재개발 법 시행전 시공자 선정 인정받으려면…

[호랭]

법 시행전 시공자 선정 인정받으려면…

출처 : 하우징헤럴드 2006-09-12 15:43 입력

  

표준정관과 다른 새 방식 채택해야

조합별로 선정방법 등 정관에 포함시켜야

총회의결 위해 주민80% 동의 반드시 필요

도정법 개정안 및 정비사업의 시공자 선정기준이 지난달 25일 시행됨에 따라 재개발 및 도시환경정비사업장에서는 8월 25일 전에 시공사를 선정하려는 총회가 봇물을 이뤘다. 건설교통부가 정한 ‘까다로운’ 방법을 피하면서 조합설립 전에 시공자를 선정해 두려는 시공자, 추진위원회, 정비업체 등 각 주체들의 이해 관계가 맞아 떨어졌기 때문이다. 하지만 추진위원회에서 선정한 시공자는 무효라는 것이 법률 전문가들의 판단이다. 따라서 업계에서는 조합설립인가 후 이를 인정받기 위해 정관 제정 시 제12조(시공자의 선정 및 계약) 조항을 표준정관과는 다르게 만들어야 한다고 주장한다. 또 조합설립시 정관 동의에 대한 내용이 조합설립동의서에 포함돼 있어 실질적으로 시공자를 인정하려면 80%의 동의가 필요하다는 견해도 설득력을 얻고 있다.

 

올해 8월 25일 전에 추진위원회 단계에서 시공자를 선정한 사업장은 정관 제정 시 시공사 부분을 표준정관과는 다르게 해야 그 효력을 인정받을 수 있을 것으로 보인다.

 

건교부나 법률 전문가들에 따르면 추진위원회 단계에서 시공자를 선정하는 것은 효력이 없기 때문이다. <도시 및 주거환경정비법> 제20조(정관의 작성 및 변경)에 따르면 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용이 정관에 포함돼야 한다.

 

또 도정법 제24조에 따르면 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경은 조합총회의 의결을 거쳐야 하는 사항이기 때문에 추진위원회에서 시공자를 선정한 행위는 효력이 없다는 것이다.

 

법 해석 상 추진위의 시공자 선정행위가 사업주체인 조합에게, 그리고 결국 조합원에게 효력을 미치지 못한다는 게 법률 전문가들의 판단이다. 따라서 조합원들에게 효력이 미치려면 조합이 행한 행위이거나, 조합이 조합총회에서 인정한 행위만이 조합에게 효력이 미치기 때문에 조합, 엄밀하게 말해 조합설립인가 전에 시공자를 선정한 행위는 효력이 없다는 것이다.

 

즉 추후 조합이 설립된 후 조합총회에서 인정받기 전까지는 선정 권한이 없는 주체가 행한 행위이기 때문에 무효이며 조합에 효력이 미치지 않고, 단지 시공자와 그 계약서에 서명날인한 사람들 간에만 효력이 있다는 해석이 가능하다.

 

그럼에도 작년 3월 18일 도정법이 개정 시행된 후 올해 8월 24일까지 조합 전 단계에서 시공자를 선정한 재개발 및 도시환경정비사업장은 △무효일지라도 형사처벌을 받지 않거나 △시공자를 선정해도 유효하다는 판단에서 밀어 붙였다는 게 업계의 견해다.

 

그렇다면 조합이 그 전 단계에서 선정한 시공자에 대해 효력을 인정 받으려면 어떻게 해야 할까?

 

현재 주택재개발정비사업조합의 표준정관은 시공자의 선정에 대해 <시공자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받아 총회에서 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제27조의 규정을 준용해 수의계약할 수 있다. 선정된 시공자를 변경하는 경우도 같다>라고 명시돼 있다. 또 지난달 25일 정비사업 시공자 선정기준이 고시됐기 때문에 표준정관의 내용대로 조합의 정관을 제정한다면 시공자 선정기준에 따라 시공자를 뽑아야 한다. 하지만 정관의 내용을 표준정관의 내용과 바꿔 정관을 제정한 경우에는 개별 조합의 정관대로 시공자를 뽑으면 된다는 게 업계 전문가들의 견해다.

 

개별 사업장에 맞는 정관의 내용에 대해서는 작년 11월 및 올해 2월과 3월 강북구 M구역과 동작구 H구역, 은평구 B구역의 경우를 참고할 수 있을 것으로 보인다.

 

M구역의 경우 창립총회시 정관 제12조 제1항 말미에 ‘…단, 도시및주거환경정비법 시행 전에 주민총회에서 공개경쟁입찰로 선정한 시공자에 대하여는 본 정관 제12조를 적용하지 아니하며 총회의 결의를 얻음으로써 본 정관에 의하여 선정된 시공자로 본다’라고 명시했다.

 

H구역과 B구역도 창립총회와 정기총회에서 이와 같은 내용의 정관을 각각 제·개정했다. 따라서 추진위원회 승인 후 지난달 24일까지 시공자를 선정한 곳은 조합설립 시 현재 시행 중인 도정법 개정안 제11조 및 부칙에 맞게 정관을 제정하면 될 것으로 보인다. 이 때에도 시공자의 선정은 도정법 제24조에 의해 총회의 의결을 거쳐야 한다는 게 전문가들의 중론이다.

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도정법 부칙 조항에 따라 선정기준 안 따라도 무방

 

■법적 근거는

 

현재 시행 중인 도정법 개정안에 따르면 재개발이나 도시환경정비사업은 조합설립인가 후 시공자를 선정해야 하며 방법 또한 건교부 장관이 고시한 선정기준에 따라야 한다.

 

하지만 지난달 24일까지 추진위원회 단계에서 시공자를 선정한 곳의 경우 이 조문을 피할 수 있을 것으로 전문가들은 해석하고 있다.

 

도정법 개정안의 부칙 내용 때문이다. 부칙에 따르면 <제11조제2항의 개정 규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다>라고 명시돼 있다.

 

도정법 제11조 제2항은 <제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다>라는 내용을 담고 있다.

 

따라서 부칙의 내용에 따르면 법 시행 전 즉 8월 24일까지 시공사를 선정한 재개발 및 도시환경정비사업조합은 건교부가 고시한 시공사 선정기준을 따르지 않아도 된다는 풀이가 가능하다.

 

하지만 추진위원회가 선정한 시공자는 무효라는 법리적 해석에 따라 조합정관이 정하는 바대로 시공자를 선정하는 행위가 필요하다. 따라서 정관 제정 시 추진위원회에서 뽑은 시공자의 효력이 발생할 수 있도록 내용을 추가해야 하고 이는 법률적으로 인정받을 수 있다는 해석이다.

 

이 때 실질적으로 시공자의 선정의 동의율은 토지등소유자의 80% 이상이라는 게 업계 전문가들의 견해다. 조합이 설립되려면 조합설립동의서를 토지등소유자의 80% 이상 받아야 하고 조합설립동의서에는 조합정관 승인 동의가 포함되기 때문이다.

 

건교부가 고시한 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 별지 3-2 ‘주택재개발/도시환경정비사업조합설립동의서’ 제5항에 따르면 <조합정관안에 동의하고 법 제16조에 의거 정비사업조합을 설립함에 있어 그 조합정관을 신의성실의 원칙에 의거 준수하며 조합정관이 정하는 바에 따라 조합정관이 변경되는 경우 이의 없이 따를 것에 동의함>이라는 내용이 포함돼 있기 때문에 시공자에 관한 내용이 담긴 부분에 반대하는 토지등소유자가 20%를 초과하면 시공자 뿐 아니라 조합설립인가 자체에 영향을 줄 수 있다.

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조합총회 시기는 언제?

 

시공자의 선정은 도정법 제24조에 따라 반드시 조합총회의 의결을 거쳐야 한다. 업계에서는 이 시기를 두고 총회의 시기가 창립총회인지 아니면 조합설립인가 직후인지 더 절차를 밟은 후 시공자와의 본 계약 협상 시점인지 혼란해 하고 있다.

 

우선 창립총회 시에는 그 시공자의 효력이 인정되지 않는다. 도정법 제11조에 따르면 재개발이나 도시환경정비사업은 조합설립인가 후 시공자를 뽑아야 하기 때문에 창립총회 시 정관에 따라 시공자를 선정하면 효력이 인정되지 않는다.

 

따라서 조합설립인가 직후나 시공자와의 본 계약 협상 시에 정관에 따라 선정해야 시공자의 효력이 인정된다. 조합설립인가 직후로 하면 보다 빨리 시공자의 효력이 발생한다는 장점이 있다.

 

반면 본 계약 협상 시 총회를 개최하면 총회를 여러 번 개최하지 않는다는 이점이 있다.

 

이 시기에 대해 시공사 관계자들은 조합설립인가 직후를 선호하고 있는 것으로 나타났다.

 

안종록 동부건설 부장은 “조합설립인가 직후 총회를 개최해야 한다고 본다”며 “안정적으로 사업을 추진한다는 장점이 있을 것”이라고 의견을 나타냈다.

 

김동주 대림산업 팀장 또한 “시공사의 입장에서 보면 보다 안정적인 지위를 인정받기 원할 것”이라며 “조합설립인가 직후 총회를 개최하는 것이 바람직하다고 본다”고 밝혔다.