뉴스 [미리보는 2007 부동산] 상가 ‘위축’ 토지 ‘양극화’

[정용주]

올해 상가시장에서도 ‘고분양가’가 최대 화두로 떠 오르면서 신규투자가 크게 위축될 전망이다.

도심권 등의 테마 상가 등은 기반시설부담금제 시행으로 막대한 부담금이 분양원가에 전가돼 분양가격이 크게 오를 수 있는 데다 택지지구 등의 단지 내 상가는 높은 낙찰가격으로 수익성이 떨어지기 때문이다.

특히 기반시설부담금의 경우 땅값이 비싼 곳일수록 부담금 규모는 더욱 늘어 대도시 도심과 신도시 등 인기지역 상가의 분양가 인상 부담은 더욱 커진다.

이로 인해 수익성이 떨어지고 투자 역시 크게 위축될 것이라는 게 부동산 전문가들의 지적이다. 반대로 투자자들 입장에서는 신중을 기하라는 얘기다.

지난해 높은 인기를 구가한 신도시 등 택지개발지구 내 아파트 단지 내 상가는 분양가가 너무 비싸 부작용이 우려된다. 현재 대다수 택지의 단지 내 상가는 투자심리 과열로 평당 4000만∼5000만원대로 임대수익률 저하는 물론 시세차익도 기대하기 어려울 것으로 전망된다. 현재 단지 내 상가가 안고 있는 경쟁력 부재도 문제다.

최근 소비자들의 소비 형태가 갈수록 대규모 할인점 등을 통한 대량 구매로 쏠리고 있어 소규모 상가는 상대적으로 외면받고 있다. 따라서 단지 내 상가의 경우 독자적인 상권을 형성하고 있는 곳을 제외하고는 전망이 밝지 않다. 독자적인 상권을 확보했더라도 장기적으로 주변에 대형 유통시설이 들어설 계획이 있다면 투자를 재고해야 한다.

근린상가는 지난해 가장 스포트라이트를 받았지만 기대와 달리 고전을 면치 못했다. 이는 8·31 대책의 영향으로 자금 유입이 근린상가에 집중될 것이라는 기대감 때문이었다. 하지만 정부시책에 따른 반사이익이 지나치게 높게 평가돼 고분양가를 초래함으로써 상가시장 경기 회복에 찬물을 끼얹었다.

따라서 올해 근린상가 시장은 그동안의 기대치에 따른 거품이 서서히 가라앉을 가능성이 많다. 그러나 근린상가는 택지지구 내 대형 상권으로 발전할 가능성이 큰 만큼 분양가가 높지 않다면 매입에 나서는 것도 좋아 보인다.

주상복합 상가는 대형화로 진행되는 복합단지 외에는 분양 시장이 어려울 것으로 보인다. 쇼핑몰 시장은 이미 공급 과잉이라는 인식이 팽배한 상태이고 소비자들의 소비패턴을 따라가지 못하고 있어 급격한 공급 감소가 예상된다.

유영상 상가114 소장은 올해 투자유망 상가로는 “서울 은평뉴타운 인근지역의 상가와 법조타운이 들어서는 송파구 문정동 및 서초구 삼성타운 인근을 주목할 필요가 있다”고 말했다. 또 오는 9월 개통되는 지하철 9호선 환승역인 서울 영등포구 당산 및 동작구 노량진, 강서구 마곡역 일대 근린상가도 유망하다”고 말했다.

유소장은 “택지지구 단지 내 상가나 도심지 상가의 경우 분양가를 지나치게 높게 받는 경우가 많아 분양받기 전에 반드시 주변 시세를 확인한 뒤 투자 여부를 결정해야 한다”고 말했다.

■토지시장

올해 토지시장은 전반적인 안정 속에 양극화 현상이 심화될 것으로 예상된다. 토지거래허가제 등 투기적 요인을 차단하기 위한 정부의 시장 안정대책이 갈수록 강화되는 가운데 신도시와 기업도시, 혁신도시 등 이른바 국가균형발전 정책 추진에 따른 토지보상금이 토지시장의 주요 변수로 작용하면서 수혜지역과 그렇지 못한 지역간 차별화 현상이 나타날 것이기 때문이다. 더불어 대선과 맞물려 대선주자들의 개발 공약도 토지시장의 흐름을 좌우할 또다른 복병으로 등장할 것으로 보인다.

토지시장의 경우 대부분 유망지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있고 거래조건(매입 전 1년 거주, 매입 후 5년 내 매각금지)이 강화돼 사고 팔기가 쉽지는 않다. 또 해당지역에 거주하지 않는 경우 예전과 다르게 세금이 66%(양도소득세 60%에 특소세 6% 포함)까지 중과돼 단기 투자수익 실현은 사실상 불가능하다.

그렇다고 틈새시장이 전혀 없는 것은 아니다. 2000년부터 진행돼 온 토지적성평가에 따라 올해는 수도권과 광역시·인접 시·군의 관리지역의 세분화 방안이 확정된다. 그동안 개발이 가능한 땅으로 비도시지역의 관리지역(옛 준농림지)과 도시지역의 자연녹지 지역 땅이 각광 받았다면 앞으로는 이보다 축소된 계획관리 지역과 시가화예정용지가 투자유망지로 떠 오를 전망이다. 행복도시, 기업도시 등의 주변지역도 사업진척 정도에 따라 가격 상승과 하락이 엇갈릴 것으로 보인다.

일반적으로 아파트나 상가투자에서 성공의 관건은 신규 인구 유입 및 유동 인구 유지에 달려 있다. 그러나 토지는 그 보다 복잡하고 불확실성이 높다. 우선 이미 발표된 도로, 택지개발 등의 개발재료가 실현될 수 있는지, 개발 가능한 땅이라도 수익률을 극대화할 수 있도록 용도지역이 변경될 수 있는지 등 변수도 따져야 한다.

이런 측면에서 올해 토지투자의 유망지역으로 수도권에선 경기 용인과 화성·평택·김포, 충남 천안·당진·서산, 강원 원주, 경남 김해·거제 등이 손꼽힌다.

■전원주택시장

전원주택시장은 올해도 전반적인 침체를 벗어나기는 힘들 전망이다. 실수요자가 아닌 비사업용 토지에 대해서는 양도세가 단일세율(60%)로 부과돼 투자수익을 기대하기가 어렵기 때문이다. 이같은 양도세 중과세는 앞으로도 개선될 여지가 없어 전원주택 시장 활성화에 큰 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.

다만 틈새시장으로 서울 등 대도시의 도심에서 30분∼1시간 거리에 있는 농가주택 등은 관심을 가질 만하다. 농가주택은 1가구 2주택 양도세 중과 대상에서 제외되기 때문이다.

박수동 시골닷컴 사장은 “전원주택은 이제 투자보다 실수요 개념으로 접근해야 한다”고 말했다. 박사장은 전원주택의 경우 특히 기획부동산이 필지분할을 하지 않은 상태로 분양하는 경우가 많아 값이 싸다는 ‘사탕발림’에 현혹될 수 있다”면서 주의를 당부했다.