“2천만원 이상 주택임대소득자의 절세 포인트”

[수부]

“2천만원 이상 주택임대소득자의 절세 포인트”

1. 연 2천만원 이상의 주택임대소득자는 일단 증빙서류부터 잘 챙기자.

2014년부터는 주택임대수입금액이 2천만원을 초과 여부에 따라 세금계산이 방법이 달라지는데 2천만원을 초과하는 경우에는 기존의 방식과 마찬가지로 연간 월세 수입금액에서 필요경비를 차감한 소득금액으로 세금을 계산한다.

임대소득에서 인정되는 주요 필요경비로는 임대건물의 감가상각비, 관리인에 대한 급여(4대보험료 포함), 공과금, 재산세, 관리비, 수선비, 유지비, 대출이자비용 등이 있다.

특히 부동산 경매가 보편화된 요즘에는 주택을 매입금액의 70% 이상이 대출금인 경우가 많은데 대출이자 비용까지 포함하면 필요경비가 연간 월세 수입금액의 80% 이상 된다. 그렇다면 이 금액을 모두 인정받을 수 있을까?

위와 같은 필요경비를 인정받으려면 반드시 장부를 작성해야 한다. 장부를 작성하지 않으면 일률적으로 연간 월세 수입금액의 약 45% 정도만 필요경비로 인정해 주는데 이마저도 일정금액 기준을 초과하면 21%로 낮아진다. 따라서 인정받을 수 있는 필요경비가 많을 경우에는 장부를 작성하는 것이 훨씬 유리하다.

2014년도에 사업자등록을 하고 임대사업을 최초 신고하는 경우 또는 직전년도 월세 수입금액이 7,500만원에 미달하는 경우에는 간편장부^*를 작성하여 기장의무를 이행할 수 있다. 또한 장부로 신고하는 때에는 100만원을 한도로 산출세액의 10%를 기장세액공제라는 항목으로 세액공제도 받을 수 있어 고액의 임대사업자는 처음부터 증빙서류를 잘 챙겨서 세제혜택을 받는 것이 좋다.

* 간편장부

소규모 사업자들이 장부기장을 하는데 편의를 주기 위해 고안된 장부로 가계부와 비슷한 형태라 세무지식이 전혀 없는 일반인들도 쉽게 작성할 수 있다.

2. 감가상각비의 필요경비 산입은 신중하게 해라

소득세는 필요경비가 많을 수록 세금은 적게 나오므로 사업자는 최대한 많은 비용을 산출하려고 한다.

원칙적으로 연간 수입금액에서 필요경비를 차감하기 위해서는 그 필요경비가 사업과 관련된 것이어야만 가능하다.

부동산임대업은 타 업종에 비하여 필요경비의 사업관련성을 입증하기가 쉽지 않기 때문에 소득률이 평균적으로 높은 편이다. 상황이 이렇다보니 주택임대업자들이 사업관련성을 입증하기 쉬운 편인 감가상각비를 비용으로 처리하는 경우가 많은데 실제로 필요경비에 산입할 지 여부를 판단할 때는 주의를 기울여야 한다.

왜냐하면 감가상각비를 필요경비로 처리하면 종합소득세는 줄일 수 있으나 향후 주택을 처분할 때 양도소득세 계산 시 지금까지 경비처리한 감가상각비 누적액만큼 취득원가에서 차감하게 된다. 취득원가가 줄어들면 당연히 양도차익은 증가하게 되고 이는 결국 양도소득세 부담으로 이어진다.

따라서 감가상각비의 경비처리는 세부담 최소화 관점에서 향후 매매까지 고려하여 신중하게 접근해야 한다.

3. 고액의 월세를 받는 경우 전세로의 전환을 고려한다.

과세관청은 임대소득에 대하여 세금을 부과할 때 월세와 전세금(보증금 포함)의 수입금액을 계산하는 방법을 각각 다르게 적용하고 있다. 따라서 본인이 얼마만큼의 세금을 내야 하는지는 반드시 월세와 전세금을 구분하여 판단하여야 한다.

현행 소득세 과세체계에서는 월세보다 전세금이 유리한 측면이 많다. 예를 들어 월세는 주택 수가 2채 이상이면 소득세를 신고해야 하는 반면에, 전세금은 주택 수가 3개 이상이어야 하고 수령한 전세금의 합계액이 3억원을 초과한 경우에만 소득세 납세의무가 있다. 이 경우에도 전세금 전액에 대하여 과세되는 것이 아니라 3억원 이상 중 60%에 대해서만 과세된다.

또한 전세금에 대한 과세여부 판단 시 가장 유의해야 할 점은 임대주택이 소형주택(기준시가 3억원 이하의 국민주택)인지 아닌지 여부이다. 일명 소행주택에 해당되면 전세금을 아무리 많이 받아도 아예 과세대상에서 제외되기 때문에 세금을 전혀 내지 않아도 된다.

실제로 상당수 임대주택이 소형주택의 요건을 충족하기 때문에 월세를 전세로 전환한다면 임대소득세 부담에서 완전히 벗어날 수 있다.

※ 소형주택의 정의 - 소득세법 제25조 제1항 단서

주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 말한다.

4. 5년 이내에 팔 생각이 없다면 구청에 가서 임대사업자등록을 하라.

주택을 임대하는 자는 임대주택에 대하여 세무서에 사업자등록을 하는 것 이외에 별도로 관할 시·군·구청에 임대사업자로 등록을 할 수 있다. 주택임대사업자로 등록을 하게 되면 요건에 따라 취득세 감면, 재산세 경감, 종합부동산세 과세 제외 등 여러 세금 혜택을 받을 수 있다.

무엇보다도 주택임대사업자 등록 제도를 잘 이용하면, 부동산 세부담 중 가장 큰 비중을 차지하는 양도소득세를 획기적으로 절세할 수 있다. 현행 세법상 다주택자들은 1세대 1주택이 아니라는 이유로 비과세에 해당되지 않아 세금을 과다하게 내는 측면이 있다. 2011년에 신설된 임대주택 비과세 조항을 잘 활용하면 다주택자도 세금을 내지 않고 집을 팔 수 있는데 이를 본인거주주택 비과세라고 한다.

아무리 집이 많은 사람도 본인 세대가 2년 이상 거주한 주택을 팔 때에 다른 집을 임대주택으로 등록하기만 하면 본인 거주주택 매매 시 양도소득세를 비과세 해주는 규정이다.

예컨대, 1세대 10주택자가 본인 가족이 2년 이상 거주했던 아파트를 양도하면서 잔금을 받기 전에 나머지 9주택을 관할 시·군·구청 및 세무서에 임대주택으로 등록한다면, 장기임대사업자로 보아 본인거주주택에 대해서는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다는 것이다.

단, 본인거주주택이 아닌 임대주택을 매매하면 양도세 비과세가 안 된다는 점을 명심해야 한다.

5. 임대주택은 배우자와 함께 소유해라.

현행 소득세의 세율은 누진세 구조이기 때문에, 소득을 분산하면 할수록 세금부담을 줄일 수 있다.

하지만 단순히 세금을 줄이기 위해 무턱대고 제3자의 명의로 부동산을 취득하면 부동산실명법 위반으로 최고 부동산 가액의 30%에 달하는 과징금이 부과될 수 있으므로 주의해야 한다.

가장 좋은 방법은 부부 간 명의를 분산하는 것이며, 부부 간에는 10년간 총 6억원까지는 증여세가 없기 때문에 소득을 합법적으로 분산시킬 수 있다.

예컨대 본인은 소득이 있지만 배우자가 소득이 없는 경우에는 배우자 명의로 부동산을 취득하는 것이 유리하고, 반대로 본인과 배우자가 모두 소득이 있는 경우에는 소득이 낮은 사람의 명의로 부동산을 취득하는 것이 일반적으로 유리하다.

단, 이미 취득한 부동산을 증여로 이전하는 것은 비용부담이 크므로 신중해야 한다.

6. 임대주택은 자녀에게 증여하라.

고가주택이 아니라면, 월세는 2주택부터, 전세는 3주택부터 과세가 된다.

주택 수 산정 시 주의해야 할 점은 본인이 소유한 주택뿐만 아니라 배우자가 소유한 주택까지 모두 포함하여 2주택 이상인지를 판단한다는 점이다. 단순히 임대주택 수만 따지는 것이 아니라 본인과 배우자가 보유한 모든 주택(거주주택포함)을 합하여 주택 수를 계산한다.

그러나 동일세대원이라도 자녀 소유의 주택은 주택 수에 합산되지 않기 때문에 자녀에게 미리 주택을 증여하여 주택 수를 1주택 또는 2주택으로 줄이면 임대소득이 아무리 많더라도 원천적으로 과세 대상에서 벗어날 수 있다.

다만 기준시가 9억원이상인 고가주택인 경우에는 1주택을 소유하더라도 월세소득에 대하여 소득세를 납부하여야 하므로 유의할 필요가 있다.