나대지 A TO Z - 세금 줄이려면 사업용 토지등으로 전환해볼만

[김영준]

나대지(빈 땅) 소유자들의 ‘속앓이’가 심하다. 올해 정부가 나대지 소유자에 대해 종합부동산세를 부과한데 이어 내년부터는 양도소득세까지 중과키로 한 때문이다.

특히 종부세 과세 대상 나대지는 보유하면 할수록 세부담이 눈덩이처럼 늘어나 ‘소유 자체가 고통’이라는 말이 나도는 실정이다. 종부세의 과표적용률이 연차적으로 10%씩 증가해 2009년에는 100%(올해 70%)가 되기 때문이다.

적용대상은 기준시가 3억원의 빈 땅이다. 이 경우 세부담이 현재보다 2∼3배 늘게 된다. 게다가 내년부터는 나대지를 팔때 보유기간에 상관없이 양도차익의 60%를 양도세로 내야 한다.

때문에 땅값이 상대적으로 비싼 도심이나 수도권지역의 빈땅 보유자들의 허리가 휘게 됐다. 이에 따라 나대지에 사업용 건물을 지어 세금 중과를 피하려는 투자자들이 늘고 있다.

건물 없는 대지가 나대지

나대지란 쉽게 말해 주택ㆍ상가 등 건축물이 들어서 있지 않은 대지를 말한다. 토지대장에는 지목이 그냥 ‘대지’로 돼 있다.

때문에 나대지의 판정기준은 외관상 건물이 들어서 있지 않은 채 놀리는 땅이 된다. 원래 건물이 있다가 멸실된 땅도 나대지다. 도심지역의 자투리 땅(주차장 용지는 제외), 비사업용 잡종지, 도시지역 임야도 나대지에 해당된다.

주택 등을 짓기 위해 농지 등을 대지로 형질 변경해놓고 과세 기준일 현재 착공하지 않으면 나대지로 분류돼 종부세 대상이 될 수도 있다. 공장이나 주택 등에 딸린 부속토지도 건물 바닥면적의 10배를 넘으면 나대지로 본다.

사업을 가장한 건축물로 보기 때문이다. 이 경우 땅값이 40억원(공시지가 기준)이 넘으면 나대지로 간주돼 종부세를 내야 한다.

지난해 국세청의 국세통계연보에 따르면 종부세 과세대상이 되는 나대지 보유자가 전국적으로 3만여명에 달한다. 빌딩ㆍ상가ㆍ사무실 등의 부속토지 보유자 중 종부세 납부 대상은 8000여명이다.

나대지 세금 중과 어떻게 피하나

절세를 위해서는 건물을 짓는 수밖에 없다. 지방세법상 사업 또는 거주에 필수적인 토지는 종부세 등 각종 세금의 중과대상에서 제외되기 때문이다. 잘만 활용하면 이참에 세금도 피하고 고정적인 수익을 올리는 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.

나대지는 지목상 대지이기 때문에 형질변경 등의 절차를 거치지 않아도 건축물의 건축이 가능하다. 이때 지으려는 건축물의 종류는 규모나 주변 토지의 이용현황 등을 고려해 선택하는 것이 좋다. 음식점 등 근린생활시설의 주변 나대지는 주차장 등으로 활용해볼 만 하다.

건물이 있는 인접 필지와의 합필도 고려해볼 만하다. 예컨대 인접한 땅에 주택이 있을 경우 이 땅과 합하면 부속토지로 간주돼 종부세를 내지 않을 수도 있다. 하지만 이 경우 주택 바닥면적의 10배 이내에서만 합필해야 한다는 점에 유의해야 한다.

사업용 토지로 전환하는 방법도 괜찮다. 이 경우에도 건축물이 사업을 가장했다고 판정되면 각종 세금이 중과돼 주의가 필요하다.

이때 판정기준은 땅값 대비 사업별 연간 수입금액의 비율이 일정 기준을 넘느냐가 된다.

예컨대 주차장은 땅값 대비 연간 수입금액의 비율이 3%를 넘어야 종부세를 내지 않는다. 또 조경작물 식재용 토지는 7%, 자동차 학원용 토지는 10%, 농업교습학원용 토지는 7%, 블록제조용 토지는 20% 이상이어야 사업용 토지로 인정받아 종부세 과세를 피할 수 있다.

베스트하우스 고종옥 소장은 “나대지를 개발할 때는 보유 희망기간에 따른 경제성을 면밀히 따져보아야 한다”며 “1∼2년 보유하다가 처분할 계획이라면 투자비를 많이 들일 필요가 없다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2006. 12. 7