 주거비 비중이 적은 이유

[박홍균]

■ 월세가 가장 싼 나라

제가 책(대한민국에서 집없는 부자로 살자)를 출간하고 나서 받는 질문 중, 이런 질문이 있습니다.

"향후 아파트 가격이 내려간다"고 하는데, 왜 일본이나 미국, 유럽은 우리나라에 비해 월세가 비싸냐?

아마도 이 카페에 들어 오시는 분들 중에서, 외국에 거주하시거나 외국에 거주해보신 분들은 특히 이런 점을 궁금해 합니다.

예를 들어, 예전에도 이 카페 글의 댓글 중 일본에 거주하는데, 방 하나 부엌 하나 있는 집에 월세 190만원을 주고 있다고 합니다. 파리나 런던은 이 보다 더 합니다.

먼저, 선진국의 경우를 보면 거주하는 집의 주거비로 나가는 돈은 그 도시의 가구 소득의 1/3 정도가 됩니다.(이것은 전문가들 이야기이니까 논란을 하지 않았으면 좋겠습니다.)

그럼에도 불구하고 우리나라는 10%정도로 선진국 중에서는 매우 싼 편입니다.

■ 지구상에 우리나라만 전세가 있는 이유

그럼 왜 우리나라는 쌀까요?

최근까지, 우리나라에서는 아파트나 집을 구입할 때 월세를 염두에 두고 구입하는 사람은 거의 없습니다.

대부분 월세보다는 시세차익을 올리는 것이 주 목적입니다. 이런 이유로 월세보다는 전세를 선호합니다.

왜냐하면 2억원 정도의 집을 구입하면 1억원을 전세로 주고, 또 이 집을 은행에 저당잡혀 1억을 대출해서 2억을 만들어 또 다른 집을 구입할 수 있기 때문입니다. 이걸 레버리지라고 합니다.  (레버리지에 대해서 자세히 알고 싶으면 http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=101181&id=1129 에 가보세요)

최근에 와서는 싯가 2억원 인 집을 담보로 은행에서 1억원을 차입한 집을 1억원 전세로 들어가려고 하지 않지만, 예전에는 전혀 문제가 거의 없었습니다. 따라서 예전에는 전세를 들어갈때 은행에 담보를 잡혔는지 안잡혔는지 따져 보지도 않았습니다.

왜냐고요?

당시에는 집이 계속 올랐기 때문에, 따질 필요가 없었기 때문입니다.  1980년에 1847만원 하던 은마아파트가 27년 후인 2007년에는 12억을 홋가했으니, 아파트 가격이 내린다고는 상상을 못했기 때문입니다.

하지만, 이제는 아무도 싯가 2억원인 집에 은행 담보가 1억 있으면, 누구도 1억원 전세에 들어가려고 하지 않습니다. 왜그럴까요?

이제는 집값도 내려갈 수 있다는 것을 누구나 알기 때문입니다. 이 것은 시장이 변하고 있다는 증거이기도 합니다.

■ 월세가 가장 싼 이유

자 이제 본론으로 들어가 봅시다.

월세가 가장 싼 이유는 매우 간단 합니다.

1847만원하는 아파트가 27년 후 12억을 홋가하는 경우라면 (계산기를 두드려 보니) 27년만에 65배가 올랐네요. 그러면 주인 입장에서는 월세는 별로 눈에 보이지 않습니다. 차라지 전세를 놓고 아파트 한채를 더 사는게 낫지요. (그래서 우리나라에는 아파트 월세가 거의 없습니다.)

자 일본처럼 20년간 주택 가격이 1/3로 떨어지는 경우를 봅시다.

땅값 3억원에 6억원을 들여 9억원짜리 집을 짓는다고 하면, 20년 정도 지나면 집값은 거의 사라지고 땅값만 남습니다. 실제로 우리나라 단독주택의 경우 10년 정도 지나면 집값은 치지 않고 땅 값만 칩니다. 즉 땅 값의 평단 단가에 땅의 평수를 곱합니다.

예를 들어 제가 살고 있는 일원동 주택가(삼성병원 건너편 대청역 주변)의 경우 땅값이 평당 2천만원이데, 땅 평수 곱하기 2천만원으로 주택이 거래됩니다.

어쨋던 20년 동안 집 주인 입장에서는 9억-3억 = 6억원을 손해보게 됩니다. 그러면 그 9억원을 고스란히 집주인이 손해볼까요?

절대로 아닙니다.

이 집의 손해보는 6억원을 세입자에게 부담시킵니다. 6억원을 20년으로 나누면 적어도 1년에 3천만원이 되고, 1달에 250만원이 부담됩니다. 여기에 집주인의 기회비용(9억원의 은행이자)를 더하면 적당한 월세가 나옵니다.

다시 말해 9억원 아파트면 최소한 월 4~5백만원 이상을 지불해야합니다.

선진국은 이런 방식으로 월세를 계산합니다.

제가 미국에 처음 갔을 때, 신시내티라고 인구 100만 정도의 미국 중부의 도시에 갔었는데... 이곳에서는 집값이라는 것이 땅값은 거의 없고, 집 짓는 값이 대부분이었습니다.(우리나라와는 완전 반대입니다)

만약 이 집을 10년이나 20년 후에도 가치를 그대로 보존하려면 계속 수리하고 페인트칠하고, 고쳐야합니다. 경우에 따라 리모델링도 해야하고요.

우리나라에서도 지붕이 새기라도 해서 리모델링하면 5백만원 싱크대 새거로 교체하면 100만원, 화장실 욕실 튜브 100만원, 도배 장판 200만원(방산 시장가면 30평대 130만원에 해줍니다.), 샤시 새로 하려면 창 하나에 30만원 등등...

월세를 주기위해 주택을 새집처럼 유지하려면 엄청나게 돈이 들어갑니다.

물론 월세를 놓으려면 이 돈을 모두 세입자에게 모두 부담시켜야겠지요.(제말은 월세를 놓는 집 주인이 돈을 부담하지만, 결국 월세입자가 내게 된다는 것입니다.)

■ 결론

우리나라는 그동안 집값이 엄청나게 올라 집주인들이 월세에 관심이 없었습니다. 그리고 집 상태도 별로입니다.(예를 들어 반지하에 사는 사람은 벽에 곰팡이가 피면 그냥 삽니다. 만약 방수 페이트 완벽하게 바르고 열선을 심어 곰팡이를 안피게 해달라면 쫓겨나겠지요) 그래서 월세가 쌌습니다.

하지만 좋든 싫든 집값이 안정되거나 장기 하락을 하면, 상황은 달라집니다. 집의 가격이 내려가는 만큼 세입자에게 부담 시키면 월세는 비싸집니다. 또, 집을 가치를 유지하기 위한 리모델링 비용을 세입자에게 부담시키면 월세는 비싸질 수 밖에 없습니다.

결국 우리나라의 집값은 떨어지더라도(사실 떨어진다기 보다는 제 값을 찾아가는 것입니다) 월세는 오를 것입니다.

그리고 그 금액은 그 도시민의 월 수입의 1/3이 될 것입니다.

[별~~]

아주 지당하신 말씀을 하셨지만, 아주 생소하게 들리는 것도 당연하겠네요.
저도 미국에서 월세내고 렌트해서 살아봤지만, 미국은 렌트를 내는 비용과 모기지를 내는 비용을 비교해봐서 집을 사거나 렌트로 들어가거나 선택을 합니다. 이게 아주 당연한거죠.
집을 가지려면 땅이 있어야 하고, 땅에 집을 짓고 나면 그 집이 완공 직후부터 노화하기 시작하니, 나중에 다시 지을때는 그동안의 집 신축 비용+관리 비용을 내야 합니다. 자기 집을 짓고 산 사람이라면 그 돈을 부담해야 하고, 렌트를 해준다면 렌트 받아 사는 사람이 부담해야 맞는거죠.

[별~~]

말씀하신대로, 그동안 우리나라는 집값이 오르기만 하니 월세가 이렇게 '합리적으로' 계산하지 않아도 되었죠.
전세 끼고 사는건 레버리지로 집을 사는 것이고, 그 기회비용은 집을 팔때에 이익을 내어왔으므로 오히려 집 사는 사람들은 전세입자들에게 고마워해야 했던거구요.
이제 집값이 내리거나 최소한 오르지 않는다면 전세를 사는 사람들은 집주인에게 고마워해야 하는거죠. 그러니, 전세가는 매매가보다 더 커야 한다는게 맞는거구요.
지금 당장이야 아직도 부동산은 오른다는 '예전의 명제'에 빠져 전세제도가 이상하지 않고, 월세가 비싼게 이해가 되지 않겠습니다만, 점점 시간이 지날수록 제자리(?)를 찾게 될겁니다.

[별~~]

전세 주택은 점점 더 없어지게 될것이고, 월세는 점점 더 오를 것입니다. 집값이 떨어지면 떨어질수록 더 하게 될것이구요.
집값이 현 수준에서 고정이 되더라도, 혹은, 물가상승률만큼만 오르더라도 마찬가지가 될겁니다.
월세가 현실화(?)되려면 (주택 신축 비용+관리 비용)/주택 수명+임대수익 이 될테니.. 평당 건축비를 300만원으로 보고 수명을 20년 잡고 유지/보수비용 및 재산세를 5%만 잡아도, 대략 30평이면 년 450만원, 월 40만원쯤 되죠.
여기에는 땅 구입 비용과 임대 수익이 빠졌는데, 서울 같은 경우 평당 1천만원만 잡아도 임대수익 5% 잡으면 년 2000정도 더 드니 월 200만원 월세가 나오겠네요.. -_-;;

[따뜻한세상]

잘 읽었습니다.

[달려라 쏘순아]

다 맞는 말씀입니다. 좋은 글 감사합니다.

그러나 우리나라는 월수입 1/3 까지 월세가 오르면 안됩니다.
언급하신 나라들은 우리나라보다 선진국이며 사회보장이 훨씬 잘 되어 있는 나라입니다. 세금도 우리나라보다 많죠. 그 많은 세금을 제한 가처분소득에서의 1/3은 우리나라의 1/3과는 상당히 차이가 있을겁니다.
우리나라처럼 사회보장 후지고 자기가 알아서 노후대비를 해야하는 나라에서는 1/5이나 그 이하여야 한다고 생각합니다.
뭐 시장원리로써 점점 적당한 가격을 찾아가겠죠^^

[달려라 쏘순아]

또한 임금이 상대적으로 높은 장년세대가 은퇴하면 평균임금은 하락할 겁니다.
젊은 친구들의 임금수준은 다들 잘 아실테고, 가처분소득 또한 계속 하락하고 있기 때문에..
월세도 그에 맞쳐 하양안정화가 나타나지 않을까요..
그렇다면 역으로 지금의 집값이 너무 과하다는 결론도 나옵니다.
지금의 집값을 말씀하신 대로 월세를 따진다면 일반적인 월급쟁이의 1/3 이상을 초과할 테니깐요..

글에 두서가 없네요. 좋은글 읽고 여러 생각을 하게됩니다^^

[별~~]

님 말씀이 일리가 있습니다. 미국은 예외가 될텐데, 사회보장이라고는 조또 없는 주제에 1/3을 주거비로 쓰는게 맞다는 나라입니다만 인건비나 최저생계비가 우리보다 월등히 높고, 일본이나 유럽의 경우는 어느정도 타당하죠.
실제 소득대비 다른 비용을 생각하면 우리나라는 소득의 1/5, 아무리 많이 잡아도 1/4을 넘으면 안된다고 봅니다.
장기적으로는 그렇게 갈거라고 봅니다만, 그건 땅값이 하락해야 말이 되는고로... 그렇게 되기위해서는 상당한 시간이 소요될것이고 그동안은 집없는 서민들이 그 부담을 떠앉게 될거라고 봅니다.
그래서 완만한 하락보다 차라리 폭락이 나을지도 모르죠..

[여의나루]

좋은 글 잘 읽었습니다. 하나 덧 붙이자면 선진국 월세가 높은 것은 월세소득에 대한 리스크 프리미엄 때문입니다. 최근 우리나라도 나타나고 있지만 빈부격차가 심한 곳에서 세입자에게 월세를 제대로 받는 것은 참 어렵습니다. 선진국(?)은 우리나라 처럼 월세 보증금이 1-2년치인 곳이 거의 없고, 보통 3-6개월치 정도입니다. 가구 및 주거기본 시설이 임대인 부담인 선진국에서 주거기본시설 훼손(이것에 대한 보증금도 따로 받는 경우가 많습니다.)비용, 세금비용, 기타 월세 미납의 경우 명도 비용 등을 감안하면 선진국의 월세란 한국의 월세와 비교할 수 있는 개념이 다른 경우란 것을 알 수 있습니다.

[여의나루]

예를들어 프랑스같은 경우엔 세입자 잘 못 들이면 집주인 바로 망합니다. 집에 대한 이자비용은 계속 나가는 데 세입자가 월세 안내고 버티면 명도는 꿈도 못꿉니다. 겨울에 명도 불가, 아이들 있으면 명도 불가, 임산부 있으면 명도 불가 등등등.... 결국 세입자 한 번 잘 못들이면 집주인 곧 파산합니다. 이런 곳에서 월세가 비싼 것은 당연하겠지요. 우리나라도 이런 방식의 임대차 구조가 있는 곳(용산 일부 아파트, 유엔빌리지 등등)은 월세가 보통 500-2,000만원 합니다. 그것도 선세로..... 그러니 우리나라 일반 월세를 월세에 대한 개념이 다른 나라들과 단순 비교하는 것은 조금 무리가 있을 듯 합니다.

[여의나루]

더불어 선진국 월세는 바로 소득 노출이 (일본은 제가 모르겠습니다.) 됩니다. 집주인으로서는 이 소득세까지 부담한다면 아마 월세소득 가지고 은행이자비용(이자비용소득공제 혜택은 있습니다만.....) 감당하는 것이 거의 불가능하지 않을까 합니다.

[여의나루]

월세도 결국 경제재(효용)에 대한 거래입니다. 한국에서 소득의 1/3을 월세로 내고 버틸 수 있는 수요 계층이 얼마나 존재할까요? 이 계층이 많다면(수요) 월세는 올라갈 것이고 부족하다면 월세는 그 정도 까지 절대 오를 수 없습니다.(월세 임대주택 공급이 동일하다고 가정하면) 왜냐하면 주택시장도 경제의 가장 기본법칙인 수요공급의 원리가 적용되기 때문입니다.

[여의나루]

참고로 은행이자가 그렇게 싼 일본사람들이 왜 부동산 임대 사업을 안 할까요? 월세를 높게 받아서 은행에 이자 조금 주고 남으면 자기 주머니에 거저 소득이 생기는 데..... " 너무 이론적으로 보이는 말씀이지만 모든 투자상품의 리스크 감안 수익률은 결국 하나로 회귀한다(장기적으로 무위험 차익거래 수익은 없다)는 것이 투자론 교과서 기본인 데...." ^^

[격암]

잘봤습니다. 다 지당한 말씀입니다. 다만 변수가 많아서 예측은 항상 쉽지 않겠지요.

[고길동1]

좋은 글들 잘 봤습니다. 인사이트지를 보니까 독일의 경우 주택 거래가 거의 없어서 노년층의 자녀가 다 분가했지만 집을 팔 수가 없어서 노부부가 40평 이상의 집을 소유하면서 많은 비용을 지불하고 있고, 반대로 젊은 층은 필요한데도 넓은 평수를 살 수 없다고 하더군요. 그리고, 집을 소유하는 순간 직장을 옮긴다거나 하는 것이 힘들어서 어느 정도의 주택 거래는 필요하다는 기사를 봤습니다. 이를 볼 때 임대를 안정화하는 정책이 최우선적으로 시행되어야 한다고 봅니다.

[onetree]

좋은 정보 감사합니다. 공부 많이 했습니다.

[아이스1]

가구년소득대비 집값을 3~5배로 잡고 월세는 그렇게 잡은 집값을 기준으로 은행 년대출이자를 월단위로 환산해서 잡으면 될 것 같습니다...

그래서 그걸 기준으로 기준으로 집값을 유추하면 가구연소득이 5천만원이면 집값은 1.5~2.5억이고 연임대료는 900~1500만원이고 월차임은 75~125만원 정도 되어야 할 것 같습니다...

그런데 한국의 경우는 임대보증금이 많죠...
그것에 대한 대출이자를 적용해서 연임대료에서 제해야 한다고 봅니다...

그러니 집값 1.5~2.5억에서 임대보증금을 빼고 나머지 금액에 대해 대출이자를 적용해서 계산하면 적당한 월임차료가 부가되지 않을지...
그렇게 보면 한국임차료가 싼 것인지는??

[아이스1]

가구소득이 한국의 2~3배되는 곳의 월임대료는 당연히 75~125만원의 2배인 150~250만원이거나 3배인 225~375만원 사이어야 되겠죠

그런데 한국은 임대보증금이 많아서 그걸 계산해서 비교해 보면 그렇게 월 임대료가 싸지 않죠

예로 광주 치평동 25평 아파트가 임대보증금 4000만원에 월 45만원 인데 4000만원에 대한 연대출이자(6%로 가정)240만원+ 연임차료(45만월 *12=540만원)=780만원이죠
월임대료로 65만원..
집값은 연 임대료 780만원/연대출이율=1억3천만원 정도 될 것이고요...

33평은 보증금 1억에 월 50만원이어서 이를 환산하면 연대출이자 600만원+연차임료600만원(50만원*12)=1200만원..
즉 월차임이 100만원이네요..

[아이스1]

오늘 벼룩시장에서 서울구로1동 현대아파트 33평을 보면 보증금 1억에 월차임 70만원을 요구하고 있습니다...
보증금 1억을 대출이자(연 6%가정)연 600만원+연임대료 840만원(70*12=840만원)=1440만원
이걸 12개월로 나누면 월차임은 120만원입니다...

한국의 임대료가 싸다고 생각되는지는??

한국가구 소득이 연5천만원이라고 가정하면 월가구소득은 416.7만원정도이고 (120만원/416.7만원)*100=28.79769%정도 되죠
한국도 가구소득의 29%정도의 임차료를 지불하고있죠

한국의 월세도 합리적인 것 같습니다...

여기에 미국은 보유세가 연1~3%가 나오고 일본은 1%정도로 알고 있는데 그것까지 고려하면 한국이 과연 싼 것인지.

[아이스1]

제 생각엔 한국의 소득이 획기적으로 늘지 않는다면 지금의 임대료에서 많이 차이가 나긴 힘들 듯...

아니면 이런 방법으로 되겠죠...

임대보증금은 작아지고 월차임은 증가하는 식으로...
아마도 이렇게 될 것으로 봅니다..

[안탁티카]

잘 읽었습니다. 답글도 참 좋네요.

[류심조]

방 하나 부엌하나 있는집을 월 190만원씩 주면서 거주하는 이유는 집을 살돈이 없어서 어짤수 없어서 이겠죠?

[달려라 쏘순아]

그럴수도 있고요..
그러나 190정도 지불하면서 생활이 가능한 정도의 능력이라면 집을 살 의지가 없거나, 점더 하락할 것을 예상하고 그런다고 볼수도 있겠죠

[여의나루]

저를 포함한 제 친구들 대부분 (부모님 연세가 7-80대임)은 부모님이 이미 집을 보유 중이셔서 추가로 집을 구입할 필요가 없기때문에 안 삽니다. 돌아가시면 그 집으로 들어가야 하기 때문입니다. 부모님 댁도 방이 3개인데 2개가 남아서 평상시 썰렁하게 창고 비슷하게 살림살이 보관용으로 쓰입니다. 너무 일반화인 것 같지만 앞으로(5년 정도면) 국민들 주거문제로는 고생 안하셔도 될 것 같습니다. 주변에 방 남아도는 집 너무 많아요.