[답변] 토지사용허가서의 사실적, 법률적 의미

토지사용허가서의 사실적, 법률적 의미 1. 토지사용허가서란 토지사용허가서(또는 토지사용승낙서)란 토지의 소유권자가 다른 사람에게 토지사용의 권원을 부여한 서면으로써, 법률적으로는 사용료가 있는 경우 임대차, 사용료가 없는 경우 사용대차의 성격을 지닙니다. 부동산거래에서 토지사용허가서가 가지는 사실적 기능은, 특히 건축 용도로 토지를 매입하는 매수자가 잔금을 치르고 등기 이전을 하기 전에 건축허가나 토지거래허가를 받기 위한 필요적 서류를 확보할 목적으로 주로 사용됩니다. 2. 토지사용허가서가 부여된 경우의 법률적 효과 위에서 본 바와 같이 토지사용허가를 받은 자는 토지거래 자체와는 별개로 법률상 임차인 내지 사용차주의 지위를 부여받으므로, 사용허가를 할 당시 계약 자체의 무효 혹은 취소사유(예를 들어 기망에 의한 계약)나 별도의 부가조건이 없다면 설사 토지거래의 본계약이 해제되더라도 토지사용허가의 법적효과는 유효하게 유지될 가능성이 있습니다. 물론 분쟁이 발생하였을 때 토지사용허가 행위를 본계약에 대한 조건부 계약으로 법적 구성을 하여 다투어 볼 수도 있으나 법적공방 과정에서 입증상 어려움이 있습니다. 그러므로 매도인이 토지사용허가를 할 때는 일차적으로 그만큼 토지매매계약의 완성에 대한 확신이 있는 경우인지를 반드시 판단해 보아야 할 것이고, 그 다음 3항에서 보는 바와 같은 다른 안전장치를 마련하시는 것이 좋습니다. 3. 토지사용허가서 부여 시 설정할 조건 혹은 필요서류 (1) 조건부 사용허가 토지사용허가서의 발부는 사실상 토지매매계약의 성공을 전제로 한 조건부 사용허가를 의미하므로 이러한 취지를 토지매매계약서와 토지사용허가서에 명시함이 좋습니다. 예를 들어, “매수인의 잔금 미납으로 인한 계약 해제 시에 토지사용허가는 자동으로 무효가 된다”라거나, “위 토지사용허가는 본 계약인 잔금지급 및 등기이전이 완수될 것을 조건으로 한다”는 식의 특약조항으로 처리할 수 있을 것입니다. (2) 손해배상액 예정 일반적으로 계약금과 잔금으로 분할된 토지매매계약에서는 매수인의 잔금미납 시 법규정에 의해 매도인은 해약금으로 추정되는 계약금에 의해 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 계약금 포기 혹은 몰취 조항을 첨부한다면, 잔금 미납 시 매수인이 기지급한 계약금은 손해배상액 예정으로 추정되어 매수인의 과실과 매도인의 실제 손해액을 별도로 입증하지 않고도 계약금을 손해배상으로 받을 수 있어, 매수인의 잔금 지급을 강제할 수 있습니다. (3) 각서 교부 당사자간의 계약 내용을 보다 확실하게 해두려면 매수인으로 하여금 제 (1), (2)항의 특약을 준수하겠다는 각서를 쓰게 하고 매수인의 인감을 첨부하여 공증을 받아두시면 좋습니다. 4. 결 다른 특별한 상황이 없는 동등한 입장에 있는 당사자간의 계약은 가급적 상대방의 이해관계까지 고려된 평등한 내용으로 합의가 되는 것이 좋습니다. 부동산시행을 위한 토지 매수인의 입장에서는 위에서 설명한 것과 같은 내용이 불편하게 느껴질지 모르겠으나, 매매계약의 실제 의미와 매도인의 입장을 고려한다면 위와 같은 부대 조항은 사실상 자연스러운 것이고, 또한 매도인을 안심시킬 수 있는 심적 서비스 제공까지 한다고 볼 수 있습니다. 또한 불필요한 분쟁을 사전에 예방하는 기능을 하기도 합니다. 아무쪼록 우리 사회에서 토지사용허가라는 관행이 거래 쌍방에게 만족한 내용으로 합리적으로 정착되었으면 좋겠습니다.