분양ㆍ청약 미분양 아파트 조건이 좋을수록 투자성 낮아

[권경욱]

미분양 아파트 만 12만가구라지만 시장에서는 30만가구 이상으로 보고 있어 매달 건설사들이 부도나고 있다. 그들이 얼마나 많은 미분양 아파트을 숨기었는지 부도난 건설사 사정을 아는 사람들은 알만하다. 미분양 아파트는 반드시 현장 답삭 필수적이다.우리속담에 싼게 비지떡이라는 속담이 있으며, 모델하우스만 보고 결정하거나 건설사 친인척이나 친구의 말만 믿고 계약시 낭패본다. 미분양 아파트 근처 공장이나 축사 등 유해시설은 없는지, 교통,근린시설 등 주변환경을 점검해야 한다.분양가 상한제를 피하기 위한 밀어내기 분양의 여파로 미분양 아파트가 또 다시 급증해 12만가구가 넘으며, 시장상황은 이보다 2-3배 더 많으며, 추세는 당분간 이어질 것으로 전망돼 주택건설업계의 부도 공포는 지속될 전망이다. 이는 1998년 8월11만4천405가구 이후 최대이다.

계약금 5% 미만,중도금 무이자의 파격조건으로 분양하는 아파트들이 늘어나고 있으나 늘어만 가는 미분양 아파트는 주택보급율이 110%가 되는 2008년이후 이후는 막을길이 없을 정도인게 미분양 아파트다. 늘어나는 미분양 물량을 해결하기 위해서 분양 초기부터 5% 계약금과 중도금 무이자 등을 조건으로 내건 경우도 증가하고 있다. 통상 아파트 분양가의 10%에서 결정되는 계약금이 최근엔 5%, 심지어 2-3%까지 낮춘 경우가 있다.미분양이 아무리 늘어나도 5% 계약금이 마지노선인데 최근엔 그 밑으로 떨어진 경우도 생기고 있다. 부동산 경기 침체에 따른 현상이며, 2002년 6월 주택보급율이 100%달성했으며, 그 이후 인구는 늘지 않고 아파트 건축만 매년 50만 가구 육박했는데도 지방이나 수도권 외곽은 수요와 공급 조절없이 마구잡이 식으로 건축했기 때문이다.

계약금은 10%정도가 정상이나 초기계약부터 2∼3% 받는 아파트도 늘어나고 있다. 만약 거주지나 고향이라면 기존의 아파트와 시세와 비교가 필수적이다.고분양가로 인해 미분양된 곳이라면 앞으로 시세보다 20-30% 싸게 나올 분양가상한제 아파트 등에 비해 경쟁력이 낮을 수 밖에 없다. 인근에 분양된 지 얼마 안 됐거나 분양이 임박한 단지 분양가를 비교하여야 하며, 단지의 크기가 아주 중요하여 대단지가 좋으며,시내 중심가가 대도시에서는 옆동네 재개발이나 뉴타운 개발시 값이 오를 것이다.

거래중단과 버블 및 세계경제의 침체,믹구과 유럽 주택의 2자리 하락이 투자자들의이 관망세로 돌아서는 상황에서 분양률을 높이려면 초기 부담이 없도록 계약금을 낮추는 방법이 효과적인 게 사실이며 아예 초기부터 5% 계약금을 내걸고 마케팅을 하기로 결정했다. 중도금 무이자 등의 파격적인 마케팅은 건설업계에 상당한 부담을 안기는 것이 사실이며, 2007년부터 건설사 부도는 이어지고 있다. 수익성 악화는 물론 금융 부담이 상당한 압박으로 작용하기 때문이나 건설업체는 2000년 이후 고분양가로 30%정도만 분양되어도 믿지지 않는 분양이라 할 정도로 엄청난 폭리을 취했던게 사실이나 이도 버티지 못해 부도가 쉴틈없이 매우러 나타나고 있다.이제는 고분양가로 인해 30%정도만 입주때까지 분양된다면 건설업체 자금난은 엄살에 불과할 것이며, 분양가 30%이상 내려야 할 것이나 분양가 내리기도 전에 부도처리가 되고 있다. 택지개발지구서 2-30%정도 가격이 낮추어 분양하고 있어 아파트는 40%이상 고평가 분양아파트가 태반이다.

건설업체의 이런 엄살 믿을 사람은 아무도 없으나 개인 투자자들만은 맨날 속아 계약한 경우 흔하다. 5% 계약후 입주시 해약한다면 계약금 10%채워 손해배상 청구하며, 중도금 무이자는 이자에 미납의 과태료 물려 해약하는게 건설사들이니 계약서 잘 읽어야 할 것이다. 분양사들의 계약서 내용은 건설사들만의 이익 위한 계약서가 100%로 미분양 계약후 중도 해약시 분양가의 15-20%정도 손해본다는 사실 알아야 한다. 계약 전 분명히 1미분양 원인을 찾아내야 한다.또한 건설사 부도위험이 없는지도 중요하다. 경기악화와 분양시장 침체 등 일시적 시장상황이 아니라 주택보급율 증가와 고분양가에서 찾아야 하기 때문에 입주후 현제 가치 이상의 수익율 기대치 만족을 느낄만한 미분양 아파트 계약이다.

5% 미만 계약금을 내건 아파트들을 잘 고를 경우 입주시 20%만 오른다하여도 실수요자들에겐 여러 모로 이익이나 입주시 10-20%이상 분양가 낮추어 계약하여 입주시키는 아파트 갈수록 늘고 있으며, 입주 반년이 지나도 밤에 불이 켜있지 않은 아파트 많다. 분양경기 부진으로 경쟁률이 낮을 뿐 아니라 초기 자금부담없이 좋은 아파트를 계약할 수 있어 금융비용도 상당폭 절감, 잘 고르면 청약 통장 없이 좋은 조건으로 아파트를 매수할 수 있으나 잇따른 규제와 아파트 공급 과잉 등으로 지방 분양시장이 얼어붙자 미분양 아파트가 늘고 있다. 분양시장 침체 여파로 외환위기 직후에 있었던 아파트 땡처리를 심심찮게 볼 수 있다.

미분양 현장에서 중도금 무이자 융자, 발코니 확장, 입주 잔금 납부 유예 등 간접적인 할인 혜택이 부분적으로 있었으나 요즘에는 가격을 깎아주는 직접할인 사례가 늘고 있다. 가격 파괴 현상은 전국에서 벌어지고 있다. 저평가된 곳을 찾아내 현재는 교통과 주변여건이 좋지 않지만 입주 시점에 여건이 좋아질 수 있는 단지를 선택하는 것이다. 지하철이나 도로가 개통된다거나 대규모 재건축과 재개발, 뉴타운이 조성되는 지역 등이다.

분양가 깎아주기는 먼저 계약한 고객과의 형평성 때문에 숨기는 게 일반적이지만 상황이 나빠진 요즘에는 공개적으로 분양가 할인에 나서는 등 미분양 털어내기에 안간힘을 쓰는 업체가 늘고 있다. 아예 요즘은 시공사는 기존 계약자들에게도 똑같은 혜택을 주기로 해 혜택을 주는 것은 그만큼 건설회사의 자금 운용에 어려움이 많다는 얘기며 기존 계약자들에게도 같은 혜택을 주더라도 빨리 처분하는 게 유리하다. 미분양이 장기화한 데는 그럴 만한 이유가 있다. 분양가보다 싸다는 이유로 무턱대고 덥석 물었다간 낭패 볼 수 있는 만큼 주변 시세와 입지여건 등을 꼼꼼히 따져 본 뒤 매입 여부를 결정해야 한다.

종합부동산 업체나 컨설팅 업체,전문가들이라는 사람들 언론에 어필 믿지 않는 지혜도 필요하다. 요즘 가점제로 전문가나 전문업체가 말하는 가점보다 너무나 차이나 통장 날린 경우 남양주 강화 인천 등 경기도 변두리 대부분 지역서 나타나고 있다. 전문가 대부분 건설사 종속인에 불과한 사람들 상당하다.

미분양 단지는 청약 저축이나 부금에 가입하지 않은 소비자들도 분양받을 수 있는 이점이 있고, 건설사들이 중도금 무이자 등 파격적인 조건도 내걸어 내집 마련의 좋은 기회가 될 수 있다지만 2007년 9월 가점제이후 신도시나 택지개발지구서도 얼마든지 통장 없이 4순위 계약가능하다. 시장 상황이 안 좋을수록 발품을 팔고 인터넷 부동산 카페 등을 이용하면 실속 있는 물건을 찾을 기회가 배가될 수 있다고 하나 미분양아파트는 대부분이 걸래는 걸래일 뿐이니 가능하면 대단지가 좋으며,강남권은 300세대 이상, 서울 조망구너은 7백세대 이상,수도권 대부분 지역은 1천가구 이상이 더더욱 안전하다. 만약 단지 규모가 작다면 주위 포함 3-5천가구 이상이 좋다.

미분양으로 건설사들이 내건 조건은 중도금 무이자와 이자후불제, 발코니 새시 무료 시공 등 다양하다. 이 중에서 소비자들이 가장 저렴하게 주택을 구입하는 방법은 경제적 부담이 최소화되는 게약금부터 반 정도부터 중도금 무이자 조건이나 대단지 아니면 더더욱 ㄴㅇ패볼 가능성이 높다. 인터넷에는 미분양 단지를 소개하는 카페가 많으나 회원들이 공유하는 정보는 대부분 분양 계약 후 파기된 물건을 건설사들이 할인율을 적용해 싸게 내 놓은 물건으로 어떤 아파트는 반값이라는 파격적인 조건도 있다. 굳이 아파트 브랜드를 고려하지 않고 좋은 위치에 싸게 아파트를 장만하려는 소비자들은 한번 도전해볼 만하하나 가격이 싸다고 무조건 계약했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 꼭 발품을 팔아 주변 시세와 투자가치 등을 고려해야 하며,인터넷이 오히려 짜고치고빠지기식인 경우 있으니 현장답사로 미연에 단점 제거하여야 할 것이다.

같은 평형에 분양시 분양가는 비슷하지만 입주후는 대단지와 소단지 시세는 2-3배 이상도 차이 난다는 점 명심하여야 할 것이다.또한 미분양아파트 중도금 무이자 이나 만약 중도 계약포기시 분양가의 10%와 금융이자 및 연체로 포함 20%가까이 손해배상 청구 건설사에서 들어올 가능성이 높다는 것 명심하여야 할 것이다.조건이 좋은 경우는 태반이 싼게 비지떡인 경우가 더 많다. 신도시나 택지지구나 대단지도 분양계약 직후 미계약 노리면 로열층을 잡을 수 있어 좋은 층과 방향을 잡으려면 가능한 계약시산 만료후 즉시 계약하여야 하나 사전 조사가 필수적이다.

 로열층을 선점하고 싶다면 접수 혹은 계약 마지막날 전화로 미분양분의 매수 가능 시기를 알아 놓고 즉시 계약금 지불이다. 전체 미분양주택중 수도권이 차지하는 비율은 계속 늘어 13.0%까지, 수도권에서는 대규모 분양이 있었던 파주 교하에서 2천가구이상, 김포에서 1천600가구 이상 늘어나 경기지역에서 4천190가구가, 인천도 219가구 늘었으나 서울은 627가구 줄었다. 지방은 울산, 충남, 부산과 경남도 증가세가 이어졌다.미분양 주택이 눈덩이처럼 늘어가고 있지만 정부가 마련한 미분양대책은 아직까지 실효를 거두지 못하고 있다.주택공사가 정부를 대신해 악성 미분양 주택의 매입에 나서고 있지만 매입가를 둘러싼 업체와 주공의 줄다리기로 인해 매입이 지지부진하다.