부부공동명의와 부동산세금과의 관계

[수부]

부부공동명의와 부동산세금과의 관계

2015.04.17 |

세무사로써 가장 많이 받는 질문 중에 하나가 “이번에 새로 주택을 취득하려고 하는데 부부공동명의로 하는 것이 좋으냐, 본인 단독명의로 하는 것이 좋으냐” 이다. 세금을 절세할 수 있다면 본인의 돈으로 취득하는 부동산의 일부를 배우자에게 증여하겠다는 것인데 부부지간의 정이 돈독해 보여 좋아 보이기는 하지만 저자는 ‘부부 독립 채산제’라는 시대적 흐름에 역행해 가면서 ‘나의 부동산 소유권과 세금’을 동시에 줄이기보다는 내가 자산형성에 기여한 부분은 온전히 내 것으로 소유하는 것을 선호하는 편이다.

주택구입자금이 배우자와 상관없이 마련된 것이라면, 부부공동명의로 하면 세금을 절세할 수 있다는 막연한 상식에 입각해서 깊은 고민 없이 주택의 명의를 부부공동으로 하기 보다는, 주택을 공동으로 소유할 때와 단독으로 소유할 때의 세금을 비교해서 정확히 절세되는 금액이 얼마나 되는지를 확인한 후 세금 외의 다른 요소도 고려해서 판단을 한다면 후회 없는 의사결정을 할 수 있을 것이다.

주택관련 세금의 종류

주택관련 세금으로는 주택을 취득할 때 내는 취득세, 보유하는 동안 내야 하는 재산세와 일정규모를 초과하면 내는 종합부동산세, 양도할 때 내야 하는 양도소득세 있다.

취득단계 세금

취득세는 주택구입가격에서 1.1%에서 3.5%까지 주택가격과 면적에 따라서 5가지로 분류된다. 예를 들어, 개포동 주공4단지 35.87m² 아파트를 5억 9,800만원에 취득하면 취득세는 657만원(6억원 이하 1.1% 적용)이고, 개포동 주공1단지 35.87m² 아파트를 6억 1,000만원에 구입하면 취득세는 1,342만원(6억 초과 2.2% 적용)이다. 주택을 부부공동명의로 취득해도 주택 한 채를 기준으로 과세표준과 세율이 결정되어 명의자 지분대로 부과된다. 결국 부부 각자가 내야 하는 취득세의 합계는 단독명의로 구입하는 경우 내야 하는 취득세와 같아지므로 부부공동명의로 인한 취득세 절세효과는 없다.

보유단계 세금

부동산을 보유할 때 내야 하는 세금으로 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 주택 한 채를 기준으로 재산세를 계산하고 주택의 명의자 각자에게 지분대로 부과되는 세금으로 취득세와 마찬가지로 부부공동명의로 주택을 소유해도 절세효과가 없다.

또 다른 보유세인 종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산 보유자에게 재산세 외에 추가로 부과되는 세금이다. 종합부동산세는 1세대 1주택인 경우 주택공시가격이 9억원(1세대 2주택은 6억원)을 초과하는 부분에만 부과되는데, 부부는 동일세대를 구성하므로 남편이 1주택 소유, 아내가 1주택을 소유한 경우에도 1세대 2주택에 해당되어 각자 6억원을 초과하는 주택공시가격에 대해서는 종합부동산세를 내야 한다. 1주택인지 2주택인지 여부를 세대단위로 판단하므로 부부공동명의로 인한 종합부동산세 절세효과가 없다고 생각할 수 있지만, 종합부동산세 과세표준은 인별로 산정되므로 명의분산으로 인한 절세효과가 있다.

예를 들어, 압구정동 신현대 9차 아파트 전용 108m² 1채(공시가격 7억 2천 6백만원)를 남편 명의로 소유하고 있을 때는 1세대 1주택 공시가격 9억 초과가 적용되어 종합부동산세를 내지 않았지만 이제 과천 7단지 재건축 아파트 전용 54m²(공시가격 3억 6천만원)를 새로 취득하면 1세대 2주택 기준 6억원이 적용되어 공시가격 4억 8천 6백만원에 대한 종합부동산세 상당액 약 50만원 정도를 매년 납부해야 한다.

이런 경우, 새로 취득하는 과천 재건축 아파트를 부부공동명의로 하면 남편은 공시가격 3억 6백만원에 대한 종합부동산세 31만원 정도를 납부하게 되고, 아내가 소유한 주택의 공시가격은 1억 8천만원 이므로 공제기준 6억원에 미달하여 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 이 때 부부공동명의로 인한 종합부동산세 절세효과는 매년 19만원이다.

양도단계세금

주택을 양도할 때 내야 하는 세금으로는 양도소득세가 있다. 양도소득세란 부동산을 싸게 사서 비싸게 팔 경우에 내야 하는 세금인데 우리나라는 1세대 1주택 비과세 제도가 있어서 한 세대가 주택을 양도할 때 다른 주택을 소유하고 있지 않고 그 양도주택의 보유기간이 2년을 초과하면 주택가격 9억원까지는 양도소득세를 내지 않아도 된다.

결과적으로 주택을 양도해서 양도소득세는 내야 하는 경우는 우선 양도차익이 발생되어야 하고, 1세대 2주택자 이거나, 1주택자이더라도 양도할 당시 주택가격이 9억원을 초과하는 경우이다.

따라서, 주택의 가격상승이 예상되지 않는 경우, 주택을 1채만 소유하고 있으면서 주택가격이 9억원을 초과하지 않는 경우에는 어차피 양도소득세를 내지 않게 되기 때문에 부부공동명의로 인한 양도소득세 절세효과도 없다.

양도소득세를 내야 하는 경우 부부공동명의로 인한 절세효과는 최대 2,733만원(지방소득세 포함)이다. 우리나라의 양도소득세율은 6%에서 38%까지 5단계초과누진세율 구조로 부부공동명의로 하면 낮은 세율을 적용 받을 수 있는 구간이 최대 3억원까지 늘어나고 양도소득 기본공제 250만원을 추가로 적용 받을 수 있기 때문이다.

예를 들어, 2주택자가 3년 전에 3억원에 구입한 아파트를 3억 5천만원에 양도할 경우 남편 단독명의 주택이라면 내야 하는 양도소득세는 582만원이고, 부부공동명의의 주택이라면 내야 하는 양도소득세는 422만원으로 부부공동명의 시 양도소득세 절세효과는 160만원(지방소득세 포함)이다.

양도소득세법상 양도소득세 최대 절세금액 2,733만원이 실현되기 위해서는 단독명의로 했을 때 양도소득세 과세표준이 6억원을 초과해야 하기 때문에 현실에서 적용되는 사례는 많지 않아 보인다. 현재의 부동산시장 상황에서는 좀 전의 양도소득세 계산사례가 훨씬 더 일반적인 경우에 해당될 것이다.

결과적으로, 부부공동명의로 절세할 수 있는 세금은 양도소득세와 종합부동산세가 되는데 양도소득세 절세금액 최고한도는 정해져 있고, 최고 한도까지 절세효과가 발생될 만큼 양도차익이 실현되는 경우가 드물고, 양도소득세는 양도할 당시 1번만 내는 반면 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금으로 절세효과 또한 매년 계속되어 오히려 종합부동산세 절세를 위해서 부부공동명의를 고려해야 한다.

다만, 종합부동산법이 개정되어 종합부동산액 자체가 크게 줄어든 상황에서 절세효과 또한 감소했고, 다주택자라 하더라고 주택공시가격의 합계액이 6억원을 초과하지 않는다면 당초에 종합부동산세 과세대상에서 제외되므로 공동명의로 인한 절세효과도 없다는 사실에 유의하여야 한다.

결국, 주택가격이 높은 경우(주택가격이 높은 경우 공시가격도 높기 때문에), 다주택자로서 주택가격이 상승이 예상되는 경우(양도소득세 절세효과가 커지니까), 오래 보유할 경우(양도차익이 커지므로) 외에는 세금 때문에 부부공동명의로 주택을 취득할 이유는 없다.

[행복은맘속에]

잘봤습니다.