일시적 2주택자 변경 세금 풀어보기
1세대 1주택자가 1주택을 추가 취득하면 1세대 2주택이 된다. 그런데 1세대 2주택이 되더라도 한시적으로 1세대 1주택자로 판단한다. 세법 용어로는 ‘일시적 2주택자’ 라고 하는데, 이에 대해 살펴보자.
전국민 씨는 10여 년 전에 구입한 본인 명의 1주택과 2010년에 배우자 명의로 산 1주택을 포함해 1세대 2주택자다. 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 세금을 내지 않는 것으로 알고 있는데, 기한이 다가오면서 마음이 급해 자문을 구해왔다.
일시적 2주택자란
현행 세법상 1세대 1주택자는 몇 가지 혜택이 있다. 보유 기간이 2년 이상이면 양도 가액 9억원까지 세금이 없다. 양도 가액이 9억원을 넘더라도 보유 기간에 대한 장기보유특별공제율이 최고 80%(일반 주택은 최고 30%)다. 1세대 1주택의 공시 가액이 9억원 이하라면 종합부동산세도 없다.
이에 반해, 1세대 2주택자는 불이익이 발생한다. 먼저 양도하는 주택에 대해 양도소득세를 내야 하고 장기보유특별공제율도 낮으며, 종합부동산세 면제 기준도 공시 가액이 6억원(소유자 1인 기준으로 계산)으로 낮아진다.
양도소득세에서 1세대 1주택자(또는 일시적 2주택자)가 양도할 때와 1세대 2주택자가 양도할 때 세금 차이가 크다.(<표> 참조)
하지만 1세대 1주택자가 추가로 주택을 취득하고 일정 기간 동안은 양도소득세를 계산할 때 1세대 1주택자와 같은 혜택을 적용한다. 이를 ‘일시적 1세대 2주택자’라고 하고, 사례의 전국민 씨가 이에 속한다.
따라서 전국민 씨는 가급적 이 유예 기간 내에 기존 주택을 양도하고, 만일 이 기간 내에 양도하지 못하면 양도 차익이 적은 주택을 양도하는 등의 다른 절세 전략을 강구해야 한다.
양도소득세와 일시적 2주택자
일시적 2주택자로 인정하는 ‘유예 기간’은 얼마 동안일까. 예전에는 일시적 2주택이 된 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세가 가능했다. 그러나 최근 세법이 바뀌면서, 새로운 주택을 취득한 시점으로부터 3년까지 늘어났다. 주의할 점은, 기존 주택을 취득하고 1년이 경과한 후 새 주택을 취득했어야만 바뀐 세법 적용 대상이 된다는 점이다. 바뀐 내용은 2012년 6월 29일 이후 양도하는 경우부터 적용된다. 그러므로 2012년 6월 29일 이후 현재 1세대 2주택자가 된 지 2년이 경과했더라도 변경된 내용에 따라 총 3년의 유예 기간을 적용받을 수 있다. 따라서 전국민 씨는 2010년에 두 번째 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
취득세 감면과 일시적 2주택자
2010년 이전에 주택을 매매로 취득했다면 조건 없이 취득세의 50%를 감면했다. 하지만 2011년 이후 취득 주택은 무주택자 또는 일시적 2주택자에 한해 50% 또는 75% 감면을 적용했다. 따라서 일시적 2주택으로 감면을 적용받은 경우라면 2년 이내 기존 주택을 양도해야 한다.
취득세와 양도소득세에서 ‘일시적 2주택’은 차이점이 있다. 먼저, 취득세는 ‘세대’가 아닌 ‘개인’을 기준으로 2주택을 판단한다. 즉 전국민 씨는 1세대 2주택자지만, ‘개인’을 기준으로 보면 본인과 배우자가 각각 1주택자인 것으로 판단한다.
다음으로, 취득세는 일시적 2주택 유예 기간이 2년이지만, 양도 소득세는 3년이다. 일시적 2주택자로서 감면받고 나서 2년 경과 후 3년 이내 양도했을 때는 양도소득세는 비과세가 가능하지만 취득세가 추징될 수 있는 것이다.
사례에서, 전국민 씨가 두 번째 주택을 취득한 2010년은 무조건 감면되었으므로 추징되지 않는다.
만일 전국민 씨가 배우자 명의로 산 집을 2011년에 취득했다면, 어떻게 될까. 위에 설명한 대로 현행 취득세는 세대가 아닌 사람을 기준으로 매기므로 전국민 씨와 배우자는 각자 1주택자다.
따라서 취득세 추징 대상이 되는 2주택자가 아니므로 역시 문제되지 않는다. 취득세를 고려한다면, 1세대 1주택자가 두 번째 취득하는 주택을 주택이 없는 사람 명의로 하는 것도 고려할 만하다. 다만, 이 경우 주택 취득 자금이 본인의 소득 등으로 지불되었음을 입증해야 할 것이다. 또 취득세 감면은 올해 말까지 적용될 예정이므로 실제 주택을 취득하는 시점에 적용되는 법률을 다시 한 번 확인한다.
특수한 경우의 일시적 2주택자
만일 전국민 씨가 추가로 취득한 주택이 상속받은 주택이라면 어떻게 될까. 1세대 1주택자가 별도 세대인 피상속인의 사망으로 주택을 상속받았다면 상속 주택은 본인 주택으로 보지 않는다. 상속받은 지 3년이 경과했더라도 본인 주택을 양도할 때 비과세 대상이 된다. 다만, 상속받은 주택이 여러 채라면 그중 1채에 대해서만 혜택을 받을 수 있다.
혼인이나 부모 봉양을 위해 합가했을 때에도 특례가 있다. 1주택자와 1주택자가 혼인해 1세대 2주택이 됐다면 5년 이내 1주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 1주택자인 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상의 부모를 봉양하기 위해 함께 사는 경우 5년 이내 1주택을 양도하면 비과세가 가능하다. 혼인이나 동거 봉양의 경우에는 종합부동산세에서도 합가 후 5년간은 각자 1세대 1주택으로 본다.
이외에 일정 규모의 농어촌 주택에 대한 특례도 있다. 1세대 1주택자가 수도권 외 지역 일정 규모 이하의 농어촌 주택을 취득해 1세대 2주택자가 됐다면 앞서 살펴본 일시적 2주택 유예 기간과 관계없이 기존 주택을 비과세 받을 수 있다. 노후 목적으로 전원주택을 구입할 때 참고할 만하다.
글: 김윤정(KB국민은행 WM사업부 세무사)
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