토지 투자에 있어서 가장 기본이면서도 정석인 공적장부(토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 임야대장, 등기부등본)를 통해서 해당 부동산에 대한 1차적 권리 분석을 하는 것입니다. 각 문서의 특징과 내용 및 효과적인 활용방법에 대해서 알아보겠습니다.
[ 아래 동영상 설명으로 들어 보세요. ]
토지이용계획확인서
부동산 투자, 그중에서 땅에 대한 재테크를 시작하고자 한다면 우선적으로 확인해야 하는 공적장부 중의 하나가 토지이용계획확인서입니다. 여기에는 해당 토지의 용도지역에 대한 내용은 물론,
농림지역과 관리지역 그리고 보전산지와 준보전산지가 분류되는 방법 및 접도 구역이나 하천에 저촉이 되는지 안되는지에 대한 것들을 표시된 선을 통해서 파악할 수 있도록 하고 있습니다.
보통 지적도에서도 토지의 기본 단위인 필지의 경계를 분류하는 라인 말고도 용도지역 라인, 용도구역 라인, 도시계획선이나 산지를 구분하는 라인, 농지를 구분하는 라인, 도로 선, 접도 구역을 나타내는 라인, 하천선, 완충녹지 라인 등이 동시에 나타나도록
표기가 되기 때문에 초보자나 처음 보는 사람의 입장에서는 이것저것 등을 구분하여 알아는 것이 어렵게 되어 있습니다. 다만, 이와 같은 것들을 전체적인 부분에서라도 구분하고 알아볼 수 있는 경우에는 땅에 투자하는 마음의 자세는 되어 있다고 볼 수 있습니다.
지적도 or 임야도
토지와 관련한 공적장부 중에서 지적도가 있는데 이것은 임야도라고도 합니다. 이것에 대한 법적 근거로는 측량수로 조사 및 지적에 관한 법률(법 제72조, 법 제75조)에 기반을 두고 있습니다.
공적인 장부 즉, 공문서로서 땅에 대한 소재나 지번, 지목과 경계 등에 대한 세부내용들을 알아볼 수 있을 뿐만 아니라 지목이 임야(산)으로 되어 있는 땅은 임야도에 등록하고 예를 들어 123번지가 대지가 아닌 임야일 경우에는 산 123번지로 번지 앞에 "산"자를 붙여서 구분하게 됩니다.
절대정화 구역, 상대정화 구역의 표시
또한, 지적도(임야도)에서 알 수 있는 것은 필지의 경계를 보여주는 라인(line)으로 구성되어 있는데요. 토지의 형태와 도로가 있고 없음을 나타내줍니다. 학교가 위치하고 있는 곳의 입구로부터 50m 내에서는
절대정화 구역이 되고, 학교 경계에서 부터 200m까지는 상대정화 구역이지만 이와 같은 것은 지적도에서는 알아볼 수 없고 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다.
토지대장, 임야대장
이것도 역시 관련 법률인 측량. 수로조사 및 지적에 관한 법률에 근거한 지적공부이며 이곳에는 지번을 비롯하여 지목과 면적, 분필 날짜, 소유자 이름, 변동 사항, 주민번호, 지분 등록(소유자가 다수인 경우) 등이 올려지는데 지적공부라는 것은 개인이 아닌
국가가 관리하고 등록하는 장부를 말합니다. 따라서 토지의 면적 등에 관한 물리적 현황 등이 해당 등기부등본과 상이할 때에는 어느 것을 기준으로 하는가에 대해서 토지대장이나 임야대장에 등록되어 있는 사항을 기준으로 하게 됩니다.
등기부 등본
해당 토지에 대해서 압류를 비롯한 각종 근저당, 가처분 등에 관하여 권리의 변동이 있다면 이것을 기재하게 되는데, 이때 토지대장 혹은 임야대장에 기재되어 있는 내용과 다르다면 이때에는
등기부등본을 기준으로 하게 되는 점은 땅의 면적에 관한 물리적인 현황은 토지대장이나 임야대장의 등록사항을 기준으로 하는 것과 다른 점이 되겠습니다.
이상과 같이 땅에 관한 공적장부에 해당하는 공문서에 대해서 알아보았는데요. 어떤 것이 먼저라고 말하기는 쉽지 않지만 굳이 따져 본다면 먼저, 토지이용계획확인서를 열람이나 발급을 받아서 확인사항을 알아본 이후에
등기부등본과 함께 토지대장과 임야대장을 순서대로 열람해 보는 것입니다. 토지에 대한 투자, 재테크를 시작하면서 해당 땅과 관련된 공법의 내용들을 우선적으로 분석을 할 때 반드시 해야만 하는 공적장부만 꼼꼼히 확인해 보는 것만으로도
투자리스크(risk)에 큰 비중을 감소시킬 수 있게 됩니다. 투자대상 물건에 대해서 1차적으로 권리 분석을 하는 것이 문서로 분석을 하는 것으로 이것의 첫째는 토지이용계획확인서라고 할 수 있습니다.
여기에 기재되어 있는 내용들을 잘 파악하기만 하여도 해당 토지가 앞으로 가치가 있게 될 것인지? 투자 기간은 얼마를 잡아야 할 것인지? 가격대는 적정하게 나왔는지 등에 대해서도 알아볼 수 있게 됩니다.
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김형선 박사 부동산 아카데미
http://blog.naver.com/kimhs2808
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