임대보증금 뜯기지 않는 요령 (펌글)

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임대보증금 뜯기지 않는 요령

   사실 임대인 중에는 비정상적인 사람보다, 정상적인 사람이 훨씬 많습니다.  그러나, 소수 비정상적인 사람들 중에는 입주자가 현지 사정에 어둡고, 문제 발생시 상대적으로 내국인에 비해 법의 사각지대에 놓이기 쉬운 외국인이라는 점, 특히 임대보증금 반환은 소액 민사건이기에 법의 보호를 받기 어렵다는 점을 악용, 상습적으로 임대보증금을 떼어먹으려고 발버둥을 치는 사람들이 있습니다.

   이런 악질 임대인으로부터 고객의 보증금을 돌려받기 위해 논쟁하다가 화난 악질 임대인에게 옷도 찢겨보고, 폭행도 당해 보았으며, 심지어 임대인이 관할 파출소에 내부관계가 있는 경우, 파출소에 끌려가 오히려 혼쭐이 나거나, 고소까지 당한 일도 있습니다.

  이런 일을 당할 때마다 먼저 해당 고객분께 죄송하여 얼굴을 들 수가 없습니다.  중개가 참으로 어렵습니다.  살아보고 안전한 집만 소개해 드릴 수도 없고…  물론 이런 집들은 이후에 절대로 다시 중개를 하지 않습니다.

  옛 말에 “중신은 잘 서면 술이 석 잔, 그렇지 않으면 뺨이 세 대”라는 말이 있습니다.  고객보호를 위해 임대인에게 별 더러운 꼴을 당하고 나서 그래도 결과가 좋으면 보람이라도 있지만, 반대의 경우 다시 화가 난 고객분에게까지 “어쩌자고 이런 집을 소개시켜 준 거냐?” 류의 비난을 받는 경우도 있습니다.  이런 일을 당할 때마다 참으로 ‘이렇게까지 해서 먹고 살아야 되나?  무슨 부귀영화를 누리겠다고…’라는 생업에 대한 회의감이 엄습하기도 합니다.  부동산 중개, 참으로 말도 많고, 탈도 많습니다…

  그러나, 뒤돌아 상황을 재분석하여 보면 ‘고객분이 조금만 주의를 했더라면…’이라는 아쉬움이 남는 경우가 의외로 많습니다. 

  특히 우다코우 지역의 경우 고객분들이 젊은 유학생들이다 보니 임대경험이 전무한 경우가 많고, 또한 위약문제를 너무 간단히 생각하시는 경우가 많습니다.  “우리 임대인은 좋아서 큰 문제가 없을 거야.”라고 안일하게 생각하다가 뒤통수를 맞는 경우가 적지 않습니다.

  한국이나 중국 모두 임대인과의 임대문제는 “돈”의 문제로 시작하여, “돈”의 문제로 끝남을 항상 기억하셔야 합니다. 

  임대기간, 아래 사항에 주의하시면 설사 악질 임대인을 만나더라도 임대보증금을 뜯기는 일을 상당부분 예방하실 수 있습니다.

1. 입주시 임대물의 사소한 문제도 계약서 상에 반드시 문서화시키자.

  계약전 임대물의 장식, 가전, 가구 상태를 반드시 꼼꼼히 점검하여 주십시오.  사소한 문제라도 발견되면 반드시 수리를 요청하셔야 되고, 이를 계약서상에 수리 완료기간까지 적어야 합니다.  임대생활에 큰 지장을 주지 않는 수준이라 현 상태 입주를 하실 경우에도 입주 이전에 이런 문제가 있었음을 계약서상에 반드시 명기하셔야 합니다.

  보증금 반환 트러블의 원인 중 결국 “물”로부터 출발한 문제가 70% 정도를 차지합니다.  그러므로, 특히 물과 관련된 부분은 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너는’ 심정으로, ‘꺼진 불도 다시 보는’ 각오로 체크하셔야 합니다.

  한국인들이 선호하는 조립식 나무바닥의 경우, 바닥 이음부분이 들뜬 곳은 없는지 꼭 확인하셔야 합니다.  조립식 나무바닥의 최대 취약점은 바닥 아래 물이 스며들었을 경우, 이음부분부터 들뜨기 시작하고, 시간이 지날수록 그 정도는 심해지며, 빈 집보다 거주자가 있을 경우 파손진행은 가속됩니다.

  간혹 수도 파이프 이음새 부분이 파손되어 물이 새는 경우도 있습니다.  물을 틀어놓고 이음새를 확인하여 주십시오.  대부분의 아파트는 수도관이 부엌으로 진입합니다.  부엌 수도파이프에 물이 새는 경우, 그 아파트 해당 동의 수도관 관련라인 전체를 단수해야만 수리가 가능한 경우도 있습니다.  이런 경우, 반드시 입주전 수리를 요청하셔야 합니다. 

  장식시 방수처리한 바닥은 어디 어디인지도 반드시 확인하셔야 합니다.  중국 임대인들이 장식을 할 때, 의외로 욕실바닥만 방수처리를 하는 경우가 많습니다.  방수처리가 안된 바닥을 물청소 –물을 먼저 뿌리고 청소하는-할 경우, 아래층 천정까지 물이 새 배상해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

  세탁기와 연결된 수도꼭지가 세탁기 전용 수도꼭지를 사용하였는지, 수도꼭지와 세탁기 연결호스의 연결부분은 안전한 전용 안전고리를 사용하였는지도 꼭 체크하셔야 합니다.  세탁기를 틀어놓고 외출하셨다가, 수도꼭지 연결부분이 빠져 집안이 물바다가 된 경우가 있습니다.  이 고객분은 집안 나무바닥 교체비용 전액을 배상해야만 했습니다.

  다음으로 많이 발생하는 문제가 애완동물 사육으로부터 발생하는 문제입니다.

  이전 거주자가 개나 고양이를 키웠을 경우, 쇼파와 세탁기, 카페트를 주의하십시오.  거주하면서 쇼파로부터 오물냄새가 진동할 수가 있습니다.  세탁기 사용시, 개나 고양이 털이 심하게 묻어나와 세탁기 사용을 할 수 없는 경우도 있습니다.

   쇼파와 애완동물은 상극입니다.  개나 고양이 등의 애완동물을 키우시는 분들은 퇴거시, 쇼파 관련 배상을 청구당하는 경우가 많습니다.  개나 고양이가 쇼파 천을 훼손시키거나, 쇼파의 대소변 악취 때문에 쇼파 전체의 교환을 요구당하는 경우가 많습니다.  배상액이 최소 천원에서 수천원까지 이르니, 개나 고양이를 키우실 분은 아예 쇼파 등 애완동물 사육시 훼손당하기 쉬운 물건을 가져갈 것을 임대인에게 요청하시는 것이 바람직합니다.  (애완동물 애호가의 비애… ㅠ.ㅠ)

  계약시 “그런 사소한 문제까지 무슨 계약서상의 명기가 필요하냐?”라는 호탕한 주인의 말을 믿으시고 마음이 약해지시면, 결국 퇴거시 “돈”으로 해결해야만 하는 불상사가 발생할 수도 있음을 꼭 기억하시기 바랍니다.

  새 아파트에 첫 입주자로 입주하시는 경우나 이전에 다른 분에게 임대주었던 집에 입주하시는 경우는 임대인도 그 집의 문제점을 모르는 경우가 많습니다.  퇴거시에 임대인이 이를 발견할 경우, 배상을 요청하는 경우가 종종 있습니다.  “입주전부터 있었던 문제이다.”라고 강변하면, “그럼 왜 여태까지 아무 말도 하지 않았냐?”라든지, 심지어 “계약서상에 명기되지 않았으니, 이는 입주 이후 발생한 문제이다.”라는 식으로 생떼를 쓰는 임대인도 있습니다.

  입주시 반드시 공공요금의 검침표 숫자를 임대인 입회하에 계약서상에 기입해야 합니다.  공공요금 사용료 지불은 입주일로부터 시작되는 것이 아닌, 집 열쇠를 받는 날부터 시작되는 점도 꼭 기억하셔야 합니다.

  입주전 사용한 공공요금이 나왔을 경우, 지불시 임대인과 정산하는 것이 가장 좋으나, 사정이 여의치 못해 고객이 선 지불하고, 임대인과 후 정산할 경우 먼저 임대인과의 전화 통화를 통해 구두 동의라도 받으신 다음에 지불하시는 것이 바람직합니다.

  폐사 역시 직원회의를 통해 항상 상기 문제점을 꼼꼼히 체크할 것을 수시로 교육시키지만, 저희 직원도 발견하지 못하는 문제점들이 고객의 입주 이후 발견되는 경우가 많습니다.

  자신이 임대할 집은 임대인, 부동산 모두 신뢰하지 마십시오.  자신이 꼼꼼히 확인하고, 귀찮을 정도로 일일히 계약서상에 기입하는 것이 가장 안전합니다.

2. “꼼짝마라!  내 동의도 없이 임차인을 변경해?”

  우다코우 지역은 유학생 위주의 임대시장을 형성하다 보니, 임차인의 유동성이 대단히 강합니다.

  같이 공부하던 뜻맞는 학우들이 같이 집을 임대하여 생활하다 보면 처음 생각과 달리 예상치 못했던 구성원간의 갈등이 생겨 입주팀이 깨지는 경우가 종종 발생합니다.  이럴 경우, 잔여 구성원의 1인당 부담이 커지기 때문에 나간 구성원의 대타를 구하게 됩니다.

  학습환경의 변화에 따라 한 칸에 혼자 사시던 분도 갑자기 이사를 가야만 하는 경우가 발생하기도 합니다. 

  의외로 많은 분들이 이런 상황에 직면하면 임대인의 예상 임대수입에 차질만 생기지 않으면 된다고 단순하게 생각하고, 임대인의 동의를 거치지 않고 구성원을 변경합니다.  이는 계약변경 또는 새로운 계약에 해당되기에, 반드시 임대인의 동의를 거쳐야 합니다.  구성원을 바꾸는 경우, 임대인은 이를 ‘임차인의 임대인 동의를 거치지 않은 자의적 재임대 행위’로 간주합니다.

  질이 좋지 않은 임대인의 경우, 임대수익을 배가시킬 수 있는 찬스를 결코 놓치지 않습니다.  심지어 어떤 임대인은 임차인에게 구두동의를 해 놓고, 새 입주자의 입주 이후 위약시비를 걸기도 합니다.

  구두동의는 법률적 효력이 없습니다.  모든 계약 변경사항은 반드시 변경사항 발생 이전 계약서상에 임대인 서면동의 형태로 명문화를 시켜야 합니다.

  특히 이와 같은 문제가 발생시, 임대인은 흔히 ‘네가 뭔데 남의 재산을 가지고 난리를 피워?’라는 식의 감정적 문제까지 결부되어 좀처럼 양보를 하지 않는 경우가 많습니다.

  임차인의 구성 변경시, 반드시 신 입주자의 입주 이전 임대인의 동의를 문서화시키십시오.  

3. 장기 출타시, 수도, 전기, 가스관을 필히 잠그세요.

  지난 방학기간 6도구 지역에 거주하시던 일본 여자분 2분이 귀국하신 동안, 집안의 수도관이 터졌습니다.  당연히 아래층까지 물난리가 났고, 관리사무실의 연락을 받고 달려간 임대인과 폐사 직원 3명은 하루종일 물 퍼내기와 집안 정리에 매달려야만 했습니다.

  일본 고객분들이 돌아오자마자 임대인은 배상을 요청했고, 폐사와 고객분이 “이는 구조적인 문제이지, 고객분의 고의적 실수가 아니다.”라고 항변하였으나, 임대인은 대문 열쇠를 교환하고, 파출소에 신고를 했습니다.  외국인 피해신고에는 민사건 운운하며 신경도 쓰지 않던 경찰, 중국인의 피해신고에는 민중의 지팡이(?)가 되어 자국민 보호를 위한 충견이 되더군요.

  귀국 및 여행 등 장기 출타시에는 반드시 집안의 전체 수도관, 가스관, 전기 도난스 등을 철저히 차단하십시오. 

  장기 출타시 집안 환기를 위해 창문을 조금 열어놓고 출타하시는 분들도 계십니다.  출타기간동안 집중호우가 내려 집안에 물이 들어올 경우, 특히 나무바닥과 나무 가구들은 배상의 대상이 될 수도 있습니다.  도난의 우려도 있으니, 문단속은 철저히 하시고 출타하시는 것이 바람직합니다.

4. 집세 지불시 꼭 임대인의 확인 서명을 받자.  

  폐사를 통해 입주하신 고객분 중 한 분이 작년 집세 2차 지불시, 폐사에 연락을 하지 않으신 상태에서 임대인과 직접 연락, 2차 집세를 지불하셨습니다.  이 고객분은 임대인을 믿고, 집세 지불에 대한 아무런 서명도 받지 않았습니다. 

  퇴거시 임대인은 밀린 집세를 요청했고, 어이없어 하는 고객분께 “밀린 집세를 내지 않으면 이사를 갈 수 없을 뿐더러, 파출소에 사기죄로 신고하겠다.”라고 윽박질러, 결국 이 고객분은 집세를 이중으로 내야만 했습니다. 

  2회차 이상의 임대료 지불시 꼭 부동산이 입회할 필요는 없습니다.  그러나, 집세 지불전, 본인 보관용 계약서 임대료 지불 기입난에 임대인에게 계약서에 사용하는 큰 한자로 집세를 기입하여 줄 것을 요청하고, 임대인이 집세를 확인한 다음 꼭 임대인 서명을 받은 뒤, 집세를 건네십시오.    

  계약서 및 임대인과의 모든 금전관계 수령증, 각종 공과금 납부 영수증을 퇴거시까지 잘 보관해야 하는 것은 기본이겠죠?

5. 파출소 등기표의 유효기간을 수시로 확인합시다.

  파출소 등기표의 유효기간은 임대기간과 일치하지 않는 경우가 많습니다.  비자연장시 유효기간이 지난 등기표로는 비자연장을 할 수 없습니다.  공안의 단속에 적발되면 벌금을 물어야 합니다.  등기표의 유효기간이 만료되면 바로 임대인에게 재등기를 요청하시는 것이 바람직합니다.

  파출소 등기는 평일 근무시간에만 가능하기 때문에 대부분의 임대인은 등기를 위해 직장에 청가를 신청하고 옵니다.  복수의 분들이 같이 사시는 경우, 각자의 일정이 틀려 한 분씩 임대인에게 등기를 요청하는 경우도 있습니다.  임대인, 당연히 싫어합니다.  개인 사유가 있을 때마다 아무 때나 청가를 신청하는 직원을 좋아하는 직장은 한국과 마찬가지로 중국에도 없습니다.  불편하시더라도 거주하시는 분들이 함께 등기하여 주시는 것이 상호간 예의가 아닐까 생각됩니다.

6. 도색 및 벽면 훼손, 퇴거전 땜빵합시다.  ^^;;

  눈에 띄는 입주자 부주의 도색 또는 벽면 훼손이 있을 시, 특히 성질이 더럽거나, 집에 대한 애착이 강한 임대인은 전체 도색비의 배상을 청구하기도 합니다.  이 경우, 배상금이 운이 좋으면 1천원, 재수없으면 수천원을 지불해야 합니다.  그러나, 퇴거 10일전부터 하루에 10분 정도 해당부위 부분도색에 투자하시면 배상금을 아끼실 수 있습니다.  단, 흰색벽이 아닌 도색의 경우, 고도의 기술이 요구됩니다.  도색상태 확인은 페인트가 완전히 마른 상태에서 하셔야 합니다. 

준비물: 회가루, 페인트, 도색붓  (건재상에서 중상 정도 제품으로 구입시, 100원을 초과하지 않음.) 

(1) 퇴거전 못을 박았던 자리는 못을 빼고, 회가루를 물에 개어 땜빵합니다.  회가루가 마른 뒤 도색은 하셔야 합니다.

(2) 특히 집에 어린이가 벽에 크레용 등으로 낙서를 하여 엉망이 된 경우, 원액의 페인트를 4~5차례 해당부분에 겹칠 도색하면 흰색 페인트의 경우, 거의 식별이 안됩니다.  겹칠은 페인트가 마른 뒤 하셔야 하니, 퇴거 10일 전부터 도색을 시작하시는 것이 좋습니다.  중국 페인트 원액은 한국 페인트 원액보다 많이 묽습니다.  한국 페인트 기준으로 물을 타시면 낭패를 보실 수 있습니다.

7. 배상 구매시 먼저 임대인의 동의를 거치자.

  저희 고객분 중 임대인이 제공한 싸구려 TV 장식장이 고장나자, 임대인 동의없이 고급 TV 장식장을 구입하여 사용하시다가 이사 당일 임대인에게 구입한 장식장을 주고 이사가려 하셨으나, 임대인은 “그거 이케아에서 2년전에 산 물건이다.  지금은 구할 수도 없다.  동일한 것으로 구입해 놓던지, 네가 구입한 것을 두고 가고 별도로 700원을 배상하라.”라고 요청한 일이 있었습니다.  이사짐 센터의 차가 탑재를 마치고 출발해야 하는 상황에서, 집주인이 이처럼 생떼를 부리면 참으로 난감합니다.

  만일 구입 이전에 먼저 임대인에게 연락하여 파손에 대해 정중히 사과하고, 임대인의 동의를 거쳐 구매를 했더라면 이런 일은 예방할 수 있었을 것이라는 아쉬움이 남았습니다.

  임대기간동안 임대인이 제공한 가전, 가구, 장식에 임차인의 실수로 배상을 할 수 밖에 없는 훼손을 시켰을 경우, 꼭 임대인의 사전 동의를 거친 다음 배상 구매를 하도록 하십시오.

8. 예의는 자신을 위하는 행위이다.

  최근 폐사 고객 중 한 분의 이사시, 임대인이 작은 문제를 트집잡아 보증금 전액 배상액을 요청한 적이 있습니다.  근 8시간에 거친 협상 끝에 결국 해당 고객은 1,000원을 배상하는 선에서 일은 마무리되었습니다.  고객이 떠난 뒤, 임대인은 당일 협상에 나섰던 폐사 직원에게 다음과 같은 말을 전했습니다.

  “이정도 문제는 사실 나도 눈감고 넘어갈 수 있다.  내가 얼마 들여서 수리하면 그만이다.  그러나, 저 친구는 용서할 수 없다.  임대인을 마치 하인, 하녀처럼 생각하고 괴롭힌 저런 예의없는 놈에게는 한 푼이라도 더 뜯어내야 한다.”

  이 고객분이 정말 그러셨는지는 확인할 길이 없습니다.  그러나, 드물기는 하지만, 제가 보기에도 중국, 중국인을 너무도 우습게 생각하고, 임대인에 대한 언행이 지나친 분을 가끔씩 접하게 됩니다.  한국어를 사용할 때와, 중국어를 사용할 때가 전혀 다른 사람이 되는 분들도 계십니다.

  시장바닥에서 싸구려 물건파는 이와의 거친 흥정의 인연은 대부분 그 자리를 벗어난 순간 끝이 납니다.  그러나, 임차관계는 적어도 임대기간이 끝나고 퇴거시 보증금을 받는 순간까지 계속됩니다.  임대인이 임차인에 대한 감정이 좋지 않으면 특히 외국인 임차인의 경우, 임대인보다 임차인이 손해를 볼 경우가 많습니다.

  ‘말 한마디에 천냥 빚을 갚는다.’, ‘오는 말이 고와야 가는 말이 곱다.’라는 속담이 있습니다.  임대인을 중국인이라 생각하지 마시고, 한국의 그 정도 연령대의 임대인과 임대계약을 하고, 임차생활을 한다는 생각으로 임대생활을 하시면, 임대인을 주변의 좋은 이웃이라고 생각하시고 대하시면 상대적으로 이런 피해는 많이 줄일 수 있지 않을까 생각됩니다.  

  특히 계약시, 퇴거시에는 조금은 비굴해 집시다.  잠시만 허리를 굽히면 금전이 보답합니다.  ^^;;  협상 상대가 예의없거나 거만하게 나오면 당연히 이런 대우를 받은 사람은 자신을 무시한다는 생각에, 보다 이성적인 셈을 하게 됩니다.  잘 아시다시피 북경인, 일반적으로 자존심이 대단하고 체면을 무척 중시합니다.  협상은 자신에게 조금이라도 더 유리한 결과를 위해 마주앉는 것이지, 자신을 과시하기 위해 참여하는 것이 아닙니다.

  ‘저는 착하고 가난한 유학생이에요.  저는 당신과 당신의 집이 너무도 마음에 들어요….’ 

  뒤돌아 돈을 세며, “웨~~엑!!  오늘 무리했어.  좋은 것 먹고 정신차려야지!!  뜨벌, 떼넘 상대하기 정말 힘들다.”  ^^;;

  맨날 욕만 먹는 복덕방쟁이 아저씨, ‘보증금 삥 뜯기지 않을까 노심초사하는 한국 유학생들을 위해 어설픈 경험이나마 언젠가 한 번 정리하여 올려야 되겠다.’라고 마음먹었던 내용을 끄적이다 보니, 비맞은 땡중처럼 주저리 주저리 두서없이 또 주접을 떨었군요.  ^^;;

  끝까지 영양가없는 글을 읽어주셔서 대단히 감사합니다.  즐.임. (=즐거운 임대생활) 되세요

[최고의 썬]

최고의 글 이십니다. 다년간의 노하우를 터득하셨군요!

[허브그린]

영양가가 없다니여 ..정말 정확하게 잘 알려주셨네여...맞는말입니다.사전에 사진을 찍어두시는것도 좋을듯합니다. 회손된 부분이라던지 고장난방문등등.. 원래부터 심하게 파였던 못자국까직... 문서로 작성하는것 잊지마시고요.

[CapPlus]

정말 도움되는 글을 올려주셨군요 ...