아파트 청약 시장이 본격 적으로 열린다. 4ㆍ1 대책이 시행되면서 건설사들이 앞다퉈 신규 분양에 나서고 있기 때문이다.
조인스랜드부동산 조사 결과 이달 말부터 다음달까지 5만3000여 가구가 쏟아진다. 이들 단지는 대부분 양도소득세 한시 면제 혜택을 받을 수 있어 관심이 쏠리고 있다.
특히 서울 위례신도시, 판교 알파돔시티, 세종시 등 인기 지역 물량이 적지 않다. 아파트 값이 약세를 보이고 있지만 정부가 부동산 경기 활성화에 적극적인 데다 양도세 한시 면제로 재테크 여지도 생긴 만큼 인기 지역엔 청약 경쟁률이 꽤 높게 끊길 전망이다.
경쟁이 치열할 것으로 예상되는 단지의 경우 청약 전략을 잘 세워야 당첨 확률을 높일 수 있는데, 가장 유리한 게 바로 특별공급이다. 특별공급은 신혼부부 등 특정 계층에 아파트를 공급하는 제도로 신혼부부ㆍ다자녀가구ㆍ노부모부양자 등이 있다.
인기 단지 특별공급 노려볼 만
다자녀 특별공급은 만 20세 미만인 자녀 3명 이상을 둔 무주택 가구주가 대상. 한국토지주택공사 등 공공기관이 분양하는 공공분양 아파트는 분양 물량의 10%, 민간분양 아파트는 분양 물량의 5%를 다자녀 가구주에게 특별공급한다.
게다가 새누리당이 지난해 18대 대통령 선거에서 ‘민영주택 다자녀 특별공급을 현행 5%에서 10%로 확대’할 것을 약속한 만큼 다자녀 가구의 내 집 마련 확률이 좀 더 커질 전망이다.
다자녀 특별공급 당첨자는 ▶미성년 자녀 수 ▶영유아 자녀수 ▶가구 구성(3가구 이상, 한부모가정) ▶무주택기간 ▶당해지역 거주기간 ▶입주자 저축 가입기간 등에 따라 총 65점 만점 배점으로 구성해 높은 점수 순으로 선정한다.
동점일 때는 미성년 자녀가 많거나 가구주 나이가 많을 수록 유리하다. 자녀가 많은 가구는 소득제한 요건 등만 갖추면 국민임대 등 임대 아파트에도 청약할 수 있다. 현재 다자녀 가구에 대해 국민임대주택과 서울시 SH공사가 내놓는 장기전세주택(시프트) 등은 약 10% 범위에서 다자녀 가구에 우선공급한다.
결혼 후 가정을 꾸린지 5년 이내인 신혼부부라면 2008년 도입된 ‘신혼부부 특별공급’ 제도를 활용해 볼 만하다. 분양물량의 10~15%, 임대아파트 물량의 최대 30%가 우선 공급된다. 결혼생활 초기 신혼부부의 주거 문제 해결에 큰 도움이 될 수 있는 지원 정책이다.
청약통장 있어야 신청 가능
신혼부부 특별공급은 입주자모집공고일 현재 혼인기간(혼인신고일 기준, 재혼포함) 5년 이내이며 해당 기간에 임신 중이거나 출산(입양)한 자녀가 있는 무주택 가구주가 대상. 청약통장은 청약저축(주택청약종합저축 포함)에 가입해 6개월이 지나야 한다.
주택 유형(분양 또는 임대)에 따라 일정 수준의 소득제한 기준이 적용됩니다. 당첨자 선정은 혼인 3년 이내가 1순위, 혼인 3년 초과 5년 이내가 2순위이며, 동일 순위 당첨자 선정은 자녀가 많을수록(태아 포함) 유리하다.
특히 다자녀가구와 신혼부부는 대출 때도 혜택이 있다. 국민주택기금을 활용한 주택 구매자금, 전세자금 대출 때 좀 더 싼 금리로 빌릴 수 있다.
국민주택기금 근로자ㆍ서민 주택구입자금 대출은 가구원 전원이 무주택인 가구로 최근 1년간 부부합산 총소득(상여금ㆍ수당 포함)이 4000만원 이하인 가구가 대상이다.
그런데 신혼부부(결혼 예정자 포함)의 경우 소득기준이 연 5000만원 이하면 된다. 대출 금리도 연 4.3%(변동금리)로 일반 경우보다 싸다. 다자녀가구는 여기에 0.5% 우대금리가 적용된다.
다자녀ㆍ신혼부부는 대출 때도 유리
대출 한도 역시 다자녀 가구는 1억5000만원까지 빌려준다. 일반 가정은 1억원이다. 노부모를 모시는 가구는 노부모부양특별공급에 청약하면 된다.
무주택이면서 청약통장 1순위자 중 만 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속해 부양(같은 주민등록표에 등재된 경우)한 경우다. 가점제와 순차제로 당첨자를 선정하는 데 동점일 경우 추첨으로 뽑는다.
생애최초로 주택을 구입하는 경우라면 생애최초 주택특별공급 물량을 노려볼 만하다. 청약자는 물론 세대원 모두 과거에 주택을 보유한 사실이 없으면서 청약종합저축이나 청약저축, 청약예금 통장을 개설한 지 2년(지방은 6개월)이 지나고 저축액이 600만원 이상인 경우 청약할 수 있다.
다만 소득 기준이 따라 붙는다. 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다. 소득이 많다면 이 특별공급에는 청약할 수 없는 셈이다.
특별공급에 청약했다 떨어지면 일반공급으로 자동으로 넘어가 경쟁하므로 일반 청약자보다 당첨 확률을 높일 수 있다. 다만 1회만 기회가 주어진다. 당첨된 경우 계약을 하지 않더라도 청약 기회를 잃게 되므로 청약 전 신중히 판단해 청약해야 한다.