8년이상 재촌자경한 농지의 세금 (세율,감면 등)에 대한 총 정리

8년이상 재촌자경한 농지의 세금 (세율,감면 등)에 대한 총 정리  농지를 구입 보유 처분하면서 세금은 왜 이리도 정신사납게 복잡하고 아리송한지 그래서 오늘은 8년이상 재촌자경한 농지에 대하여 정리해 보고자 합니다. 먼저 가장 잘 알고 있고 일반적인 사례가 8년이상 재촌자경한 농지는 양도소득세를 1년에 1억원 5년에 2억원 감면을 받을 수 있습니다. 여기서의 8년이상 판단은 계속하여 농사를 지어야 하는 것은 아니고 총 보유기간중에 재촌자경한 기간이 8년이상인지만 충족하면 된다. 그리고 사업용인지 비사업용인지와는 상관없이 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 다만 매도시점에 농사를 짓는 농지이어야 한다는 것입니다. 다음으로 피상속인이 8년이상 재촌자경한 농지의 양도세 감면 규정입니다. 피상속인이 8년이상 재촌자경한 농지를 상속 받는 경우에는 3년이내에 매도를 하면 농사를 짓지 아니하는 상속인도 피상속인의 8년이상 재촌자경으로 양도소득세를 감면 받을 수 있습니다. 또한 상속인이 농사를 짓지 아니하다가 매도하기 전 1년이상 계속하여 농사를 짓다가 매도하면 피상속인의 8년이상 재촌자경을 합산하여 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 물론 상속인이 계속하여 농사를 짓는 경우에는 피상속인의 자경기간을 합산하여 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 그 다음으로는 8년이상 재촌자경한 농지가 도시지역(주거,상업,공업) 으로 편입되는 경우입니다. 도시지역으로 편입된지 3년이내에 매도하는 경우에는 양도소득세 감면을 그대로 받을 수 있으며 3년이 경과하면 8년이상 재촌자경 감면을 받을수 없으니 이때에 가급적 교환이나 명의변경등 대응하는 것이 훨씬 좋은 방법입니다. 다만 3년이 경과하더라도 읍면지역에 있는 농지는 편입되기 전까지의 기간 비례로 양도소득세를 감면 받을 수 있습니다.8년이상 재촌자경한 농지가 수용보상 되는 경우에는 상기에서 열거한 일반적인 사례와 같습니다. 8년이상 재촌자경한 농지를 증여하는데 대한 증여세 감면은 없고 수증인이 영농에 종사하는 자녀인 경우에 증여세 1억원을 감면 받을 수 있을 뿐입니다.이번에는 양도세 감면은 아니지만 일반세율을 적용 받는 경우입니다. 8년이상 재촌자경을 하다가 상속.증여하게 되는 경우에는 이 농지는 언제 팔아도 비사업용토지의 예외 규정에 의거 사업용 일반세율로 양도세를 내게 됩니다. 정말 놓치기 쉬운 사례입니다.세금 감면을 받는데 있어서 재촌자경기간을 산정할때에 연간소득이 3700만원이상인 기간은 재촌자경기간에 산입하지 않습니다. 이때에 년간 소득은 농지 소유자 개인의 소득이며 배우자나 가족의 소득은 합산되지 아니하고 또 하나 부동산임대소득과 연금소득은 제외합니다. 혹자는 이를 모두 합산한다고 하고 있으나 이는 잘못 알고 있는 것입니다. 끝으로 가장 중요하고 잊지 말고 꼭 해야 할일은 상속이나 증여를 받은 경우에는 반드시 8년이상 재촌자경 입증자료를 챙겨야 합니다. 왜냐하면 나중에 상속 받은 농지를 매도할때에는 피상속인이나 증여인의 8년재촌자경을 입증해야 하는데 일정 시간이 지나면 입증자료 보관이 안되어서 챙길 수가 없기 때문입니다. 가급적 입증자료는 토지의 필지수만큼 갖추어 놓을 것을 당부 드립니다. 이는 필지별로 매도를 할 것에도 대비하라는 것입니다. 사업용 여부나 양도세 감면 등에 대한 입증 책임은 반드시 혜택을 보는 사람이 해야 하는 것이기 때문입니다. 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받자면 무엇보다도 다음 3가지 요건을 충족해야 합니다. 1) 8년이상 농지 소재지에 거주하여야 합니다. 2) 8년이상 직접 경작하여야 합니다. * 직접 경작이란 농작업에 상시종사하거나, 1/2이상을 자기노동력으로 경작하는 것을 말합니다. 3) 양도일 현재 농지이어야 합니다.* 양도일 현재 재촌자경을 꼭 해야 하는 것은 아닙니다. 위에 3가지 요건을 다 충족을 하였더라도 근로소득이나 사업소득 합계액이 3천7백만원이상인 기간은 경작기간에서 제외하고 8년이상이 되어야 합니다. 이때 부동산임대소득과 연금소득은 포함하지 아니합니다. 8년이상 재촌자경과 사업용 비사업용과는 상관이 없고 8년이상 재촌자경을 하였다면 1년에 1억원 5년에 2억원 양도세 감면을 받을수 있습니다. 1억원 감면이라는 양도차익이 약 4억원정도이고 그렇다면 5년간 8억원 가까운 양도차익이 나도 양도세 없이 전부를 차익으로 챙길수가 있다는 것입니다. 땅투자를 전문으로 하는 많은 전문가분들이 농지에 건물등을 지어 개발해서 사업용으로 하라고 하지만 실제 8년이상 재촌자경만큼 절세를 할수 있는 방법은 없습니다. 개발할 돈으로 다른 농지를 사고 현재의 농지를 재촌자경하다가 매도하는 그런 투자 전법을 활용하시기를 바랍니다. 더군다나 앞으로는 농지법 개정으로 농지취득 자체가 재촌지역에 국한 될 가능성이 높이니 이 투자법은 향후 농지투자에서 더욱 빛을 발하리라고 봅니다.   #농지오케이, 윤세영