교대역 상권, 법조타운 안고 '훨훨'

[쎄씨봉]

서울 상권 대해부]주거단지·서울교대 배후수요 풍부…서초 꽃마을 개발 '기대'

서초 법조타운이 위치한 교대역 상권은 법조계 종사자들과 인근 직장인들로 항상 붐빈다. 또 주거단지와 서울교대 등 배후수요가 뒷받침해 탄탄한 상권력을 자랑한다. 최근 서초 꽃마을 개발이 가속화되며 향후 상권 성장이 기대된다.

교대역 상권의 가장 큰 특징은 인근에 법조타운이 있다는 점이다. 서울교육대학교(이하 서울교대)가 위치해 있어 지하철역 명칭이 교대역으로 불리지만 상권을 유지하는 주된 원동력은 서초법조타운이다. 법원, 검찰청이 입주해 있어 주변에 변호사, 법무사 사무실 등 법률관련 업종이 밀집돼 있다.

이로 인해 유동인구 대부분이 법조타운 종사자와 방문객들로 구성돼 있다. 특히 고소득 전문직들이 다른 지역에 비해 다수 분포돼 있어 객단가가 높은 음식점들이 모여있다. 더불어 서울교대와 배후 주거타운 등 풍부한 배후수요가 뒷받침 돼 탄탄한 상권력을 유지하고 있다.

상권분석 전문가 이동열 어반에셋 이사는 "교대역 상권은 출구 별로 유동인구 구분이 명확함에 따라 업종 구성도 각 출구별로 확연한 차이를 보인다"며 "이는 강력한 집객력을 가진 대형기관이 각 출구 별로 존재하기 때문으로 풀이된다"고 분석했다.

교대역 상권의 지리적 범위는 지하철2호선과 3호선의 환승역인 교대역을 중심으로 북쪽으로 아크로비스타 입구, 남쪽으로는 서울교대사거리까지로 볼 수 있다. 서쪽으로 서초역까지, 동쪽으로는 경부고속도로 경계지점까지 상권이 형성돼 있다.

상권의 공간적 범위와 유동인구, 업종의 밀집도가 가장 큰 곳은 8,9번 출구지역이다. 이 일대는 교대역 상권 전체를 견인하는 지역으로 먹자 골목이 형성돼 있다.

주로 회식이나 모임을 목적으로 하는 야간상권지역으로 유동인구의 연령층은 30대 중반에서 50대까지로 비교적 높은 편이다. 고객 대부분이 법조타운 종사자와 인근 직장인들이다. 꾸준하면서도 높은 소비력을 가지고 있어 외부 영향에 크게 흔들리지 않는 탄탄함이 특징이다.

대로변은 커피전문점, 베이커리, 이동통신대리점, 안경점 등 다른 지역과 크게 차이가 없다. 그러나 먹자골목이 형성된 이면지역은 참치전문점, 복집, 한정식집, 한우집 등 객단가가 다소 높은 업종이 많다. 또 토속음식전문점, 민속주점 등 유동인구의 연령층을 고려한 업종이 다수 분포돼 있다.

이 이사는 "탄탄한 수요를 기반으로 업종이 크게 변하지 않고 오랜 기간 영업을 지속하고 있다"며 "유명한 맛집이 다른 지역에 비해 많은 편"이라고 말했다. 특히 "최근엔 대형교회인 사랑의 교회가 들어서면서 유동인구가 주말까지 몰리며 수요가 더욱 탄탄해졌다"고 전했다.

법원이 있는 10,11번 출구 지역은 주간 유동인구가 많은 지역이다. 건물 상층부에 변호사 및 법무사, 세무사 사무실이 밀집돼 있다. 건물 저층부 및 지하는 식음시설이 주를 이룬다. 특히 객단가가 높은 한정식집이 많이 분포해 있다. 그러나 저녁시간에는 대부분 건너편인 8,9번으로 이동하기 때문에 상권의 규모는 다른 출구에 비해 작은 편이다.

배후주거지인 아크로비스타 방면의 6,7번 출구 지역은 법조계 종사자들과 주거지역 거주자들이 혼재하는 지역이다. 직장인들을 겨냥한 음식점과 롯데캐슬, 래미안, 아크로비스타 등 인근 아파트거주자 대상의 외식업종들이 분포돼 있다.

1,2번 출구지역은 서울교대, 대성학원 등 교육시설들이 밀집한 지역이다. 유동인구 대부분이 대학생과 학원가 학생들이다. 대로변에 은행과 증권회사 등 금융기관이 많은 편이지만 이면지역은 학생들을 대상으로 하는 분식점과 치킨집, 삼겹살집, 프랜차이즈형 음식점 등 저렴한 음식점들과 PC방, 세탁소 등이 들어서 있다.

교대역 상권의 임대료는 다소 높은 편이다. 6번 출구 대로변 1층 207.9㎡ 매장의 경우 보증금 5억 원, 월세 1370만 원이다. 역 출구와 조금 더 가까운 바로 옆 매장은 1층 254.1㎡의 임대료가 보증금 15억 원, 월세 1200만 원이다. 대각선 건너편의 8,9번출구 이면 1층 495㎡ 매장은 보증금 5억 원, 월세 2500만 원 수준이다.

이 이사는 "교대역 상권은 출구별로 유동인구와 업종분포의 특성이 비교적 명확하다"며 "먹자골목의 경우는 법조타운 유입인구과 전문직 종사자들로 인해 탄탄한 소비력을 가지고 있어 외부영향에 부침이 적은 상권"이라고 설명했다.

이어 "최근 서초동 꽃마을 부지에 개발예정인 주거, 업무, 상업기능의 복합시설이 들어서게 되면 상권의 배후세력과 유입인구가 증가하게 될것"이라며 "향후 교대역 상권의 위상은 한층 더 확고해 질 것으로 예상한다"고 밝혔다.