선순위 가장임차인 함 잡아볼까?

[자이툴]

권리분석에 의해 대박을 내는 경우는 경매 실력이 있어야 가능 한 것으로 이런 물건은 쉽고 평범한 물건을 다뤄본 경험이 있는 분들이 해야지 경매 초보자가 하면 십중팔구 변수를 만나게 된다. 그렇지만 문제가 있다는 것을 알고 있는 이상 이것이 문제가 될 수는 없고 이 변수도 소유권을 이길 수 없음은 물론이다. 이런 종류의 물건은 자신감과 확신을 가지고 임해야 한다.

여기서 소개하는 물건은 문제가 있어 보이지만 낙찰자가 무난히 이길 수 있는 그런 물건이다. 여기서는 이런 유형의 물건이 대박날수 있다는 정도만 알고 차후에 실력과 경험을 더 쌓은 후에 할 것을 권한다.

2005타경46612

서울남부지방법원 본원 >

매각기일 :

2006.08.16 (오전 10:00)

>

담당계 : 경매 6계 (☏02-2192-1336)

 서울특별시 영등포구 당산동4가 30-1, 당산현대5차아파트 510동 3층 303호

물건종별

아파트(42평형)

감 정 가

520,000,000원

[ 입찰진행내용 ]
구분	입찰기일	최저매각가격	결과
1차	2006-07-10	520,000,000원	유찰
2차	2006-08-16	416,000,000원
낙찰 : 488,000,000원  (93.85%)
(입찰4명,낙찰:(주)에스엠라인)
매각결정기일 : 2006.08.23 - 매각허가결정
대금납부 2006.09.06 / 배당기일 2006.10.18

건물면적

전용114.84㎡(34.7평)

최 저 가

(80%) 416,000,000원

대 지 권

36.37㎡(11평)

보 증 금

(10%) 41,600,000원

매각물건

토지·건물 일괄매각

소 유 자

장승엽

사건접수

2005-12-23(신법적용)

채 무 자

장승엽

입찰방법

기일입찰

채 권 자

신한은행

사진1 지적도 확대지적도 구조도 개황도 위치도 기타1 기타2 전자지도

		평형	전용면적	건축용도	감정가격	(보존등기일:00.05.25)
건물	15층중 3층	42평형	114.84㎡ (34.74평)	방4,거실외	364,000,000원	* 남서향  ▶가격시점:06.01.10/ 고려감정평가
토지	대지권	25732.7㎡ 중 36.37㎡			156,000,000원
현황·위치 ·주변환경		*"당서초등교" 남동측 인근에 위치 * 버스정류장 인근에 위치

말소기준권리:2002.08.14
배당요구종기:2006.04.11

보증금액 /
사글세 or 월세

대항력
여부

배당예상금액

기타

장왕종

주거용 전부

전  입  일:	2001.02.23
확  정  일:	없음
배당요구일:	2006.04.10

보160,000,000원

있음

		권리종류	권리자	채권최고액 (계:629,065,981)	비고	소멸여부
1	2000.05.25	소유권보존	장승엽			소멸
2	2002.08.14	근저당	신한은행 (주안지점)	300,000,000원	말소기준등기	소멸
3	2002.09.04	근저당	신한은행 (주안지점)	60,000,000원		소멸
4	2004.01.07	압류	영등포구청			소멸
5	2004.09.09	가압류	농협중앙회	31,369,225원		소멸
6	2005.01.20	가압류	인천축협	62,267,319원		소멸
7	2005.09.12	가압류	인천수협	8,869,037원		소멸
8	2005.12.26	가압류	한국씨티은행	6,560,400원		소멸
9	2006.01.02	임의경매	신한은행	청구금액:       360,000,000원	2005타경46612	소멸
10	2006.03.22	가압류	신한은행	160,000,000원		소멸

		전용면적	34.74평	방    수	4개	현관구조	계단식	매  매  가	63,000 - 65,000만
건설회사	현대산업개발(주)	총세대수	976세대	전체층수	11-25층	동    수	13개동	전  세  가	24,000 - 27,000만
입주년도	2000.03	버스노선	40개노선	난방방식/연료		중앙난방/도시가스		관리사무소
교육시설	당서초,당산초,영동초,당산서중,당산중,당산여중,관악고					편의시설	2001아울렛,롯데백화점,신세계백화점,경방필백화점,한강성심병원,한강시민공원
교통시설	2호선 당산역 도보 5 분

관리비 등 체납내역	조사일 2006.06.28 현재	체납액	체납기간	담당사무소	담당자
	관리비	0		2672-4400	여직원
	도시가스비	0		2633-7975
	전기세		관리비에 포함
	수도세		관리비에 포함

체납액조사

(관리비:☏2672-4400 / 도시가스비:☏2633-7975)

	감정가	낙찰가	유찰횟수	입찰인원	낙찰율
당산동4가 아파트 42평형	￦520,000,000	￦488,000,000	1회	4명	93.85%
당산동4가 아파트 32평형	￦330,000,000	￦372,000,000	0회	5명	112.73%
당산동4가 아파트 25평형	￦210,000,000	￦237,290,000	0회	4명	113%

이 물건은 당산동에 있는 아파트인데 선순위 임차인이 있던 물건이다.

어떻게 선순위 가장 임차인임을 알 수 있는가가 문제인데 아무도 안 알려주기에 여기서 우리는 추정을 해야 한다. 제가 경매를 한마디로 달리 표현하면추정이라고 했다. 우선 가장 임차인은 어떻게 생기느냐가 문제인데 채무자가 경매를 당하기 전에 친구나 친척 등 지인의 부탁으로 동거인으로 전입시켰다가 사업이 잘 안 돼 은행에서 대출을 받았다가 대출금을 갚지 못해 나오는 경우가 대다수다. 은행에서 대출을 할 때 분명히 주민등록 등본을 확인 하는데 이때 이 임차인이 문제가 되는데 무상 거주 임차인이거나 단순 동거인 이라는 확인서를 받고 대출 해 준다. 그렇지 않으면 절대로 대출이 안 된다고 보아야한다. 이물건의 경우 부동산에는 전혀 하자가 없다. 그리고 체납 관리비도 한 푼도 연체되지 않았다. 등기부 등본도 낙찰로 인해 전부 말소된다. 다만 선순위 임차인이 문제인데 위 임차인이 진짜냐 가짜냐가 문제인데

선순위 가장 임차인은 공통적인 특징이 있다.

첫째 금융권에서 정상적인 대출이 이루어 졌다는 것이다. 이 물건 같은 경우

2006년 8월 16일 낙찰을 받았을 때 시세는 55,000만원이었지만 대출은 2002년8월 14일 날 이루어 졌는데 이때 당시의 시세는 4억 정도라고 예상하면 채권 최고액이 36,000만원이라면 실 채권액은 3억인 셈이고 시세대비 75%의 대출이 일어난 것이다. 어떻게 선순위 임차인의 보증금이 16,000만원인데 대출이 일어났겠는가? 분명히 임차인이 단순 동거인 이라는 확인서를 제출 했을 것이다. 그렇지 않으면 대출은 절대로 일어나지 않는 다는 것이다.

둘째 확정일자가 없다. 확정 일자는 계약서에 동사무소나 공증 사무실에서 이 계약서가 사실이라는 것을 확인 하는 것이다. 단순 동거인이 계약서가 있을 리가 없지 않은가? 그리고 만약 확정 일자가 있다면 일단 정상적인 임차인으로 보고 접근을 해야 한다. 그렇지만 확정 일자 있을 확률은 거의 없다고 본다.

셋째 배당 요구를 안 하는 경우가 많다. 법원을 상대로 가짜 계약서 만들어 신고 할 만큼 강심장인 사람은 많지 않다. 그러나 경매를 잘 아는 사람의 도움을 받았다면 권리신고를 할 것이다. 이 물건은 권리신고를 했다. 그러나 권리 신고를 했다면 의외로 명도가 쉽게 끝날 수도 있다. 이는 사문서 위조에 해당 될 여지가 많기 때문이다.

넷째 임차인이 채무자나 소유자와 이름이 비슷하다. 이물건의 채무자겸 소유자의 성은 장 씨인데 임차인도 장 씨다. 대개 친인척이 동거인으로 전입 되어 있으므로 이름이 비슷한 것이다.

다섯째 권리신고를 하는 날짜가 배당요구 종기일에 가깝게 신고를 한다.

이는 심리적인 것으로 다소 망설이거나 은행이나 다른 채권자를 신경 쓰거나 법적으로 거짓 신고를 해도 문제가 진짜 없는지 등을 검토하고 하기 때문에 당연히 권리 신고 겸 배당요구서를 배당요구 종기일 날짜에 가깝게 신고가 되는 특징이 있다.

여섯째 가장 임차인이 점유를 하고 있지 않거나 일부만 점유를 하고 있다. 대항력의 조건은 전입일과 점유이다. 그런데 이 점유가 안 되어 있다면 대항력이 인정되지 않기 때문이다. 또한 일부만 점유하고 있다는 것도 요즘 세상에 모르는 사람과 방 한 두 칸을 나누어 사용한다는 것이 말이 되는가? 이는 상식에 벗어나는 이야기인 것이다. 그러므로 가장 임차인일 확률이 높은 것이다.

위와 같은 정황으로 추정을 해 보면 어느 정도 판단 할 수 있게 된다.

그러나 여러분이 이런 물건을 입찰을 꺼리는 경우가 대부분인데 그 이유는 확신이 없기 때문이다. 진짜 선순위면 어떻게 하냐 하는 질문을 많이 받는데

이런 선순위 자가 진짜일 확률은 로또에 당첨 될 확률 이라고 봐도 무방하다. 우리가 100% 완벽한 조사를 할 수 없는 것이 현실이고 누구도 알려 주지 않는 상황에서 이정도 확률이라면 도전해야 하지 않겠는가?

암튼 다시 물건으로 돌아와서 선순위 임차인 장ㅇㅇ는 채무자겸 소유자인 장**의 형으로 단순 동거인으로 있다가 동생이 부도가 나는 바람에 선순위자로 대항력을 행사 한 것으로 들어 났다. 이 물건은 여러 번의 협상 끝에

4 개월 더 사는 조건으로 명도를 해결 했다. 이 물건은 2005년 8월 16일 4억 8,800만원에 낙찰 받았는데 9월부터 부동산 가격이 폭등하기 시작해서 현재 8억을 호가하고 있다. 진짜 대박을 터트린 물건인데 아직도 이런 종류의 물건은 경매로 많이 나오고 있기 때문에 다소 공격적인 입찰이 필요하다.

출처: 부동산을 연구하는사람들의모임

[산까치]

감사합니다 열심히 배우겠습니다..^^

[쿨하게]

어려운 문제를 쉽게 풀어주는것 같네요~~감솨!!

[가족을 위한삶을]

감사

[섬기며]

와우 좋은글 감사합니다^^

[hee3]

프린터로 인쇄후 달달외워야겠어염~~ㅎ