서민들의 주택구입자금을 지원하기 위해 다음달 1일 출범하는 한국주택금융공사는 장기주택담보대출상품인 모기지론을 집중적으로 팔게 된다. 집값의 30%만 있으면 나머지는 장기간에 걸쳐 나눠갚은 조건으로 융자를 받아 내집을 마련할 수 있어 서민들의 관심이 높다.
그러나 주택금융공사 모기지론은 대출상한액이 제한되는 등 시중은행의 주택담보대출 상품과 최근 일부 시중은행이 경쟁상품으로 내놓고 있는 모기지론 상품과 대출조건이 달라 어느것이 유리한지 잘 따져봐야 할 것으로 보인다. 재테크 전문가들은 “주택금융공사 모기지론은 서울 강북지역과 수도권 중소형 아파트를 구입할 때 이용할 만하고, 서울 강남지역 20평형 이상 아파트나 강북지역 30평형대 이상 아파트를 원한다면 시중은행 모기지론을 선택해야 할 것”이라고 말했다.
◇주택금융공사 모기지론=모기지론은 주택을 담보로 이른바 주택저당증권(MBS)을 발행해 10년 이상 장기자금을 대출해주는 제도다. 대출받는 사람은 집부터 일단 사고 장기간에 걸쳐 원리금을 상환할 수 있어 매력적이고, 은행 입장에서는 재경부 산하기관인 주택금융공사에 MBS를 매각하는 방법을 통해 대출리스크를 줄일 수 있어 좋다.
주택금융공사는 금융회사들과 업무협약을 맺고 3월 중순쯤 모기지론 상품을 출시할 예정이다. 대출금리는 6.7%(고정금리), 대출기간 10~20년, 원리금 균등 분할상환방식으로 최대 2억원까지 대출하는 내용으로 설계됐다. 주택금융공사 설립사무국 함태규 과장은 “모기지론 대출자의 안정적 자금운용을 위해 분할상환하는 대출원리금이 월소득의 3분의 1을 넘지 않도록 고객들에게 권고할 방침”이라고 말했다.
◇신한은행 모기지론=신한은행은 16일 시중은행 가운데 처음으로 ‘신한장기모기지론’이라는 이름의 모기지론을 출시했다. 대출기간이 10~30년으로 주택금융공사 상품보다 범위가 넓고 대출금리도 3개월·6개월·1년·2년·3년·4년·5년 등 7가지로 다양하게 선택할 수 있다. 평균 금리는 5.7%(변동금리)다. 대출상한 제한이 없고 월소득 제한도 없기 때문에 중대형 아파트 구입시 유리하다는 평이다. 국민은행 등 주택담보대출 영업을 하고 있는 다른 시중은행도 비슷한 모기지론 상품을 설계하고 있어 은행권 모기지론 상품은 속속 나올 전망이다.
신한장기모기지론은 주택금융공사 모기지론에 비해 ▲25.7평 이상 주택구입시 까다로운 대출조건 ▲대출자금 상한선 ▲일정기준 소득수준 필요 등의 단서조항을 달지 않는다. 반면 주택금융공사 모기지론은 은행 주택담보대출상품이 변동금리를 채택하고 있어 금리상승시 원리금부담이 커질 수 있는 것과 달리 고정금리라 안정적 자금설계가 가능하다. 또 주택담보대출비율(LTV)이 시중은행 상품의 40~60%보다 높은 70%에 달한다.
◇어떤 상품 고를까=주택금융공사와 시중은행 모기지론의 구조가 다르기 때문에 수요자별 선택 역시 갈릴 수밖에 없다. 월소득이 3백만원인 사람이 주택금융공사 모기지론을 이용해 1억5천만원을 대출받을 경우 월 상환액이 98만원에 달한다. 월급생활자가 소득의 3분의 1을 매달 상환하고도 생활에 어려움이 없다면 중소형 아파트 구입이 가능하다. 주택을 구입한 후 10년 이상 장기간 이사하지 않으려는 실수요자라면 주택금융공사 모기지론이 좋다. 장기상품에 금리도 고정금리이기 때문이다.
반면 이사할 가능성이 높으면 중도상환이 편리한 은행 상품이 유리하다. 신한장기모기지론은 금리가 3개월부터 5년까지 7가지 연동방법이 있어 선택의 폭이 주택금융공사 상품보다 넓다. 무엇보다 대출상한선이 없어 상환여력이 있다면 중대형 아파트도 구입할 수 있다는 장점이 있다. 상대적으로 값이 싼 아파트는 LTV가 높은 주택금융공사 모기지론이, 값비싼 주택은 은행상품이 유리하다는 결론이다.
우리은행 김인응 재테크 팀장은 “시중금리가 오를 경우 주택금융공사 모기지론(고정금리)이, 내릴 경우 시중은행 상품(변동금리)이 유리하다는 점을 염두에 두고 상품을 선택하는 것이 좋다”며 “자금여유가 있다면 조기상환 수수료가 없는 근로자주택자금대출이나 시중은행 상품을 생각해볼 만하고 자금여력이 부족하다면 주택금융공사 모기지론이 괜찮은 대안”이라고 말했다.
만 20세 이상 65세 이내로 본인주택을 담보로 제공하는 1가구1주택 이하 소유자인 국민개인, 단, 배우자에 한해 3자 담보제공 (외국인 및 외국인 거주자, 영주권자, 시민권자 제외) |
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① 신용불량정보등록자 또는 신용회복지원등록자는 대출 제한 ② CB등급 9등급 이내 차입자에 대하여만 대출 가능 - 금융거래정보 부재로 등급 판정불가의 경우 대출 가능 - 한국신용정보(NICE) 또는 한국신용평가정보(KIS) CB등급기준 |
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• 무주택자 또는 1주택자만 대출 가능(동일 세대기준) |
- 대체취득을 위한 일시적 2주택은 허용 - 1년 이내 기존 주택 매각을 서약 - 동일세대의 주택 소유여부 확인위해 주택전산망에 의해 주택소유여부 판단, 보유수 및 세대주 여부 판단한다. |
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• 만 20세 이상 65세 이내 |
• 대출기간에 따른 연령 |
① 만 20세~55세 : 10년, 15년, 20년 중 선택(DTI 불충족시엔 20년만 가능) ② 만 56세~60세 : 10년 또는 15년 중 선택 ③ 만 61세~65세 : 10년 [!] DTI:소득수준 대비 부채상환능력 비율 |
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소득 증빙에 있어 제출할 서류는 소득 내역에 따라 다름 |
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• 근로소득(택일) |
① 공공성이 강한 기관이 발급한 전년도 근로원천징수영수증 |
- 추가확인 : 재직증명서(최근 1개월 이내발급분) 또는 의료보험증 |
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※ 공공성이 강한 기관이란?
- 국가기관, 지방자치단체, 교육기관(초,중,고교,대학(전문대포함)) - 국립 또는 공공기관(건강보험공단, 연금관리공단, 근로복지공단 포함), 특별법에 의한 법인, 정부(재)투자, 출자, 출현기관, 지방자치단체 출자기관 및 그 산하기관
- 금융기관(한국은행, 금융감독원의 감독대상기관, 공사법상 금융기관), 금융기관 및 관련연합회, 금융결제원, 금융연수원, 신용보증기금, 기술신용보증기금, 증권거래소, 증권예탁원, 각종 공제조합
- 종합병원 및 대학병원, 언론기관(일간 신문사, 방송국, 통신사, 잡지사)
- 증권거래소 상장기업 및 코스닥시장 등록기업(단, 관리대상업체 제외), 회사채 신용 등급|BBB-|등급 이상 또는 기업어음 신용등급 |A3-|등급 이상 기업체 | |
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② 기타기관 발급 전년도 근로소득원천징수영수증 - 세무사 확인 또는 최근 3개월 월 급여 입금통장 제출 - 추가확인 : 재직증명서(최근 1개월 이내발급분) 또는 의료보험증
③ 소득금액증명원 - 1개월 이내 세무서 발급분 - 추가확인 : 재직증명서(최근 1개월 이내발급분) 또는 의료보험증
④ 최근 월급여명세표(연봉계약서)와 최근 3개월 월급여 입금통장 - 통장 3개월 월평균 임금의 150%를 한도로 월소득인정 |
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• 사업소득(택일) |
① 세무서 발급 소득금액증명원 + 사업자등록증사본 또는 사업자등록증명원 - 1개월 이내 발급분
② 공공성이 강한 기관 발급 사업소득원천징수영수증(지급조서)
③ 기타기관 발급 사업소득원천징수영수증(지급조서) 및 최근 3개월 월급여 입금통장 (부가가치세 납부증명원 불인정) |
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• 연금소득 |
연금증명서(국민/공무원/군인/사학연금) 및 연금수급권자 확인서 |
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• 부동산임대소득 |
- 임대소득금액증명서(세무서)와 부동산등기부등본 - 당해 부동산에 권리침해가 있는 경우는 취급 제한 |
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• 아파트, 단독주택(다가구 제외), 연립 및 다세대주택 |
- 공부 상 실제 주거용으로 한정 - 복합용도의 주택(상가주택 등)은 대출 제한 |
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• 건물 및 토지등기가 완료된 주택 |
- 아파트에 한해 토지 미등기상태에서 취급 가능 |
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• 공동명의 주택 |
- 부부 공동명의 주택으로 한정 |
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• 다가구주택, 복합주택, 주거용오피스텔 |
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• 고가주택(6억원 초과) |
- 소유권 이전과 동시에 이뤄지는 구입용도의 대출은 매매가액과 주택담보가치 중 큰 금액 적용 |
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• 사업시행인가를 득한 재개발, 재건축 중인 주택(신탁등기완료 포함) |
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구입용도, 보전용도, 상환용도 순으로 대출용도를 확인하며 대출신청서에 필수적 기재
단, 중도금, 주택경매자금, 주택건축예정(토지를 담보로 하는 주택신축, 증축), 이주를 목적으로 한 대출은 받을 수 없음 |
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대출용도 |
세부목록 |
구입용도 |
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보전용도 |
이전(보존)등기 후 3년 이내 보전용 |
전세주택 본인 입주보전용 | |
상환용도 |
2004.2.29이전 취급된 주택대출의 상환 |
2004.3.31이후 취급된 구입,보전용도 주택대출상환 | |
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대출 용도 |
세부목록 |
확인기준 |
확인서류 |
구입 용도 |
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소유권 이전(보존)등기일로 부터 3개월 이내 대출신청한 경우 (대출신청전산등록일 기준) | |
등기부등본 |
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보전 용도 |
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소유권 이전(보존)등기일로 부터 3년 이내 대출신청한 경우 (대출신청전산등록일 기준) | |
등기부등본 |
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담보제공주택에 주민등록전입자로 전세계약 종료일로 부터 3개월 이내 대출신청한 경우 (대출신청전산등록일 기준) | |
임대차계약서 주민등록등본 |
상환 용도 |
2004.2.29 이전 취급된 주택대출의 상환 | |
2004년 2월 29일 이전 취급된 기존주택대출을 동 잔액 금액에서 대환 | |
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2004.3.31이후 취급된 구입, 보전용도 주택 대출상환 | |
2004년 3월 1일 이후 취급된 공사모기지론 또는 금융기관 주택구입대출을동잔액에서 대환하는 경우 | |
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• 기본적으로 20년 만기 |
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• DTI 기준비율 충족시 차입자가 상환부담 등을 고려하여 15년 또는 10년으로 선택 가능 |
- 단 DTI 기준비율 불충족시엔 20년만 가능 |
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• 대출기간에 관계없이 취급 금융기관에서 동일한 기준의 대출금리 적용(고정금리) |
- 대출금리는 대출받는 시기 시중금리에 따라 결정되므로, 대출신청시기별로는 다름 |
- 현재 판매되는 모기지론 금리는 6.7%-->일정기간에 따라 변동됨. |
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• 금리인하 경우 |
① 차입자가 근저당권설정비 부담(동일 금융기관 대환으로 설정비 미발생의 경우 포함) - 대출금리 0.1% 할인
② 차입자가 이자율할인옵션을 선택하여 대출원금의 0.5%를 취급시점에 지급 - 대출금리 0.1% 할인 |
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• 소득공제 혜택 |
① 15년 이상 대출시 소득공제 받을 수 있음, 실질금리는 1%수준 하락함. ② 소득공제조건 - 1가구 1주택(전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모) - 15년이상의 장기대출에 대한 이자납부액 - 근로소득자 (자영업자는 공제혜택 없음) - 소득공제한도 : 1,000만원(종전 600만원) - 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 대출취급 |
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매월 원리금균등분할상환(1년 거치기간 선택가능), 만기일 지정상환옵션(대출원금의 20%)선택가능 |
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• 선택 |
① 매월원리금균등분할상환 ② 1년 거치 매월원리금균등분할상환 ③ 대출금액의 20% 만기일시상환, 80%는 매월원리금균등분할상환 ④ 대출금액의 20% 만기일시상환, 80%는 1년거치 매월원리금균등분할상환 |
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• 참고표 : 모기지론 대출만기별 월 상환액 |
(단위 : 만원) |
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20년 |
15년 |
5천만원 |
38(34) |
44(40) |
1억원 |
77(67) |
89(80) |
1.5억원 |
114(98) |
133(117) |
2억원 |
153(136) |
177(161) |
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• 공사의 모기지론 이용 도중 만기 전에 대출금을 상환하고자 할 경우 |
- 투기에 사용될 여지를 최소화 하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도상환수수료(약1~2%) 부여 |
- 모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중에 그 집을 팔고 다른 집을 사게 된 경우 기존 모기지론을 상환하여 신규 모기지론을 이용할 수 있음. 단 기존 모기지론을 5년 이내에 상환하게 되면 중도상환수수료 부담 |
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• 현 은행권의 주택담보대출은 연체와 유사
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- 연체가 발생하면 일정한 기간내에 연체를 정리하고 계속 연체가 정리되지 않는 경우에는 경매(저당권실행)를 통해 공사의 대출금을 회수 |
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• 모기지론 이용자의 연체발생을 최소화하기 위해 대출자의 매월 원리금 상환액규모를 월소득의 1/3 이내로 제한, 대출규모를 결정할 예정
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- 대출희망자는 본인의 대출상환능력을 감안, 대출신청 | |
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일하는 사람들의 가정경제를 지키는
-민주노총 대구지역본부 재정팀 포도에셋 가계금융컨설턴트 배한근-
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