임대차보증금(전세보증금) 보호가능액 확인방법

[황사 人-박준호]

1.등기부등본 열람

가장 우선적으로 확인하셔야 할 것은 등기부등본입니다. (대법원인터넷등기http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp ) 등기부등본에서 확인하실 것은 표제부 다음으로 있는 갑구에서 압류, 가처분, 경매등에 소유권 및 소유자확인 후 을구에서 근저당설정되어 있는 융자금에 채권최고액을 확인합니다.

2. 시세확인

빌라에 경우 시세 확인은 국토해양부 실거래가를 ( http://rt.mltm.go.kr/ ) 통해 검색을 합니다. 매매물건이 없어 확인이 불가할 경우 비슷한 조건에 유사한 주택확인 후 국토해양부 개별주택가(http://aao.kab.co.kr/aaofx)에서 두 곳에 개별공시지가 확인하여 비교물건에 상승 %를 입주하고자 하는 주택에 적용하여 대략적인 가격을 추정합니다. 개별주택 공시지가는 일반 실거래가보다 높게 나올수는 없습니다. 거의 99% 이상은 낮게 책정된다는 점 숙지하시기 바랍니다.

3. 계산 및 적용

일반적으로 빌라(다세대, 연립)는 채권최고액 + 전세보증금 = 시세에 70%라 이야기 합니다, 하지만 그 말은 단지 말일 뿐입니다. 100%가 되더라도 안전할 수 있는가 반면 50%가 되더라도 안전치 못한 경우가 있습니다. 그러한 경우 대법원경매정보(http://www.courtauction.go.kr)로 가셔서 용도별 물건정보에서 빌라 클릭 후 좌측 매각결과검색을 통해 최근 경매 낙찰율 확인 후 %지 적용하시면됩니다. 보통 경매에 경우 실거래가 혹은 KB시세 중 낮은 금액으로 법원감정가가 책정되는 편입니다. 만약 별도에 감정으로 가격에 차이가 있을 경우 대략적인 %를 입주하고자 하는 빌라(다세대, 연립)와 대조하여 계산하심이 현명합니다.

참고적으로 경매는 최악에 상황을 고려해서 판단하심이 좋습니다,

그러다 보니 임대인에 성향이 가장 중요하다 할수도 있는 것은 만약 모든 주택에 경매가를 적용할 경우 안심할 수 있는 주택은 없으니 위 사항을 참고 하시고 적정선에 임차보증금은 협의하심이 가장 현명합니다.

빌라(다세대, 연립)에 경우 적정선은 채권최고액 + 전세보증금 = 시세에 70% 입니다.

위 시세확인으로 80%를 적용해도 무난하기는 하나 아파트와 달리 KB시세와 같은 금융사에 감정이 없다 보니 법원에서 명확한 시세를 감정하게 되면 다소 차이가 발생 할 수 있습니다.

보다 정확히 하고자 한다면 위 경매 낙찰가 확인 방법을 적용하여 주변 경매물건 감정평가액을 기준으로 %지 적용하심이 좋습니다.

[역전의대왕]

감사합니다.`채권최고액+전세보증금=시세70%(전세보증금)` 이해하였습니다.

[대박낙찰]

감사합니다

[김혜림]

감사합니다.