문재인정부의 '8·2 부동산대책'이 발표된 지 벌써 한 달 남짓 흘렀다. 정부는 다주택자로 하여금 내년 3월 말까지 실거주 목적 이외 보유 주택을 처분하거나 주택임대사업자 등록을 하라는 신호를 보내고 있다.
이러한 불안정한 상황 속에서 조정 대상 지역 물량을 보유하고 있는 다주택자들은 내년 3월 말까지 현재 보유한 주택을 매도해야 하는지, 혹은 양도세 중과세를 감수해가며 계속 보유해야 하는지, 그것도 아니면 정부의 방향대로 주택임대사업자 등록을 통해 양도세 중과세를 피해가는 대신 의무임대 기간을 적용받아야 하는 것인지 고민이 많을 것이다.
이에 매일경제신문은 이영훈 대신증권 반포WM센터 PB에게 다주택자들의 최대 관심사인 주택임대사업자와 관련한 세제 혜택과 절세 방안에 대해 들었다.
현행 세법상 다주택자가 주택임대사업자로 등록하게 되면 임대사업용으로 등록한 주택 양도 시 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다. 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 이외 3억원) 이하 주택은 합산배제신고를 하면 종합부동산세 대상에서 벗어날 수 있다.
이 PB는 "2018년까지는 재산세 감면을 적용받을 수 있다"며 "다만 임대사업자로 등록 시 의무 임대기간 내에는 연간 5% 한도로 임대료를 올릴 수 있으며 의무 임대기간을 지키지 못하면 과태료가 발생할 수 있다는 점은 주의해야 한다"고 설명했다.
현행 세법에서는 1주택자(기준시가 9억원 초과 주택 제외)의 주택임대소득에 대해선 금액에 관계없이 비과세가 적용된다. 연간 주택임대소득이 2000만원(한 달 약 166만7000원) 이하인 소규모 주택임대소득자에 대해서는 2018년 말까지 주택임대소득에 대해 소득세를 비과세한다.
이 PB는 명의 분산을 통한 주택임대소득 절세가 가능하다고 강조했다. 그는 "주택임대소득 과세는 개인 단위로 이루어지기 때문에 만일 한 사람 명의로 주택임대소득이 발생한다면 증여 혹은 공동명의 등의 방법을 활용해 개인별 연간 임대소득을 조절하면서 분리과세를 적용받을 수가 있다"며 "배우자 간 증여 시 10년간 6억원까지는 증여재산 공제를 통한 증여세 비과세가 가능하다"고 분석했다.
만일 부부가 각각 2000만원 이하 주택임대소득이 발생하고 있는 경우라면 부부 모두가 소규모 주택임대사업자에 해당해 비과세를 적용받을 수 있는 셈이다.
이 PB는 다주택자들이 주택임대사업자로 등록할 수 있게 하기 위해선 정부 차원에서 강력한 유인책과 정책적 지원이 이뤄져야 한다고 지적했다. 그는 "다주택자들이 주택임대사업자 등록을 꺼렸던 이유는 주택임대사업자로 등록하면 부동산 현황과 임대소득이 공식적으로 노출되고 그로 인한 소득세 인상 등 복잡한 문제가 뒤따라오기 때문"이라고 지적했다. 그는 이어 "음성적으로 이루어지던 사적 임대시장을 양지로 이끌어내려는 정부의 강한 의지도 좋지만 주택임대사업 등록 의무화 대상과 소득세 부과 기준 등을 명확하게 정비해야 한다"고 덧붙였다