경매사건 배당사례 (안분흡수배당)....홍성택

[황사 人-박준호]

2012타경8**** 인* 동* 지상건물 및 3층 건물에 대한 경매사건입니다.

본 사건은 인*(수도권 중 과밀억제권역)의 목욕시설로 439,000,000원에 매각되었고

등기부내역

임대차내역

개시결정 : 2012.11.06

말소기준 : 2010.04.26 근저당권
배당요구 : 2013.01.17

임차인 아이****시스템은 근저당설정당시의 상가건물임대차보호법을 기준으로 하면 소액임차인의 범위에 포함되지 않으므로 근저당권에 우선하여 배당을 받을 수 없고 근저당권이 배당을 받고 남는 잉여금액이 있다면 나**의 가압류등기 기준으로 상가건물임대차보호법을 적용받아 보증금 4,500만원 이하 1,350만원의 최우선변제금을 받을 수 있게 됩니다. 그러나 위 자료만으로 본다면 1순위 근저당권자가 배당받기도 부족한 사건입니다.

그러나 배당표는 아래와 같이 작성되어 확정되었습니다.

* 배당할금액 : 금 439,417,239원

* 매각대금 : 금 439,000,000원 (낙찰가)

* 매각대금이자 : 금 417,239원

* 집행비용 : 금 15,814,820원 (경매신청비용)

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* 실 배당금액 : 금 423,602,419원 (배당할금액 - 집행비용)

배당표

채권자	송****금고	아이****시스템	인천동구
원금	440,000,000	40,000,000	1,137,940
이자	74,435,223	0	0
계	514,435,223	40,000,000	1,137,940
배당순위	1	1	1
이유	신청채권자 (근저당권_순환)	비우선소액상가임차인(순환)	교부권자 (당해세_순환)
채권최고액	574,000,000	13,500,000	0
배당액	422,464,479	911,092	226,848
잔여액	1,137,940	226,848	0
배당비율	82.12%	6.75%	19.93%

위 배당표는 순환배당과 흡수배당이 적용되었습니다.

이제 위 배당표를 풀어보도록 하겠습니다.

위 배당내역을 이해하기에 앞서 배당의 순위를 먼저 이해하셔야 합니다.

* 배당의 순위의 결정

매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다. (민사집행법 제145조 2항)

각 채권자의 배당순위는 다음과 같습니다.

( 조세채권의 법정기일 전에 설정된 저당권 · 전세권에 의하여 담보되는 채권의 유무에 따라 차이가 있을 수 있습니다)

일반적으로

1순위

집행비용

(위 배당표의 경우 15,814,820원 의 집행비용이 발생하였습니다. )

2순위

필요비, 유익비

(저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존 · 개량을 위해 지출한 비용)

제3취득자란 담보물권이 설정된 물건에 관하여 소유권 또는 용익물권(전세권 등)을 취득한 제3자

3순위

소액임차보증금채권 (소액임차인 최우선변제금)

- 주택임대차보호법 8조 1항, 상가건물임대차보호법 14조 1항 국세기본법 35조 1항 4호, 지방세기본법 99조 1항 4호

최종 3개월분 임금과 재해보상금

- 근로기준법 38조 2항, 국세기본법 35조 1항 5호, 지방세기본법 99조 1항 5호

4순위

집행의 목적물에 대하여 부과된 국세, 지방세와 가산금(이른바 당해세)

- 국세기본법 35조 1항 3호, 지방세기본법 99조 1항 3호

5순위

국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정등기된 (근)저당권 · 전세권에 의하여 담보되는 채권

- 국세기본법 35조 1항 3호, 지방세기본법 99조 1항 3호

확정일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권 (확정일자부 임차인의 보증금) 임차권등기된 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권 (등기전에 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘때에 순위가 인정)

- 주택임대차보호법 3조의2 2항, 상가건물임대차보호법 5조 2항

6순위

임금, 재해보상금, 기타 근로관계로 인한 채권

- 근로기준법 38조 1항

7순위

국세 · 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금

- 국세기본법 35조, 지방세기본법 99조

8 ~ 9순위까지 배당사례는 접하실 기회가 거의 없으므로 생략하겠습니다.

-> 관련 법령은 첨부파일 참고

위와 같이 배당의 순위를 보면 각 법률에서 정한바와 같이 다소 복잡하게 얽혀있음을 알 수 있습니다.

위의 배당순위대로 순위가 고정되어 있다면 순서대로 배당을 하면 됩니다.

그러나 배당순위가 고정되지 아니한 경우에는 어떻게 배당을 하여야 할까요?

배당받을 채권자들 사이에 배당순위가 고정되지 아니하고 채권자들 사이에 우열관계가 상대적으로 변동이 있는 경우에는 그에 관계된 각 채권자의 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다는 안분배당설과 안분한 후(1단계), 각각 자신의 채권액 중 1단계에서 안분받지 못한 금액(부족액)에 달할 때까지 자신에게 열후하는 채권자의 안분액으로부터 흡수(2단계)하여 그 결과를 배당하여야 한다는 안분후 흡수설이 있는데. 판례 (대법원 1992.3.27. 선고 91다44407 판결, 대법원 1994.11.29. 자 94마417 결정) 와 실무는 안분후흡수설에 따르고 있습니다.

단 안분후흡수설의 경우 2단계에서는 후순위자의 안분배당액을 흡수함에 있어서 흡수할 금액은 자신의 채권액 중 1단계에서 안분배당받지 못한 부족액과 1단계에서 후순위자에게 안분배당된 금액을 각 한도로 하고, 또한 흡수는 각 흡수할 채권자마다 한번으로 종결시켜야 하고, 다시 이와 같은 절차를 반복하여서는 안됩니다.

위 경매사건(2012타경87074) 의 경우를 보면

1순위 근저당권자가 집행비용을 제외한 나머지 전액을 배당받고 종결될 것으로 보였으나 등기부상에 기재되지 않은 당해세가 있어 배당순위가 고정되지 않게 되었습니다.

그 이유를 보면 근저당권은 비우선소액임차인 (1순위가 아닌 소액임차보증금)보다 배당순위에서 우선하나 당해세보다는 늦고, 소액임차인은 당해세보다 배당순위에 우선하게 되므로 순환관계가 되풀이 하게 됩니다.

그렇기 때문에 위 경매사건은 안분후흡수설을 기본으로 하는 순환흡수배당을 하여야 합니다.

예를 들어보면

배당할 금액 3,000만원

A : 2012년 1월1일 대항력과 확정일자를 갖춘 상가임차인의 보증금채권 5,000만원
(서울특별시)

최우선변제금 = 2008.08.21 ~ 2010.07.25 -> 소액보증금 4,500만원이하 1,350만원

2010.07.26 ~ 현재 -> 소액보증금 5,000만원이하 1,500만원

임차인 A는 근저당권B 설정일 기준으로는 소액임차인의 범위에 포함되지 않으므로 근저당권 B보다 우선하는 최우선변제 대상은 아닙니다.

B : 2010년 1월1일 설정등기를 경료한 근저당권 4,000만원

C : 당해세채권 500만원

위와 같이 각 채권자가 배당을 받아야 할 경우 배당은 어떻게 되어야 할까요?

앞서 기재한 배당순위에 기초하여 보면

A 상가임차인의 최우선변제금(1,500만원)은 B 근저당권에 대해서는 비우선소액상가임차인으로 후순위이지만 C 당해세채권보다는 우선합니다.

결과적으로 B는 A(보증금 중 1,500만원)에 우선하고, C는 B에 우선하고 , A(보증금 중 1,500만원)는 C에 우선하는 순환관계가 형성됩니다.

1단계 안분배당(비율)

배당할 금액을 각 채권자들의 채권액에 비례하여 안분해보면

배당액 * 각 채권자들의 채권액 / 각 채권액의 합산금액

A 임차인(소액) : 3,000만 * 1,500만/6,000만 = 750만원

B 근저당권 : 3,000만 * 4,000만/6,000만 = 2,000만원

C 당해세채권 : 3,000만 * 500만/6,000만 = 250만원

2단계 순환배당 (흡수)

B 근저당권 -> C 당해세채권 -> A 최우선변제금(비우선) -> B 근저당권 -> C 당해세채권......

안분배당받지 못한 부족분과 후순위권리자에게 안분배당된 금액을 한도로 하므로

B 근저당권 1,750만원 ---> C 500만원
(당해세채권의 부족분 250만원을 근저당권에서 흡수)

C 당해세 250만원 ---> A 1,000만원

(최우선변제금의 부족분 750만원중 C의 안분배당액 250만원(한도)을 당해세채권애서 흡수)

A 소액임차인 250만원 ---> B 2,500만원

(근저당권의 부족분 1,000만원중 B의 안분배당액 750만원(한도)을 최우선변제금에서 흡수)

최종 배당액은

A 소액임차인 250만원 [ 안분배당액 750만원 + 250만원(C) - 750만원(B) ]

B 근저당권자 2,500만원 [ 안분배당액 2,000만원 - 250만원(C) + 750만원(A) ]

C 당해세채권 250만원 [ 안분배당액 250만원 + 250만원(B) - 250만원(A) ]

위와 같은 배당사례를 토대로 본 경매사건의 배당표를 분석해보겠습니다.

이해를 쉽게 하기 위해 채권자, 임차인, 당해세로 표시하겠습니다. (계산된 금액은 반올림)

배당할금액 : 423,602,419원

각 채권자가 배당받아야할 금액

채권자 : 514,435,223원 (경매신청채권자)

임차인 : 13,500,000원

(배당 대상은 보증금 전체가 아닌 최우선변제 대상이 될 1,350만원입니다.)

당해세 : 1,137,940원

1단계 안분배당(비율)

배당할 금액을 각 채권자들의 채권액에 비례하여 안분해보면

배당액 * 각 채권자들의 채권액 / 각 채권액의 합산금액

채권자 : 423,602,419 * 514,435,223 / 529,073,163 = 411,882,553 원

임차인 : 423,602,419 * 13,500,000 / 529,073,163 = 10,808,775 원

당해세 : 423,602,419 * 1,137,940 / 529,073,163 = 911,092 원

2단계 흡수배당

채권자는 임차인에서 10,808,775 원 흡수 -> 채권자 422,691,328 원

(안분받지 못한 범위 102,552,670원 내에서)

임차인은 당해세에서 911,092 원 흡수 -> 임차인 911,092 원

(안분받지 못한 범위 2,691,225원 내에서)

당해세는 채권자에서 226,848 원 흡수 -> 당해세 226,848 원

(안분받지 못한 범위 226,848원 내에서)

채권자 : 1단계 안분배당액 411,882,553원 + 10,808,775원(임차인 안분배당금 흡수) - 226,848원(당해세에 흡수) = 422,464,480 원

임차인 : 1단계 안분배당액 10,808,775원 + 911,092원(당해세 안분배당금 흡수) - 10,808,775원(채권자에 흡수) = 911,092 원

당해세 : 1단계 안분배당액 911,092원 + 226,848원(채권자 안분배당금 흡수) - 911,092원(임차인에 흡수) = 226,848 원

채권자 422,464,480원(소수점 관계로 1원의 오차 발생)

임차인 911,092원

당해세 226,848원

위와 같이 배당이 되게 됩니다.

본 사건으로 배당표를 분석해보았습니다.

경매실무에서는 접하기 어려운 배당내역입니다.

당해세의 배당여부가 낙찰자에게 영향을 미치는 경우가 많지 않기 때문에 낙찰자들이 별 신경을 쓰지 않게 됩니다.

하지만 알아두면 나쁠건 없겠죠..

홍성택 이사(umbro121) 글에서 퍼 왔습니다~!

[철수(김재성)]

감사합니다.

[손승희]

좋은 정보 감사합니다,

[몽구맘]

배당이 어렵네요
평소에 기본적인 배당만 고려해서 경매물건을 검색했는데
임차인을 고려한다면 배당공부 철저히 해야겠습니다
좋은글 올려주셔서 감사드립니다