부동산 취득시 취득세와 농어촌특별세 등록세와 지방교육세

[메뚜기 (박찬섭)]

1) 취득세와 농어촌특별세, 등록세와 지방교육세

경매로 부동산을 낙찰 받으면 취득세와 등록세를 내야하는데, 부동산값 이외에 얼마의 세금을 내야하는지 알아보고 각종부대비용등도 알아보자. 

① 취득세와 농어촌특별세

취득세는 시.군.구청에서 거두는 지방세에 해당되는데, 낙찰가격의 2%이나 주택의 경우 한시적으로 2006.9.1부터 낙찰가격의 1%이며 잔금납부일로부터 30일 이내에 납부해야한다. 취득세의 10%인 농어촌특별세가 부가세로 붙는다. 따라서 주택의 경우에는 낙찰가의 1.1%가 취득세라고 보면 된다. 취득세는 미신고 시 20%의 가산세가 붙고 미납부 시 미납기간에 따라 1일 3/10,000의 가산세가 붙는다.

② 등록세와 지방교육세

등록세도 시.군.구청에서 거두는 지방세에 해당되는데, 낙찰가격의 2%이나 주택의 경우 2006.9.1부터 낙찰가격의 1%이며 잔금납부일로부터 60일 이내에 등기를 해야 한다. 등록세의 20%인 지방교육세를 부가세로 내야 한다. 따라서 주택의 경우에는 낙찰가의 1.2%가 등록세라고 보면 되고 낙찰가의 2.3%가 취득세, 등록세 등 세금이라고 보면 된다. 법무사 비용까지 총 낙찰금의 3% 정도가 부대비용으로 들어간다고 보면 된다.

원래는 매매든, 경매든 간에 매매가, 낙찰가대비 취득세 2.2%, 등록세2.4% 등 총4.6%가 세금이었으나 주택의 경우 2006.9.1일부터 50%를 감면하여 시행하였는데, 이 경우 취.등록세 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과된다. 단, 전용면적85㎡이하 주택은 농어촌특별세가 비과세 된다. 단, 수도권외 도시지역외 읍면지역은 100㎡이하 일 때 주택의 경우 농어촌특별세가 비과세 된다.

③ 주택의 경우 취.등록세

구   분	과 세 표 준	세      율
	2006년 부터-	2005년	2006년부터-
매    매	실거래가	4.0%	2.3%
경매 취득	낙찰가격	4.6%	2.3%
일반 분양	분양가격	4.6%	2.3%
조합원취득	지분별 공사원가	3.16%	3.16%
증여 취득	기준시가	4.0%	4.0%
상속 취득	기준시가	3.16%	3.16%

                

ꁮꁮꁮ 전용면적85㎡(25.7평)이하는 취득세1%+농어촌특별세0.1%=1.1%

       등록세1%+지방교육세0.2%=1.2% 취.등록세는=낙찰가 또는 매         매가의 2.3%라고 계산하면 된다. 

       그러나 전용면적85㎡(25.7평)이상일 때는 취.등록세는 낙찰가         또는 매매가의 2.3%+0.4%(세법에 의해 실제로는 취득세와 등         록세의 감면분에 농어촌특별세20%를 추가 함)=총 세율2.7%가         된다.  

ꁮꁮꁮ 토지(농지제외)나 상가, 오피스텔을 취득하는 경우(경매, 매         매) 취득세 등의 감면혜택이 없으므로 취.등록세는 실거래가         의 4.6%가 된다. 농지의 유상등기세율은 1%이다.

취 득 유 형	과세표준기준	세        율
	2006년--	2005년	2006년--
매매   취득	실거래가	4.6%	4.6%
경매   취득	낙찰가격	4.6%	4.6%
증여   취득	기준시가	4.0%	4.0%
상속   취득	기준시가	3.16%	3.16%

④ 취득세, 등록세의 비과세와 감면

ꊱ 공동주택(집합건물)

➡ 건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 전용면적60㎡(18     평)이하 주택에 대해서는 취.등록세가 없다.(100%감면)

➡ 임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축공동주택을 취득한 경우

   •전용면적60㎡(18평)이하는 100% 감면.

   •전용면적60-85㎡(18-25.7평)이하는 25% 감면

➡ 현 무주택자가 전용면적40㎡(12평)이하 이면서, 매매대금1억원      이하이면 취.등록세 100% 감면. 무주택이나 세대주가 되지 않았     다면 1. 30세 이상이거나 2. 원천징수 영수증이 있거나 3. 결혼을     하였다면 세대를 분리하면서 등기하면 감면대상이 된다.

➡ 현 무주택자이면서 전용면적60㎡(18평)이하 이면서 매매대금1억     원이하 이면 취.등록세50% 감면된다.

➡ 현 무주택자이면서 전용면적85㎡(25.7평)이하 이면서 2002.12.31일까     지 분양계약을 체결하고 2004.12.31일까지 취득 완료한 공동주택은

   취.등록세25% 감면.

ꊲ 상속주택, 수용주택

➡ 1주택을 상속받거나, 농어촌후계자가 상속받은 농지에 대해서 취득     세만 감면 등록세는 과세한다.

➡ 사업인정고시일 등 이후에 대체취득 할 부동산 등의 계약을 체결하     거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년     이내에 대체할 부동산 등을 취득하면 취득세, 등록세 등에 대해 비     과세가 적용된다.

[해돌이]

세금은 많이 낼 수록 좋다죠?ㅎㅎㅎㅎㅎ