재개발 재건축 관련 실무

재건축과 재개발사업은 다수의 이해관계자(조합원, 조합, 시공사, 정비용역업체 등)가 존재하므로 장부기장 및 회계감사, 세무처리에 주의를 기울여야 한다. 정비사업조합의 기장 및 세무처리에 주의점을 검토해 보면 다음과 같다. - 조합으로 법인 등기가 되기 전에 조합설립추진위원회의 지출비용의 기장 및 조합으로서의 승계여부 - 추진위원회의 사업자등록과 부가가치세 환급가능 여부 - 회계감사의 시기 및 방법, 관계당국에 제출시기 - 조합설립시 법인설립신고 및 사업자등록 신청 - 조합원의 기존부동산의 평가와 조합원분단금(청산금)의 산정방법과 회계처리 - 관리처분인가에 따른 조합원 권리가의 확정 및 분양면적 등의 확정 - 부가가치세 매입세액 안분계산 방법, 토지관련 매입세액등 검토 - 법인세 신고시의 수익사업(일반분양)과 비수익사업(조합원분양)의 원가배분방법: 면적 또는 분양수입금액 - 조합원 출자지분(입주권)의 변동에 따른 주식 등 변동상황명세서 제출여부 - 후분양제, 임대아파트 등 일반분양분의 진행기준 적용여부 - 조합청산에 따른 의제배당의 계산 - 조합 및 조합원의 지방세 과세문제 1. 정비사업조합의 업종구분 주택조합의 업종구분이 건설업(주택신축판매업)에 해당하는지의 여부이다. 한국표준산업분류에 의하면 주택사업은 조합자체가 직접건설활동을 수행하지 않으므로 건설업이 아닌 부동산공급업(7012)에 해당되며 따라서 세법에서도 건설업이 아닌 부동산 매매업으로 분류하고 있다. 부가가치세법에서는 부동산매매업으로 재화의 공급에 해당된다. * 건설업의 한국표준산업분류상 분류기준 계약 또는 자기계정에 의하여 지반조성 및 건설을 위한 발파, 시굴, 정지등의 시공활동과 건설용지에 각종 건물 및 구축물을 신축 및 설치, 증축.재축.개축.수리 및 보수.해체 등의 건설활동을 수행하는 산업활동으로서 임시건물, 조립식 건물 및 구축물을 설치하는 활동이 포함된다. 이러한 건설활동은 도급.자영건설 업자, 종합 또는 전문건설업장에 의하여 수행된다. 직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사 분야별로 도급 또는 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우에도 건설활동으로 본다(2007년 12월 28일 고시, 2008년 2월 1일 시행). * 조세특례제한법상 업종의 구분(조특법2 ③) 이 법에서 사용되는 업종의 분류는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계법 제22조의 규정에 의하여 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 의한다. 다만, 한국표준산업분류가 변경되어 이 법에 따른 조세특례를 적용받지 못하게 되는 업종은 한국표준산업분류가 변경된 과세연도와 그 다음 과세연도까지는 변경 전의 한국표준산업 분류에 따른 업종에 따라 조세특례를 적용한다. (2007.12.31 개정) 2. 과세대상 정비사업조합이 도시및주거환경정비법에 의하여 당해 정비사업에 관한 공사를 완료한 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 토지 및 건축물은 부가가치세법 제6조의 규정에 의한 재화의 공급으로 보지 아니한다(조특법 10의7 ③). 또한 국민주택과 당해 국민주택의 건설용역, 설계용역에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 따라서 부가가치세 과세대상은 일반분양분 중 국민주택규모 초화분 주택(건물)과 상가(건물)이다. 다만, 재건축조합이 재건축사업을 시행하여 신축한 상가를 관리처분계획에 의하지 아니하고 상가를 당해 조합원에게 분양하는 경우 부가가치세가 과세되는 것이다 (서면3팀-1795, 2007.6.21). 재건축조합이 조합원에게 상가분양시 부가가치세 과세여부 주택조합이 국세기본법 제13조 제1항 제1호 소정의 법인으로 보는 법인격 없는 단체로서 국민주택규모 초과분 아파트와 상가 등의 일반분양거래에 대하여 사업상 독립적으로 재화를 공급하는 사업자이므로 부가가치세 납부의무가 있으나 그 구성원에 불과한 조합원에게 분양되는 부분은 부가가치세 납세의무가 없음(대법원 2003두 5754, 2005.7.15). 과세표준 일반분양수입의 과세표준은 부가가치세 과세대상인 건물(주택 및 상가)로 구분표시된 실지거래가액으로 한다. 이 경우 분양가액에 선택사양금액은 가산하고 미리 납부하는 선납할인(부가46015-857,1997.04.18)과 연체이자(부법13②5)는 과세표준에서 제외된다. 미분양아파트 해소책으로 할인분양 하는 경우 과세표준 포함여부 아파트를 신축하여 분양하는 건설회사가 미분양아파트 해소책으로 당초 분양가보다 낮은 가액으로 재분양하는 경우 당초 분양가액과 재분양가액의 차액은 부가가치세법 제13조 제2항 제1호의 규정에 의해 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것이며, 당초 분양가액을 재분양가액으로 수정계약하는 경우 동법 시행령 제59조 규정에 의하여 수정세금계산서를 교부할 수 있는 것이다 선납할인액의 과세표준 제외 사업자가 중간지급 조건부로 재화를 공급함에 있어서 계약 당사자간의 사전약정에 의하여 대금의 각 부분을 계약서상의 지급일 이전에 납부하는 때에는 일정금액을 차감하여 준 경우에는 그 차감된 금액을 과세표준으로 하여 그 대금을 지급받는 때에 세금계산서를 교부하여야 하는 것임 연체이자의 과세표준 제외 사업자가 재화나 용역을 공급하고 계약 등에 의하여 확정된 대가의 지급지연으로 인하여 연체이자를 받는 경우 당해 연체이자는 부가가치세법 제13조 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제48조 제11항의 규정에 의하여 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것이다 (서면3팀-699, 2008.4.2).       구분                                                    관리처분계획에 의한 분양    관리처분계획에 의하지 않은 분양 조합원    국민주택규모 이하 주택(85㎡이하)      과세대상 아님                   과세대상 아님               국민주택규모 초과 주택 및 상가          과세대상 아님                    과세대상 해당 일반인   국민주택규모 이하 주택                       과세대상 아님                    과세대상 아님              국민주택규모 초과 주택 및 상가           과세대상 해당                    과세대상 해당