아파트 등 부동산을 증여하면서 관련된 금융기관 차입금을 같이 증여(인계)하는 경우가 자주 있다. 이와 같이, 증여와 양도가 병행되는 경우를 부담부 증여라 하는데, 개념정리가 부족하여 일반적인 양도에 비해 어려워하는 경향이 있는 것으로 보인다.
이에 부담부 증여의 개념, 범위, 양도차익의 산정방법 등에 대해 간단하게 살펴보기로 한다.
1. 부담부 증여의 개념 2. 부담부 증여의 범위 (1) 개요 (2) 배우자 및 직계존비속간 부담부 증여의 증여 추정 3. 부담부 증여시 양도차익의 산정 (1) 개요 (2) 양도가액 및 취득가액 (3) 과세대상과 비과세 대상을 함께 부담부 증여하는 경우의 채무액 |
부담부 증여의 개념
부담부증여라 함은 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담(일정한 급부를 하여야 할 채무 등)을 부관으로 하는 증여이다. 아파트 등 부동산을 증여하면서 그 부동산과 관련한 금융기관 차입금 또는 세입자의 임대차보증금 등을 수증자가 변제하기로 하는 경우 등이 부담부 증여의 대표적 사례이며, 실무적으로 자주 발생하는 형태이다.
부담부증여는 증여계약과 부담계약의 두 개의 계약이 아니며 증여와 부담이 서로 주종의 관계에서 결합하여 하나의 계약을 이루고 있다. 따라서, 증여가 무효이면 부담도 당연히 무효가 되는 특징이 있다.
부담부 증여의 범위
개요
자산을 증여하면서 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는, 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분은 자산이 사실상 유상으로 이전하는 것으로 보아 양도소득세를 과세하고, 채무를 제외한 부분은 증여세를 부과한다.
따라서, 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분, 즉 부담부 증여에 해당하는 분은 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(상속세 및 증여세법 제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함)에 대해서는 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정되어 양도소득세를 부과하지 아니하고, 증여세를 부과한다. “배우자 및 직계존비속간 부담부 증여의 증여 추정“에 대해서는 후술한다.
1) 채무의 범위
부담부 증여에 있어 양도로 보는 채무는 “증여자의 채무”를 수증자가 인수하는 경우이어야 한다. 따라서, 제3채무를 인수하거나, 새로운 채무를 부담하는 경우에는 채무에 해당하지 않는다.
그리고 증여자의 채무인지 여부는 형식상의 명의가 아니라 당해 채무를 사실상 누가 부담하는지 여부 등 그 실질을 가려 판단하여야 한다.
ㆍ타인의 채무로 근저당권이 설정된 부동산을 증여하는 때에는 소득세법 제4조 제3항에 규정하는 부담부증여에 해당하지 아니하여 양도소득세는 과세되지않는 것이고 증여세가 과세되는 것임(재산01254-121, 1987.01.17.)
ㆍ직계존비속간의 증여부동산에 제3자명의로 설정된 근저당권 채무를 부담부증여로 보아 증여재산가액에서 공제한 사례(국심2001부1707, 2001.12.28)
ㆍ이자를 부담하고 있음이 금융자료로 확인되는 등 쟁점채무의 실질적인 부담자가 증여자로 인정되므로 부담부증여로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당함(심사양도2006-183, 2006.11.27)
ㆍ부모로부터 수인의 자가 토지를 증여받고 당해 토지에 담보된 채무의 인수계약 또는 채무자명의 변경안했으나, 부모의 나이 및 재산상황 등으로 보아 변제능력없어 그 채무를 인수한 것으로 본 사례(국심2001전2566, 2002.03.13)
2) 증여재산과 직접 관련된 채무만 해당하는지 여부
증여재산과 직접 관련된 채무를 인수한 경우에만 양도소득세가 과세되는지 여부에 대하여 소득세법 제88조 제1항을 살펴보면, “증여자의 채무”라고 규정하여 증여재산과 직접 관련성을 규정하고 있지 않다. 반면, 상속세및증여세법 제47조 제1항을 살펴보면, “그 증여재산에 담보된 채무”를 증여세 과세가액에서 차감하도록 규정하고 있다.
실무적으로 대부분의 부담부증여는 당해 증여재산에 대한 채무를 인계하기 때문에 큰 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 그러나, 부동산을 증여하면서 부동산과 관련이 없는 채무를 인계했을 때는 달리 해석이 될 여지가 있으므로, 두 법령간의 관계를 명확히 할 필요가 있을 것으로 보인다.
소득세법
제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정)
상속세 및 증여세법
제47조 【증여세 과세가액】 (2010. 1. 1. 제목개정)
① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제32조 제3호 나목, 제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항, 제45조의 3에 따른 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다. (2013. 1. 1. 개정)
3) 채무의 판단시기
부담부 증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무는 원칙적으로 “증여일”에 현존하는 채무이어야 한다. 따라서, 증여일 이후에 채무액을 상환하였는지 여부는 부담부 증여의 판단에 영향을 미치지 않을 것으로 판단된다.
배우자 및 직계존비속간 부담부 증여의 증여 추정
증여가액 중 채무액에 상당하는 부분은 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(상속세 및 증여세법 제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정되므로(상속세 및 증여세법 제47조 제3항), 증여세를 부과하고 양도소득세를 부과하지 아니한다.
배우자 및 직계존비속간의 부담부증여를 하는 경우에는 실질적으로 채무를 이전하지 않는 경우가 많기 때문에, 부담부증여를 하는 경우에도 채무를 이전하지 아니한 것으로 추정하여 증여세를 부과하도록 하고 있는 것이다. 따라서, 채무를 이전한 것이 객관적으로 입증되는 부분에 대해서는 상기의 규정에 불구하고 양도소득세를 부과하여야 한다.
결국, 배우자 또는 직계존비속간의 부담부 증여에 있어서 당해 객관적으로 입증된 채무에 대해서는 증여세를 부과하지 아니하고 양도소득세를 부과하며, 객관적으로 입증되지 않는 채무에 대해서는 증여세를 부과한다.
이 경우, “객관적으로 입증된 채무”란 다음의 서류에 의하여 입증되는 채무를 말한다.
① 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
② 그 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
부담부 증여시 양도차익의 산정
개요
부담부 증여의 경우에도 양도가액에서 취득가액을 차감하여 양도차익을 산정하고, 필요경비 및 양도소득기본공제를 적용하고 세율을 적용하여 양도소득세를 계산한다.
다만, 부담부 증여의 양도차익 산정방식은 부담부 증여의 특성상 일반적인 양도차익 산정방식과 차이가 있어서 별도로 규정하고 있다.
양도가액 및 취득가액
부담부증여에 의해 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정하는 경우, 그 양도가액 및 취득가액은 각각 다음의 산식에 따라 계산한 가액으로 한다.
양도가액 | = | 상속세 및 증여세법 제60조∼제66조에 의한 평가액 | × | 채무액 | (부담부채무비율) |
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증여가액 |
취득가액 | = | 소득세법 제97조 제1항 제1호에 따른 취득가액*) | × | 채무액 | (부담부채무비율) |
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증여가액 |
*) 양도가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 및 제2항에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 같은 방식에 따라 산정함
과세대상과 비과세 대상을 함께 부담부 증여하는 경우의 채무액
위 규정을 적용할 때 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부 증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
채무액 | = | 총채무액 | × | 과세대상 자산가액 |
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총증여 자산가액 |
관련규정