스크랩 ●―[땅 테크 #50] 농지 취득 자격증명 발급, 무조건 된다(?)

[박일]

●―[땅 테크 #50] 농지 취득 자격증명 발급, 무조건 된다(?)

토지에 투자하는 방법중 하나인 경매는 많은 장점이 있는 것이 사실이다. 중개업소를 거친 일반매매보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 있고 소액 투자 물건도 쉽게 접근할 수 있다. 토지거래허가구역에서도 허가를 받지 않는다는 특징도 있다. 

낙찰받고 소유권을 이전한 뒤에 곧바로 매도하여도 문제가 없다. 매도에 따른 양도세가 양도차익의 50%중과세라는 부담만 있는 것이지 거래 규제는 전혀 없다. 이런 이유로, 수익률이 높은 토지에 남녀노소를 불문하고 거주요건이나 거리제한을 따지지 않는 경매로 토지를 매수하려고 하는 것이다.

하지만, 경매로 토지를 낙찰을 받고 수익을 올리는 사례는 많지 않다. 토지는 자연 그대로의 원자재이기때문에 가공할 줄 모른다면 제 가치를 드러내기 힘든 것이다. 토지는 고수익이 따르는 만큼, 그에 따르는 노하우도 수반되어야 하는 것이다.

고수와 초보자의 차이라고 할까. 수익이 나올 수 있는 토지를 구별하는 능력과 지목변경등 리모델링으로 부가가치를 높이는 능력과 기대수익률에  매매할 수 있는 전략등이 요구된다. 또한, 문제발생시 해결 능력과 응용력도 요구된다. 때문에, 토지고수들은 많은 실패를 바탕으로 한 축적된 기술이 있고 문제 해결능력을 위해 포괄적인 네트워크를 구축하고 있다.

다른 부동산 상품과는 달리, 삶의 애환을 많이 경험하는 분야가 바로 토지다. 그런 이유때문인지는 몰라도, 토지는 고수들이 다루는 상품이라고 여기는 경향이 있다. 오늘은, 토지(농지)를 경매를 통해 매입하고자 할때나 일반매매를 통해 매입하고자 할때는 필수서류인 농지취득자격증명(농취증)에 대해 알아보기로 하자.

농지취득자격증명제도는 농지를 취득하고자 하는 자가 농업인의 자격요건을 갖추었는지 여부에 대한 확인제도로 농지취득자격증명을 받지 못하면 농업인이 아니므로 농지를 취득할 수 없다. 즉, 비농업인이 투기목적으로 농지를 소유하는 것을 방지하기 위한 규정인 것이다. 다만, 다음과 같은 경우에는 농지취득자격증명의 발급 없이 농지를 취득할 수 있다.

1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 상속[유증(遺贈) 포함]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

3. 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(농업기반공사. 조합등 농지의 저당권자로서 경매를 2회이상 진행하여도 경락인이 없는 경우에 한함)

4. 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

5. 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

6. 농어촌정비법의 규정에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

7. 공유수면매립법에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

8. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

9. 농수산부장관과 협의를 마치고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

10. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우

11. 공유 농지의 분할로 농지를 취득하는 경우

12. 취득시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우

13. 환매권자 등이 환매권 등에 따라 농지를 취득하는 경우

14. 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 취득하는 경우이다.

한마디로, 상속이나 농지전용으로 농지가 아닌 경우 등을 제외하고는 무조건적으로 농취증을 발급받아야 하는 것으로 해석하는 것이 낫다. 따라서, 경매를 통해 농지를 매입하는 경우도 농취증은 받아야 하는 것이다.

경매가 진행 중인 농지의 법원자료에는 '농지취득자격증명 제출 요' 또는 '매각결정기일까지  미제출시 보증금 반환하지 않음'과 같은 무시무시한(?) 내용이 기록되어 있기 마련이다. 때문에, 낙찰 후에는 반드시 농취증을 제출하여야 한다.

만일, 낙찰 후 매각결정기일까지 미제출시는 법원마다 다른 지역도 있지만, 대부분 보증금을 몰수함에 유의하여야 한다. 불가피한 경우, 농취증을 매각결정기일까지 발급받지 못한경우라면 법원에 매각허가기일 변경신청서를 제출하여 허가기일을 연장한 후 그 기간 내에 농취증을 발급받아 매각허가를 받으면 된다.

먼저, 농취증 발급에 대한 오해부터 풀어보기로 하자.

해당 시.구.읍.면에 신청만 하면 거의 100%가 나온다는 오해다. 농취증 발급은 지자체 담당자의 고유권한이기 때문에 발급이 안 되는 경우를 종종 보게 된다. 서울에 거주하면서, 경상도 및 전라도 토지 낙찰시 애를 태우는 사례가 종종 있기 때문이다.

결국, 농취증 발급 기준을 확인하지 않았고 임장활동을 소홀히 하였기 때문에 빚어진 결과다.

농취증을 발급받아야 하는 토지는 지목에 의한 전. 답. 과수원이 아니라, 지목이 '대'일지라도 사실상 농지법상 농지로 이용되는 토지라면 농취증을 받아야 하나 지목이 전.답.과수원이지만 실제 이용 상황이 농지가 아닌 잡종지등 다른 용도로 이용되고 있다면 농지이용확인서를 발급 받아 서면에 의하여 그 사실이 증명되는 경우는 그 서류를 대신하여 제출하면 된다.

그러나 불법으로 형질이 변경된 농지의 경우에 불법으로 형질 변경한 부분에 대한 복구가 필요하다고 판단되면 현 상태에서는 농취증을 발급받을 수 없다는 사실에 유념하여야 한다. 따라서 법원의 물건명세서에서 제시외 건물이 있다고 명시되어 있거나 사진 속에 건축물이 보이면 꼭 임장을 통해 내용을 확인하여야 하는 것이다. 일반매매에서도, 농지로 활용되고 있는 지 여부를 확인하고 특약사항에 명시되어야 하는 것이다.

농취증 발급이 100%가 아니라는 사실로 인해, 농취증 발급이 안 될 수도 있다는 것을 알아야 한다. 경매자료의 사진을 보니 건물이 찍히지 않는 경우도 있고 실제로는 분묘가 있으나 낮아 보이지 않는 경우도 있다. 흔히 접할 수 있는 반려사항중의 하나는 바닥이 포장되어 있거나 폐가가 있는 경우다. 그런데, 더욱 당혹스럽게 만든 것은 엉뚱한 지번의 임장이다.

한마디로, 불법 전용된 농지인지 아닌지를 파악하여야 하는데 이 부분을 소홀히 하는 것이다.

일반적으로 농취증의 반려사유는 크게 신청대상 토지가 농지에 해당하지 않거나 농취증 없이 취득할 수 있는 농지, 취득원인이 농취증을 필요로 하지 않는 경우와 '신청대상 농지는 불법으로 형질 변경한 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농취증을 발급받을 수 없음'이라고 하여 반려하는 경우다.

여기서 불법은 건축법상의 불법을 말하는 것이 아니라 농지법상의 농지전용허가 없이 이루어진 불법을 말한다. 따라서 건축물대장이 있고 재산세를 납부하여도 불법으로 간주하고 반려를 하는 것이다. 물론, 농지전용허가를 받아 건축하는 것이라면 당연히 불법이 아니고 처음부터 농취증 발급대상이 아니다. 물론, 1973.1.1이전부터 사용한 것이 객관적으로 입증된 불법 건축물은 발급대상이다.

농지전용허가를 받지 않은 농지위의 건물이라도 온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 전기 및 수도가 들어오지 않는 20㎡이하의 농막, 농지법상의 축사, 농로 등은 농지법상 농지로 보기 때문에 역시 발급대상이다.

그렇다면, 불법 건축물이라고 보여 농취증을 발급받을 수 없다면 포기하여야 하나? 일반적으로, 원상복구 후 신청하는 것이 원칙이나 아직 소유권자가 아니므로 사실상 불가능하다. 따라, 원상복구를 조건으로 계획서를 제출하고 담당자의 검토를 받는 것이 현실적이다.

지자체의 담당자가 복구계획서를 이행한다면 농취증을 발급할 수 있지만, 만약 복구할 수 없다고 판단되면 반려대상이라고 통보해준다. 따라서, 원상복구계획서를 제대로 작성하는 것이 중요하다.

반려된다고 하여도 마지막 절차로 법원에 제출하는 것이 좋다. 법원에 따라서, 반려를 근거로 낙찰허가해주거나 낙찰불허를 하면서 보증금을 돌려주기도 하기 때문에 포기는 금물인 것이다. 이외에도, 실무적으로 얼마든지 농취증을 받을 수 있는 사례는 많다.

농지취득자격 증명을 발급 받고자 하는 자는 신청서와 농업경영계획서, 법인은 법인등기부등본, 농지임대차(사용대차)계약서(농업경영을 하지 아니하는 자가 취득하고자 하는 농지의 면적이 1,000㎡미만 또는 시설면적이330㎡미만인 경우), 농지전용허가 또는 농지전용신고 입증 서류를 첨부하여 그 발급을 시장. 구청장. 읍장. 면장에게 신청하면, 그 신청을 받는 날부터 2~4일 이내 반려대상이 되는 지 여부를 확인하고 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하는 방식으로 진행한다.

마지막으로, 주거. 상업. 공업지역안에 있는 농지와 도시계획시설예정지로 포함된 녹지지역 안의 농지를 취득시는 농지취득자격증명제도가 적용되지 아니하며, 도시계획구역안의 녹지지역. 개발제한구역 및 도시개발예정지구안의 농지로서 토지형질변경허가를 받은 농지 역시 농취증이 필요 없다. 토지거래 허가구역에는 토지거래허가를 받는 경우 농취증을 발급받은 것으로 본다는 것 역시 농취증과 관련된 내용이다.

 붐비는 토지사랑 박상운