대한민국의 아파트 어디로 가고 있는가?

[포레버]

부동산 그중 아파트에 대하여 이야기를 나누어보고 싶습니다

제가 알고 있는 사실들에 잘못된 점이 있는지 살펴보시고 있다면 댓글 부탁드립니다

첫째 아파트의 노후화 및 재건축

아파트는 공용으로 사용하는 배관 등 여러 시설의 개별 교체가 힘들기 때문에 노후화(30년정도부터)되면 재건축 또는 전체 리모델링을 감안해야 한다

둘째 아파트의 재건축 비용

아파트 재건축 시 들어가는 비용은 기존 거주민들의 이주비용 및 이자, 철거비용 등 여러 가지 비용을 감안하면 초기에 아파트를 건축하는 비용보다 월등히 높은 비용이 들기 때문에 기존보다 가구수를 늘리고 기존 거주민이 추가 비용을 부담해야 한다

위의 이유로 고층(20층정도?) 아파트는 추가부담금의 문제로 거주민의 불이익이 클 경우 재건축이 불가능 할수 있다

셋째 아파트 건설 원가와 매매가

아파트를 건설 비용의 원가가 땅값과 내부 인테리어 주변 환경 조성비용을 제외하면 평당 100만원 이하라고 하더군요

여기에 땅값과 인테리어 및 주변 환경 조성비용 때문에 소위 강남의 명품 아파트 정도 되어야 평당 3-400만 원대이고

서울에 웬만한 위치의 아파트는 원가가 200만 원대면 가능하다고 들었습니다

# 혹시 좀 더 정확한 원가를 아시는 분이 계시면 알려주시면 감사하겠습니다

보통 아파트 건설 원가를 계산할 시 땅 구매가격이 포함되어있던데 땅값에 따른 차이가 아닌

평당 몇백인 지방에 하던 평당 몇천인 서울에 하던 순수 건설 비용이 궁금합니다

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위 사실들을 기반으로 하여 몇 가지 이야기를 해보겠습니다

첫째. 

우리나라는 해방 이후 수십 년간 높은 경재 성장으로 생긴 이익이 국민들에게 돌아가는 부분에서 많은 이득분을 아파트로 대체하였다

(우리나라 국민 재산의 70% 이상 부동산이죠)

하지만 위의 사실대로 건설비용이 낮다면 실제 이익의 대부분을 건설사들이 가져갔겠죠

이 부분은 현대화 고성장의 과도기에 도심지로 인구가 몰리고 자연스러운 땅값 상승 부족한 거주지로 인한 집값 상승인 것 같습니다

현재 이런 현상이 진행형인 중국이나 개도국들을 보아도 그렇고 이미 우리보다 먼저 성장한 일본이나 유럽의 국가들을 보아도 그런 것 같습니다

둘째

해방 이후 높은 경제 성장률 때문에 집값의 상승은 합리적이었고 수십 년간 집값의 상승으로 인해 강남불패나 또는 "집값은 결국 오른다"는 인식이 자리 잡게 되었다

하지만 2000년대 들어서며 저성장에도 불구하고 집값 상승은 아직도 과거의 기억 때문에 진행 중이며 거품이 끼고있다

부동산 가격이 경제성장이나 인플레이션과 어느정도 비슷하게 상승한다면 크게 문제되지 않는다고 생각합니다

과거 해마다 5%이상 10%대까지 성장할때는 전국 평균 집값 상승이 그정도 도심지의 경우 그이상 상승해도 크게 문제가 없었죠

도심지의 경우 평균보다 어느 정도 거품이 낀 가격이 선호도나 도심화 현상으로 상쇄될 수 있다고 보입니다

다만 말씀드린 듯이 2000년대 이후 부동산 가격 상승은 경제성장률이 줄어든 것과 다르게 지속적으로 상승해 사실 지금은 거품이 과하며 진행형이라 생각됩니다

셋째

저층에서 고층 아파트로(가구수 증가)의 재건축은 적은 추가 부담금으로도 건설사의 수익률이 보장되지만 고층(20층 이상)의 노후화된 아파트 재건축은 건설사에서 수익률이 보장되지 않을 수 있다

이런 재건축이 불가능한 노후화된 고층 아파트들이 최근에 나오고 있는 시기이지만 아직 우리 국민은 이런 문제에 대한 인식이 없다

우리나라에선 처음 오는 전환기이기 때문이다

넷째

 가구수 증가나 거주민의 추가 부담금 없이 재건축 시 노후화된 아파트의 가치는 0원이나 마이너스가 될 수도 있다

재건축 비용이 주변의 동일한 평수의 새 아파트를 구입하는 비용과 비슷하거나 더 많은 비용이 들어갈 수 있기 때문이다

기타 

아파트는 내 땅에 내 집을 가지고 사는 개념과 매우 다르다

내 집은 노후화되면 경제적 여유에 따라 리모델링이나 재건축 등 필요한 조치를 취할 수 있고 여유가 없으면 그냥 낡은 상태로 살면 된다. 하지만 아파트는 개인의 소유가 아닌 공동채 이기 때문에 혼자서 할 수 있는건 없다

# 여기서 아파트가 30년 이상 4-50년 이상을 살 수 있다던가 아파트 층이 낮거나 용적률이 높아 재건축이 가능하다 이런 건 일단 제외하고 말씀드립니다. 이유는 재건축이 가능한 저층의 아파트를 고층 아파트로 재건축 시 30년 후에 같은 결과이므로 위여서 말한 메카니즘을 이해한다면 결국 지연만 될뿐 같은 문제이기 때문입니다

또한 30년 이상 살 수 있는 아파트라 하더라도 노후화된  아파트의 선호도는 줄어들 수 밖에 없고 일부 주민만 빠져나가기 시작해도

아파트 관리비 문제 등의 문제가 생기고 주변 상권이 감소하는 등 점차 슬럼화될 수 밖에 없습니다

결국 재건축을 하지 않는 이상 탈출구는 없습니다

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결론

전 대한민국 국민이 아파트 가치에 대한 개념을 알고 나면 아파트 가격 조정이 온 후 몇 가지 큰 변화가 생겨나지 않을까 합니다.

첫째 아파트 가격 하락과 철거 및 부대비용

아파트 건설 및 분양 시 몇십년 후에 필요한 아파트 철거비용이 포함되어 국가가 보관하며 일부 비용은 기한을 정해 30년이라면 30년간 매달 관리비에 포함한다.

지금 건설사 수익율이 과하며 건설 비용 원가가 확실하게 공개되면 철거비용+@가 포함되어도 지금 아파트 가격보다 훨씬 저렴한 가격의 분양이 가능하다 생각합니다

둘째 전월세 및 주택의 선호도 변화

모든 사실을 사람들이 인지하면 아파트 가격이 옛날처럼 오르지 않을 테고 전세제도는 거의 사라지며 월세 제도가 자리잡게 되겠죠

집을 구입해도 감가상각 비용이 있다는걸 알게되면 많은 사람들이 월세를 많이 선호하게 될 것 같습니다

또한 아파트가 아닌 실제 땅을 가지고 있는 개인주택 등의 선호도가 올라가겠죠

셋째 임대주택의 부동산 산업 활성화

현재 주택 보급률은 100% 선이지만 실제 주택 보유율은 5-60%라고 알고 있습니다

대란이후 주택 보급율은 지속 되겠지만 보유율은 더 하락하고 임대산업이 크게 성행할거라 생각합니다

독일처럼 건설사가 주택을 건설한 이후 일부는 분양 대다수는 임대주택으로 관리하는 형태나 건설사에서 전체 분양을 받아 임대주택만하는 회사가 많이 생겨나겠죠

이상 제가 생각하고 있는 우리나라의 현재 부동산 그중 아파트 시장에 대하여 써보았습니다

물론 100% 아파트 가격이 폭락한다고 생각하지는 않습니다

폭락하지 않을 수 있는 몇가지 변수들이 있는데 이건 확률이 낮아 일단 적지 않겠습니다

다른 말로 하면 특별한 변수가 끼어들지 않는 이상 이대로 시간이 흐르면 결국 아파트 가격은 큰 조정을 거칠 수 밖에 없다고 생각합니다

이상 여기까지 읽어주셔서 감사합니다

[키요키요]

좋은 글 감사합니다 장기적으로는 일리 있는 말씀이신듯! ^^

[포레버]

감사합니다^^

[화양연화]

은마아파트도 분단금 2~3억 씩 내고 35층으로 수용했는데도 아직 지지부진하답니다.
15년 동안이나 재건축 추진 했는데도...
수도에서 녹슨 물이 나온다는것, 오래전에 들었습니다.

저도 20여년된 18층짜리 아파트에서 살고 있지만
재건축은 상상도 안됩니다. 층간소음은 부실공사가 원인이지요.
소음 배려하자는 공고 볼 때마다 답답합니다.

햇빛 잘드는 작은 마당이 있고 걷보기에는 작고 허름하지만
잘지어진 집에서 살고 싶습니다. 걍 꿈이예요.
쓰다보니, 너무 나갔습니다.

[포레버]

그런 재건축이 불가능한 고층 아파트들이 나오는 시기여서 조만간 큰 사회 문제로 불거지지 않을까 해요

저도 60전후쯤 화양연화님이 말씀하신 전원주택 짓고 살려고 생각중이에요 ㅎㅎ
땅값이 너무 높지만 않으면 건설기술이 좋아져서 주택 건설비용은 점점 낮아 진다고 하더군요
저도 50대부터 슬슬 준비해서 60전에 마련하려고 합니다 ㅎㅎ

[마이트]

좋은 내용 감사합니다. 한국의 아파트 불패현상의 기이한 요인 중 덧붙이고 싶은 사항은 아파트 대단지 현상이 아마 기존 아파트로 실패한 여러 선진국의 사례와는 일부 차이가 있을 것 같습니다. 아파트 개별 건설단가에는 미포함된 놀이터, 경로당, 여러 편의시설 등(심지어는 주변 학교 건립) 지방정부가 부담해야 할 공정시설도 건설사와 분양자, 정부가 각자의 이익을 공유하면서 이제까지 아파트 불패를 공고하게 지켜왔다 생각합니다.

[포레버]

본문에 적지는 않았지만 건설사가 폭리를 취하며 대한민국 아파트가 엄청나게 발전한 측면이 있죠 건축기술이나 말씀하신 여러 시설, 친환경, 편의시설 등 요즘 아파트보면 정말 살기 편하게 짓더라구요. 하지만 우리나라는 아파트 매매 결정의 1순위는 가격상승 여부죠. 그후에 학군도 시설도 아파트도 따지는 것 같습니다. 반대로 말하면 아파트 가격 상승이 옛날처럼 오르지 않은게 정상이며, 거품이 있다는걸 인지하면 아무리 잘지어도 거품낀 가격으로 구입하지 않으려 하겠죠.

[샹그릴라]

시골에서 사니 아파트 시세가 오르건 내리건
하등 관심 갖지 않게 되어 신간이 편합니다.
서울의 웬만한 아파트는 직장인이 제돈 갖고는 평생 벌어도 사기 힘든 현실이
꼭 가공의 소설처럼 기이하기만 합니다.
잘 정제된 글 잘 봤습니다.^^

[포레버]

역시 돈이니 머니보다 마음 편하게 사는게 최고인것 같습니다
감사합니다^^

[까스활명수]

서울아파트값이 주식중 작전주나 비트코인같은 양상이아닐까 생각해봅니다 완만한상승과 잇다른 급격한상승 그리고 출렁출렁 끝없는하락 ..지금은 급격한상승후의 정적?? 작년말의 비트코인열풍이 생각나네요 ㅎㅎ 물론 저는 적당한하락후에 한채 장만하고픈 꿈이있습니다 ,,그꿈이 너무멀어져버려 보고싶은대로만 보는걸까요

[포레버]

아파트 거품을 만든은 많은 건설업게 종사자분들이 계시죠. 그분들도 살려다보니 그게 일이죠 머 ㅎㅎ
저도 이번에 조정을 거치면서 어느정도 가격을 찾아갔으면 하네요
폭락이 와도 우리에게 좋을건 없고 계속 오르면 더 안좋으니 최고는 역시 어느정도 조정을 거치며 사람들 인식이 바뀌어서 경착륙으로 갔으면 합니다. 아주 오래지 않아 활명수님 꿈은 이루어질거라 생각합니다 ㅎㅎ