스크랩 도시개발 재편에 따라 투자하라

[공일오비]

도시는 도심에서 외곽지로 외곽지에서 도심으로 리턴하여 끊임없이 개발되고 있습니다.

그동안 서울의 도시개발 흐름을 살펴보면 1960~1970년대 도시개발 방식은 토지구획정리사업, 1980~1990년대는 1980년 택지개발촉진법 제정으로 외곽지 택지개발지구(신도시)사업이 주류를 이루었으나 2000년대부터는 뉴타운, 재건축, 재개발로 도심개발회귀현상이 도시개발의 대세를 이루고 있습니다.

1980년대 서울 대표적인 택지개발지구로 개포, 양천구 목동, 상.중계 택지개발지구가 있네요.

1989년 4월에는 그당시 뜨겁게 달아오른 주택수요로 주택공급의 일환책으로 정부에서 신도시 건설을 발표, 그후 수도권 1기 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)를 개발하기에 이르렀습니다.

2007년 6월에는 분당급 신도시인 동탄2신도시 건설계획이 발표되고 신도시 건설은 오늘에도 계속되고 있습니다.

외곽지 신도시 건설을 유지한채 2000년대 들어와서 부터는 도곡동 타워팔레스 건설 등으로 도심개발회귀현상이 시작되었습니다.

 

2003.7.1~2005.9.30 청계천복원사업, 2004년 5월 도곡동 타워팔레스를 능가하는 삼성동 현대아이파크의 입주, 2002.12.30 도시 및 주거환경정비법 그리고 2005.12.30 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제정으로 이들 도심개발회귀현상 대세를 더욱더 뒷받침해 주고 있네요.

또 얼마전부터는 한강르네상스, 남산르네상스, 동북권.서남권르네상스 등 서울 중심부 옛시가지 개발계획이 속속 발표되고 있습니다. 1960년대부터 1990년대까지 강북에서 여의도, 강남, 송파, 강동, 분당.일산 등으로 도시개발이 확산되었는데 2000년대부터는 서울 옛시가지로 도시개발이 리턴하여 개발되고 있습니다.

최근 반포 GS자이 분양의 인기로 서초구, 한강 라인 대세를 맞아 용산구.성동구.마포구, 남산르네상스 발표로 중구 신당동, 옛 부촌 한남동.성북동.평창동.구기동.가회동 등이 인기 및 고급 주거지로 급부상하고 있습니다.

이 부상하는 인기 주거지들은 도시개발 재편에 따른 결과물입니다.

며칠전에 세계적인 투자자 짐 로저스는 조만간 통일이 될 것 이라고 하여 북 투자가 유망하다고 발언했습니다.

짐 로저스는 2006년 11월 "강남 팔아 강북 사세요"라고 말씀하신 분으로 그의 이 발언으로 강북 부동산은 2008년 상반기까지 폭등하기도 했습니다.

몇년전부터 강북개발 대세가 진행되는 것으로 봐서 필자는 조만간 통일이 될 것으로 예감됩니다.

통일이 되면 강북 경의선 라인보다 더 저평가되어 있는 경원선 라인(인근 포함) 남양주, 의정부, 양주, 동두천, 포천, 연천, 전곡, 철원 등지가 황금의 땅으로 변하게 됩니다. 그러나 통일이 언제될지는 아무도 모릅니다.

이상 서울 도시개발 재편 및 향후 한반도의 변화에 대해서 말씀드렸습니다.

물(水)이 대세인 시대에 한강 라인이 서울 도시개발의 대세이듯이 부산 또한 물(바다) 대세의 도시개발로 재편되고 있습니다.

부산은 종전 부산의 내륙 인기주거지인 동래구, 금정구, 연제구에서 바다 라인 수영구, 해운대구로 인기 주거지가 바뀌고 있습니다.

부산은 향후 부산역 북항재개발을 중심으로 하여 좌청룡 명지신도시, 우백호 해운대로 도시개발이 재편되고 있습니다.

해상교량이 광안대교~북항대교~남항대교~명지대교~신호대교~가덕대교~거가대교로 이어지고 있구요.

이 해상교량이 필자의 눈에는 왠지 서울의 강변도로처럼 보이는군요.

그리고 부산역 북항재개발은 서울 용산역세권개발사업을 보는듯 합니다.

일본 후쿠오카~대마도~거제도를 잇는 한일해저터널 건설이 구상되고 있습니다.

이 해저터널로 자동차도 다니고 철도도 건설돼 남한~북한을 거쳐 시베리아 횡단철도로 이어진다는 원대한 계획도 있습니다.

향후 부산 도시개발은 강서, 가덕도, 거제도 라인 지향이라고 할 수 있는데 거제도는 지리적으로 참 빼어난 입지입니다.

강서 명지신도시는 해운대와 함께 향후 부산 인기 주거지 투톱체제를 갖출 것으로 확신합니다.

바다 라인 대세를 맞으면 바다 라인 해운대는 물론이고 바다 라인으로 이어지는 이기대.신선대, 영도구 태종대, 몰운대, 명지신도시도 재평가받을 것입니다.

대구는 예전 인기 주거지 중구 대봉동, 남구 봉덕동에서 범어네거리~반월당~두류네거리~죽전네거리 그리고 동대구역~범어네거리~황금네거리 라인의 집중 개발로 인기 주거지가 변하고 있습니다.

대구는 원래 대구역 라인인 반월당을 중심으로 하여 좌청룡 서대구역 라인인 두류네거리, 우백호 동대구역 라인인 범어네거리로 도시개발이 재편되었으나 낙동강 라인으로 지향하는 달서구, 달성군의 도시개발 성향이 강해 달서구의 중심부에 또 하나의 핵 죽전네거리를 만들게 되었습니다.

죽전네거리란 핵이 생기므로해서 반월당, 두류네거리 쌍두마차가 범어네거리, 죽전네거리를 아우르는 대구의 중심 네거리가 되었습니다.

최근 두류네거리 인근이자 지하철2호선 라인인 감삼역 인근 두류정수사업소 부지가 대구시 신청사 부지로 거론되고 있습니다.

대구시 신청사는 아직 결정되지 않았구요. 다만 두류정수사업소 부지가 비교적 대구 중심부에 위치해 있어 빼어난 입지로 보입니다.

부산시 신청사는 연제구 연산동으로 옮겼는데 대구 신청사도 하루속히 옮겼으면 하는 바램입니다.

그외 금호강 시대를 맞으면 동대구역~대구공항~이시아폴리스~전시컨벤션센타 라인이 너무나 좋아 보이는군요.

개인적으로 서울, 부산 전시컨벤션센타는 강남구 삼성동, 해운대 센텀시티 핵의 입지에 자리잡고 있는 반면 대구 전시컨벤션센타는 대구의 핵 범어네거리에서 상당히 떨어져있는 거리에 위치해 있는게 아쉽습니다.

대구 전시컨벤션센타 북측 부지 검단동 자연녹지지역도 어떤 형태로든 개발되어야 합니다.

그리고 낙동강, 금호강 라인 대세를 맞으면 낙동강변 화원유원지, 금호강변 동촌유원지를 제대로된 관광.레져시설로 개발해야 합니다.

이들 유원지의 개발은 관광.레져 시대를 맞아 시대적 소명으로 보입니다.

동촌유원지 건너편은 신서혁신도시로 거듭나고 있으나 화원유원지 건너편 다산 일대는 아직도 미개발 상태군요.

빼어난 입지인 다산인데 다산 일대가 어떤 형태로든 개발되었으면 하는 바램입니다.

다산 일대는 성서 금호강 건너편이 죽곡택지개발지구로 개발되어 있는 것과 비교가 됩니다.

대구는 범어네거리~반월당~두류네거리~죽전네거리 그리고 동대구역~범어네거리~황금네거리 라인으로 도시개발이 재편되고 있습니다.

인기 주거지 역시 도시개발 재편에 따라 변할 것입니다.

이렇듯 부동산투자에 있어서 도시개발 재편 흐름을 파악하는 것은 매우 중요합니다.

도시개발 재편에 따라 새로운 유망지를 발굴해야 성공투자할 수 있습니다.

도시개발 재편에 따라 투자하라고 말씀드리고 싶습니다.

필자가 운영하는 카페 : 재테크맨 투자클럽 http://cafe.daum.net/tooojaaa

 이주호

 

국토도시개발(도시공학)
前 토지공사, SK건설 개발부
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