전원주택법 전원주택지 마련할 때 고려할 사항 10가지

[권경욱]

1. 전원주택지 마련할 때 고려할 사항 10가지
되도록이면 환금성이 있는 곳을 택하라. 경제적인 여건이 변하면 곧바로 처분하여 현금화 할 수 있는 지역을 선정한다면 투자가치도 있다. 이런 곳을 원한다면 개발지 인근을 눈여겨보는 것이 좋다. 출퇴근을 해야한다면 출퇴근 시간이 한시간 정도 걸리는 곳이 좋다. 특히 요즘같이 유류비가 만만치 않은 상황에서는 필수적으로 챙겨야 한다. 교통체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전을 해보는 것이 좋다. 특히 대중교통과의 연계성도 생각해 봐야 하는데 경관이 수려하고 전원환경이 쾌적한 물 좋고 공기좋은 지역일수록 도시와의 교통연계가 어렵다.대중교통수단의 미비로 자가용에 의존하는 경우가 많으므로 사전점검을 철저히 해야한다. 실버전원주택자라면 버스노선에서 3백~5백m 내외가 적당하다. 그러나 꼭 도시로 매일 출퇴근이 필요하지 않다면 도심에서 좀 벗어난다 생각하여 터를 잡으면 좋다. 컨설팅업체에서 전원주택을 찾는 수요자들에게 수도권 반경 50km, 전철역세권을 권하는 경우가 많은데 이런 곳은 가격이 비싸다. 이런 지역에서 10km를 더 나간다 생각하면 환경 좋은 물건이 많으며 차후에 재테크 수단도 될 수 있다. 부지의 향과 주변경관을 살펴봐야 한다. 만약 북향이거나 서향의 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 집이 그늘이 지거나 어두울 수 있다. 이런 집은 선호하는 사람들이 적기 때문에 매매를 원하여 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 그래서 남향집이나 동남향으로 탁 트여 있고 위에서 아래 쪽으로 조망하는 듯한 부지가 좋다. 그러나 배산임수에 남향받이 등 삼박자가 맞는 전원주택지는 가격이 비싸다. 이들 세조건중 자신의 취향에 가장 맞는 하나만 선택하면 가격이 저렴한 이점이 있다. 교육환경과 편의시설을 살펴봐야 한다. 학교와의 거리와 시장, 은행, 병원 등과의 거리는 어느 정도인지를 사전에 알아두어야 한다. 특히 자녀들이 성장하였거나 대학생이라면 별다른 문제가 없겠지만 초등학교나 중고등학교 학생을 둔 가정이라면 학교와의 거리와 학교여건, 주변환경 등에 대해 고려해 보아야 한다. 학교 가는 길목이 카페촌이라면 자녀들이 어떤 영향을 받을지 생각해보면 알 것이다. 방범과 안전문제에 주의해야 한다. 경관을 우선해 부지를 선정해 인근마을과 동떨어져 자리를 잡았을 경우 주민과의 불화를 초래하는 계기가 되며 불의의 사고나 위급한 사항이 발생했을 때 이웃의 도움을 청할 수 없다. 또 방범에도 문제가 있다. 그렇다고 번화한 차도와 접해 있으면 소음공해, 도난 등의 문제가 발생할 수 있다. 특히 나이든 실버전원주택자라면 마을과 동떨어져 있으면 고독하고 위험에 대처할 수 없으므로 부지 선택시 주의하여야 한다. 전원주택을 지을 수 있는지 여부를 해당 관청에 상담해 봐야 한다. 특히 기존 도로가 없으면(일반적으로 4m이상의 도로가 없으면) 인허가가 나지 않으므로 진입로는 필히 챙겨야 한다. 땅 가격은 적당하며 토목공사 등 관련 경비에 대해서 따져 보아야 한다. 인근토지와 비교하여 적당한 가격인지를 사전에 알아보고 진입로에 들어가는 비용은 없는지 지하수, 하수처리, 전기 인입에는 경비가 얼마나 들어갈 것인지를 알아봐야 한다. 울퉁불퉁 하든가 낭떠러지가 있는 땅은 정지작업과 옹벽, 석축 등을 쌓아야 하므로 많은 돈이 들어갈 수 있다. 민원이 발생하지 않을 것인지와 주민과의 유대관계에 문제가 없을지에 대해 알아봐야 한다. 주변에 있는 주민들의 성향이 어떠한지 또 집을 지을 때 말썽이 없을지 등을 사전에 조사하여야 한다. 예를 들어 진입로가 있더라도 다른 건물의 방해로 공사차량의 왕래에 불편이 있다면 매입을 하고도 집을 지을 수 없게 된다. 지역주민과의 관계를 잘 고려하여 주민들의 정서를 무시해서는 안된다. 주민들과의 불편을 텃세를 감당하기 어려워 중도에 전원생활을 포기하는 경우도 있는데 이렇게 되면 경제적인 타격을 받게 된다는 사실을 꼭 명심해야 한다. 지역주민의 세대수는 너무 적어도 안되지만 30호 이상이 되면 텃세도 생기는 경향이 있다. 일반적으로 보았을 때 10~20호가 적당하다. 단 수도권일원이라면 외지인이 1/3이상 거주하는 지역에서는 호수가 많아도 아무런 관계가 없다. 이런 지역은 도시나 마찬가지기 때문이다. 토지의 본질을 파악해 보아야 한다. 부지가 대지가 아니고 전, 답, 임야 등는 전용허가나 형질변경을 받아야 한다. 보통 임야, 전은 까다롭지 않으나 답은 전용이 까다롭다. 또 답 즉 논은 흙이 썪은 상태라 지기를 받을 수 없다. 논이었던 곳에 건축을 하면 2~3년 지나 지반이 침하되기 시작해 주택이 수평으로 금이 간다. 그러므로 논이었던 곳에 집을 지으려면 2~3년 묵혔다 짓는 것이 좋다. 평생 내 집이란 개념보다 한번 이사를 해야 내 집을 가질 수 있다고 생각하라. 아무리 좋은 환경도 주변에 공장이 들어오거나 축사가 생긴다면 처음 생각과는 다르다. 평생 내 집처럼 여겨 건축비를 많이 투자하면 막대한 재산적 피해를 입을 수도 있다. 또한 전원주택 건축도 새로운 모델이 많이 나오고 있어 3~5년 사이 많은 변화가 예상된다는 점도 염두에 두어야 한다. 실제로 평생 살 생각으로 처음부터 전원주택에 많은 투자를 했다 손해를 본 사람들이 많다. 한번 정도의 시행착오는 겪는 여유를 갖는 것도 좋다.
2. 동호인 전원주택 만들기	뒤로  위로
▒ 동호인 전원주택 만들기 전원주택을 마련하기 위해 다녀보면 생각보다는 마음에 드는 것이 없고 또 많은 자금이 필요하다는 것을 깨닫게 된다. 특히 혼자 마련하겠다고 나서면 그런 점들을 더 느낀다. 혼자 다루기에 적당한 작은 규모의 땅은 없고 마음에 드는 땅들은 모두 평수가 크다. 설령 작은 규모의 땅이 있다하더라도 평당가격이 큰 면적의 땅보다 비싸다. 특히 수도권지역의 관리지역은 더욱 그렇다. 이런 고민을 해결해 줄 수 있는 방법이 바로 뜻 맞는 사람이 모여 땅을 구입하고 전원주택을 짓는 동호인주택이다. 동호인주택은 3명 혹은 그 이상의 인원이 모여 땅을 구입하기 때문에 혼자 추진할 때 보다 큰 평수의 땅을 골라도 되고 건축도 혼자 하는 것 보다 여럿이 함께 하기 때문에 평당 단가를 줄일 수 있다. 게다가 낮선 땅에서 혼자 사는 것보다 뜻맞는 사람끼리 산다면 기쁨은 배가 된다. 백지장도 같이 들면 힘이 덜 든다고 뜻이 맞는 사람끼리 모여서 부지를 구입하면 저렴하게 구입 할 수 있어 재테크 수단도 된다. 설령 입지가 좋은 부지가 있어 계약을 하려고 해도 왠지 모를 불안감 때문에 전원생활을 시작하지 못하는 사람들도 많다. 또한 지역주민과의 이질감, 텃세 등도 두려움의 대상이다. 이런 사람들이 동호인을 결성하여 전원주택을 지으면 좋다. ▒ 동호인 주택의 장점 대부분 매물로 나온 땅은 규모가 크기 때문에 구입하기 힘들다. 그러나 땅이 넓다하여 고민할 필요가 없다. 넓은 땅도 여러 명이 함께 구입하면 부담을 줄일 수 있다. 넓은 땅은 평당가격도 싸다. 이것이 동호인주택의 가장 큰 장점이다. 여러 채를 한꺼번에 짓기 때문에 세대별 건축비를 줄일 수 있다. 인허가 등에서 여러 가지 까다로운 절차를 여럿이 나누어 할 수 있기 때문에 경비절감은 물론 스트레스도 줄일 수 있다. 혼자 이주하면 지역주민과의 이질감이 생길 수 있는데 동호인을 구성하면 그런 이질감을 줄일 수 있다. ▒ 어떻게 모여야 하나 동호인들끼리 뜻이 안 맞아 동호인 주택을 추진하다가 깨지는 경우가 많다. 집을 짓는다는 것은 특별한 경우가 아닌 이상 자신의 전 재산을 투자해야 할 정도로 큰 일이다. 자신이 평생 모은 재산을 투자하여 자신이 살집을 짓다보니 신경이 쓰이고 또 예민해질 수밖에 없다. 예를 들어 공동으로 땅을 구입하여 동호인 머릿수대로 나누다 보면 자신이 원하는 땅을 배정받을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 이런 사소한 것 하나하나 신경쓰다 보면 문제가 생긴다. 이런 이해관계로 인해 좋게 모였다가도 한순간 어긋나 불편한 관계가 되는 수가 많다. 동호인으로 뭉칠 때는 이런 인간적인 관계를 최우선으로 고려하여 상대방의 성향을 잘 파악하여야 한다. 보통 친구나 직장동료, 같은 계통의 일을 하는 전문인 등 인간적으로나 직업적으로 공통분모가 있는 사람들끼리 모이는 것이 좋다. 또 학력이나 생활수준이 비슷해야 관심사항이 비슷하고 공감대를 형성, 대화도 될 수 있을 것이다. 인원은 몇 명이 모여도 상관없으나 3~5명이 모이면 가장 쉽고 적당하다. 특히 20명 이상이 되면 주택건설촉진법상 사업승인을 받아야 되고 환경영향평가, 조합결성, 일반분양, 상하수도 등 복잡한 문제가 발생한다. 단지들이 대부분 19세대 이하인 이유가 이 때문이다. 동호인 주택을 짓기 위해 동호회가 결성되면 시간적인 여유가 있고 부동산과 건축에 지식이 있는 적극적인 사고를 지닌 사람을 대표로 선임해야 한다. 대표자는 동호인 주택이 대부분 직장 내에서 남성위주의 사고방식으로 결성된 만큼 아내들의 의견이 소외되지 않도록 각 가족간 의견도 사전에 충분히 참작하는 것이 좋다. ▒ 동호인들의 몇 가지 유형 전원주택을 지으려 부지를 선정해 놓고 면적이 너무 커서 혼자서는 엄두를 못 내고 주변사람들은 끌어들이는 경우다. 직장 내에서 우연한 기회에 전원생활 모임 동호회가 결성되는 경우다. 주의할 점은 회사 문제가 가족간의 문제로 대두되기도 하고 특히 회사의 서열이 가족간 혹은 부녀들간의 계급을 형성해 불편한 분위기를 만들어 낼 수 있다는 것이다. 전문개발업체가 동호인들 모집한 뒤 동호인 주택을 짓는 경우다. 이때 단지가 너무 커지면 동호인들이 여러 부류 사람들이 모여 의견일치를 보기 힘들고 도시의 이기적인 문제가 전원으로 옮겨진다. 동업종 사람들이 모여서 짓는 전원주택이다. ▒ 부지조성과 건축 부지마련은 동호인들이 직접 나서서 하는 것이 좋지만 그것은 쉽지 않다. 대표자가 있으면 대표자에게 일임하는 것이 좋다. 대표자는 동호인들의 의견을 취합해 부지 2~3곳을 선정하되 결정전에 동호인들에게 보여 2/3가 찬성하면 결정하는 것이 좋다. 그런 여유도 없을 때는 컨설팅회사나 전원주택전문중개업소에 의뢰해야 한다. 부지를 마련할 때 동호인 공동명의로 계약을 한 후 소유주로부터 공동명의 토지사용승낙서를 받아야 전용허가를 신청할 수 있다. ▒ 동호인주택지 선정 때 주의할 점 도로문제다. 지석상 도로가 있어도 동호인 세대수가 많으면 2차선도로와의 거리도 생각해야 한다. 맹지인 경우 폭이 4m 이상 도로의 사용승락서를 인감첨부해 받아야 하든가 공사 전에 매입을 할 수 있어야 한다. 단지위치와 대중교통수단 등을 고려해 2차선 도로에서 5백m 내외가 적당하다. 출퇴근 시간대에 두세번 정도 거리와 시간을 측정해둘 필요가 있다. 자녀들이 모두 성장했거나 대학생이면 별 문제가 없으나 부모입장에서는 자녀의 교육문제가 크므로 초등학생이 있는 경우 학교와 거리문제, 중고등학생인 경우 교육의 질과 주변환경을 고려해야 한다. 기존마을의 주민관계를 생각해서 상하수도 문제 등을 고려해야 한다. 상수도 개설 때도 용수량이 전세대원에게 가능한지도 먼저 확인해야 한다. 동호인들이 사용하기에 충분한 지하수 양도 계산해야 한다. 지하수는 지하 1백m 이상의 깊이는 돼야 암반층 아래까지 내려가 표층에서 유입되어 스며드는 오염물질을 방지할 수 있다. 전문 컨설팅회사, 전원주택전문 공인중개사사무소에 전원주택지 선정을 의뢰할 때는 전원주택지를 비교 분석할 수 있는 능력을 갖고 있는 업소를 선택해야 한다. 또한 단순한 전원주택지 선정의 차원을 넘어 문제가 될 수 있는 점들에 대해 컨설팅을 충분히 받을 수 있는 곳을 선택해야 한다. 임야를 구입할 때는 토목공사비, 전답에서는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있다. 또 답인 경우 매립을 하고 2~3년 내 건축을 하게 되면 지기가 없어 지반이 침하될 우려가 있다. 매립된 땅일 경우 매립 연도를 확인해 두는 것도 좋다. 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 특히 주의를 요한다. 1필지당 건축면적이 2백42평(8백㎡)이하로 규제를 받기 때문이다. 예를 들어 부지면적이 3천평이라도 바닥면적을 기준으로 하여 7세대 동호인이라면 34평 짜리 여섯 채와 38평 짜리 한 채 밖에 짓지 못한다. 또한 전용면적은 건축바닥면적의 3~4배 정도로 7백26평~9백68평만 전용되고 나머지는 전답으로 남게 된다. 오폐수정화시설은 해당 시군에 따라 약간 차이는 있으나 10세대 이상 되면 설치하게 돼있다. 특히 한강수계지역이나 상수원지역에서는 오폐수정화시설의 설치기준이 강화될 것이다. 임야는 경사도가 있고 가용면적이 60~70% 정도인 것이 평지임야보다 가격이 저렴하고 전원주택을 짓는데도 좋다. 너무 싼 임야를 선택하면 급경사도 때문에 낭패를 볼 수 있다. 동호인단지의 경우 농지전용면적이 준농림 전답은 5천㎡(1천5백15평), 임야는 3만㎡(9천75평)까지 시장 군수의 허가사항이나 각 시군의 조례에 따라 차이가 있다. 농지법의 강화로 답은 전보다 농지전용이 까다롭고 임야는 이들보다 더 쉽다. ▒ 부지의 소유권 이전 부지를 선정하여 계약을 할 때는 동호인 공동명의로 계약을 하고 공동명의로 토지사용승락서를 받아야 한다. 토지사용승락서를 받는 이유는 준농림 전답을 매입해 전원주택을 지으려면 소유권이 이전되기 전에 전용허가를 얻어야 한다. 소유권이 이전되는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 단 이렇게 토지사용승락서를 받은 상태에서는 전용허가를 신청할 수 있고 전용허가만 나면 소유권이전도 가능하다. ▒ 전용허가 부지가 정해지면 전용을 받아야 한다. 전용허가를 받는 순서는 개인과 동호인간에는 별 차이가 없다. 그러나 인허가 실무면에서는 한 채의 주택을 짓는 것보다 훨씬 까다롭다. 일반적으로 전용허가절차를 잘 모르며 또 서류하나만 미비가 되어도 반려되기 때문에 부지를 중개했던 업소나 설계사무소에 허가를 의뢰하는 것이 편리하다. 전용에 필요한 비용은 전용부담금이 답의 경우 평당 11,900원, 전 7,140원, 임야 2,919원이다. 또 대체농지조성비, 대체조림비는 공시지가의 20%정도를 내면 된다. 단지조성의 애로사항 중 하나는 개발부담금을 내야 한다는 것이다. 즉 5백평 이상 전용할 때는 개발부담금을 내야 한다. 개발부담금은 개발 후 공시지가에 개발 전 공시지가를 뺀 금액의 25%에 공사비와 조성비, 전용부담금을 뺀 금액이다. ▒ 토목공사 하기 전 확인사항 단지 내 도로개설 - 도로를 만들면 공사가 편리할 것이란 생각에서 도로포장부터 하는 경우가 있는데 포장은 건축공사가 마무리 될 때 해야 이중으로 경비가 지출되지 않는다. 도로 가장자리에는 상하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야하기 때문이다. 또 공사를 할 때 자재를 쌓아놓고 트럭 등이 오가다 보면 지반 침하 등 손상을 입을 수 있다. 상수도 개설 - 용수량이 전세대원에게 공급이 가능한지를 먼저 알아보아야 한다. 지하 1백m이상의 깊이로 암반층 아래까지 파야 표층에 유입된 오염된 물이 스며드는 것을 방지할 수 있다. 지하 매설물 공사 - 상수도관은 겨울에 동파될 우려가 있으므로 지하 1m이상의 깊이에 묻어야 하고 전기선은 세대당 5KW~8KW 정도의 용량은 견딜 수 있는 케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2~3회선을 미리 설치하는 것이 좋다. 오폐수 정화시설 설치 - 10세대 이상일 경우에는 해당관청에서 오폐수정화시설을 설치하도록 한다. 10세대가 안되더라도 집단 오폐수정화시설는 적극적으로 검토 해볼만 하다.
3. 펜션 투자전략	뒤로  위로
▒ 펜션 투자전략 지난해 말부터 부동산 시장이 위축되고 있다. 설상가상으로 5.23 주택가격안정대책으로 아파트 시장마저 침체를 겪고 있다. 정부가 부동산시장을 안정시키기 위해 투기과열지구와 투기지역을 확대 지정하고 이들 지역들에 대한 아파트 분양권 전매를 완전히 규제하면서 투자열기도 시들해 지고 있다. 게다가 국세청이 전 부동산에 대한 세무조사를 병행하고 있다. 따라서 부동산거래가 크게 위축되고 있는 상황이다. 투자자들의 투자대상도 주춤할 수 밖에 없다. 금리가 계속 하락세를 유지하고 있기 때문에 부동산에서 투자자가 떠나가기 보다는 잠시 관망하는 상황으로 바뀐 것이다. 그러나 이같은 상황에서도 투자대상 틈새상품을 있게 마련. 비투기 과열지구나 틈새상품인 토지와 펜션상품이 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 특히 오피스텔과 주상복합 등 수익형 부동산이 시들해지면서 펜션이 틈새상품으로 부상하고 있다. ▒ 투자수익률 높아 펜션이 새로운 투자처로 각광을 받고 있는 가장 큰 이유는 다른 부동산상품에 비해 투자수익률이 높기 때문으로 보인다. 게다가 펜션은 주5일 근무제와 함께 올들어 급격하게 시장이 확대되고 있는 추세이다. 내집마련정보사에 따르면 올들어 신류로 들어서는 펜션은 전국적으로 400∼500여개에 이를 정도로 늘어나고 있는 것으로 집계되고 있다. 이는 지난 2000년 10여개, 2001년 100여개 등에 비해 증가한 것으로 올해는 1,000여개가 넘을 것으로 추정되고 있다. 이같이 펜션의 수가 증가하고 있는 것은 콘도와 민박상품이 펜션으로 대체될 수 있다는 호재가 작용하고 있기 때문이다. 관련 업계에 따르면 현재 우리나라의 콘도와 민박의 객실수는 대략 5만여실. 이들 콘도와 민박들의 50%선이 펜션으로 대체될 것으로 예상돼 펜션 확산추세는 더욱 가속화할 것으로 예상되고 있다. 펜션시장도 바뀌고 있다. 초기 소규모에서 시작되었던 펜션이 대형화, 단지화하고 있고 테마를 갖춘 펜션의 수익이 점차 높아지는 추세이다. 펜션이 이같이 인기를 끌면서 땅값도 덩달아 상승, 펜션을 지을 수 있는 부지는 1년간 200∼300%의 가격 상승률을 기록하고 있다. ▒ 고수익 상품으로 각광 펜션이 향후 유망 상품이라는 데 별 이견은 없다. 펜션이 유망 상품이 된 배경에는 몇가지 이유가 있다. 7월 펜션법률 확정, 농가주택 1가구2주택 양도소득세 면제 등 정부 부양책과 함께 수익률이 12∼18%에 이르는 고수익 상품이라는 점이다. 펜션 투자가 유망한 만큼 구입시에 꼭 체크해야 할 사항들이 있다. 향후 펜션시장은 고급화가 진행될 것으로 보이고 이 과정에서 단순 숙박 개념으로 지은 소규모 펜션은 도태될 것으로 예상된다는 점이다. 따라서 단지규모가 50가구 이상 고급화된 펜션으로 접근해야 한다. 또 펜션이 모든 곳에서 잘 되는 것은 아니라는 점도 유의해야 한다. ▒ 입지 시공사 신뢰성 등 확인 펜션을 필수로 하는 수요층의 취향을 만족시킬 수 있는 입지도 갖추어야 한다. 스키장, 계곡, 바다, 숲 등의 천혜의 자연조건을 갖추고 있으면서 숙박 여행객이 많은 곳을 구입해야 한다. 또한 펜션을 짓다가 부도가 나거나 약속한 인허가 문제가 풀리지 않는 등 문제가 도출될 우려가 있으므로 믿을만한 시행사, 시공사, 금융기관이 짓는 펜션인가를 살펴봐야 한다.
4. 펜션 투자의 성공하는 5가지 원칙	뒤로  위로
펜션이란, 호텔의 합리성과 민박의 가정적 분위기를 갖춘 새로운 숙박시설을 말한다. 유럽에서 노인들이 여생을 연금과 민박경영으로 보내는 데서 시작되었으며, 주로 6평～12평, 5실～10실 미만 정도의 소규모 유럽식 호텔로 가족적인 서비스가 특징이다. 보통 개인 혹은 동호인 등이 모여 단지를 형성하거나, 주로 유명관광지나 휴양지 주변에 임대용 개인 별장을 지어 이용자로부터 사용료를 받는 형태로 운영하고 있다. 이 펜션이 금융권을 선두로 주 5일 근무제가 도입되자, 우리나라에서도 저금리시대의 새로운 부동산 상품으로 부각되고 있다. 그러나 고수익을 기대하는 것은 금물. 정년퇴직 후 자연과 벗삼아 전원생활을 즐기면서 노후에 안정적인 소득을 버는 정도가 적당하다. 그럼, 어떻게 투자해야, 성공할 수 있을까. ▷가장 중요한 것은 입지 선택이다. 이용객들은 단순히 숙박 하나만을 목적으로 펜션을 찾지 않는다. 주변에 레저시설이 있거나 뛰어난 경관을 선호하기 때문에 스키장이나 바닷가 등은 성수기 때에 커다란 수익이 기대되며, 산이나 계곡 주변은 계절의 영향을 비교적 받지 않고 꾸준히 일정 수익을 낼 수 있다. 주변의 관광요소와 연계된 다양한 테마프로그램이 있다면 물론 더할나위 없이 좋다. ▷땅값과 건축비가 적정해야 한다. 입지선택 전략에 있어 또 한가지 빼놓을 수 없는 중요한 점은, 토지매입비를 최대한 줄여 초기투자비를 최대한 절감해야 한다는 점. 건축비와 함께 초기투자비의 상당한 부분을 차지하는 땅값의 최소화는 펜션사업 성공의 지름길이다. 그러나 앞에서 언급한 일급 관광지주변의 경우 땅값은 다른 지역에 비해 많이 투자되어야 하므로, 건축주의 부담이 커지게 마련이다. 대체적으로 현재 수도권 일부 지역의 시세를 보면 지역특성에 따라 다소 차이는 있지만, 보통 부지가격이 평당 30～50만원 정도 하는 부지를 구입하여 부지 200평, 건축면적 60평정도에 민박용 방을 5개 정도를 지어 운영하는 경우가 일반적이다. 평당 건축비는 목조의 경우 3백～3백50만원 정도가 소요되며, 건축자재에 따라 다소 차이는 있을 수 있다. 고급목조주택이나 타 건축물과 차별화된 고급스러운 자재를 이용하여 숙박시설을 차별화 시킬수록 좋다. ▷부지가 선정되면 단지 컨셉에 맞는 설계를 한다. 건축주의 개발컨셉에 맞게 건물에 대한 설계를 의뢰하고 단지 전체에 대한 조경배치 설계를 실시한다. 이용목적에 따라 전원형, 카페형, 농원형, 콘도형으로 설계하여 스타일을 달리하거나, 내외장 인테리어를 고급스럽게 차별화하여 객실료를 높일 수 있다. 단지를 조성할 수 있는 부지면적이 넓다면 테마를 부여한 허브농장, 자연농원, 체험학습장 등 다양한 체험활동 프로그램을 운영해볼만하다. 객실은 원룸형식으로 개발하는 경우가 대부분이며 개인욕실과 취사시설, 침대, 방음장치 등 최대한 다양하고 편리한 시설을 갖추어야 한다. ▷수익을 창출하기 위한 다양한 운영전략을 구상한다. 단지의 테마는 여행객들의 입소문에 결정적으로 작용하는 요소. 전체적 테마를 객실이나 부가서비스에 적용하여 테마파크화 한다면 이용객들의 커다란 호응을 받을 수 있다. 실례로 현재 운영되고 있는 허브농장 펜션은 객실에도 다양한 허브향이 느껴지도록 꾸며놓은 것은 물론, 허브관련 제품을 여기저기 배치하여 허브판매수익까지 올리고 있다. 허브와 관련된 각종 음식과 상품들은 여행객들 사이에서 입소문으로 퍼져 홍보효과를 얻을 수 있는데다, 허브체험을 통한 상품들은 바로 판매수익으로까지 이어져 일석이조인 셈이다. 다양한 볼거리와 먹거리가 풍부한 관광환경을 갖추었다면 주변환경과 연계한 프로그램 등을 운영하는 것이 좋다. 또한 스포츠테마상품, 숙박하면서 체험할 수 있는 테마휴식공간, 간이골프연습장, 게이트볼장, 풀장, 바비큐장 등의 시설을 단지의 성격에 맞게 조성하여 부가적인 수익창구로 활용할 수 있다. ▷그곳에만 있는 특별한 이벤트를 홍보한다. 일반인들이 가장 어려움을 느끼는 것은 홍보. 일단 펜션을 적극적으로 홍보하기 위해서는 간단하게 제작된 홈페이지를 통해서라도 예약시스템을 갖춰놓고, 특별한 이벤트 등을 상시적으로 열어 방문객들을 끌어들이도록 노력한다. 최근에는 여행사등과 제휴한 패키지상품 등이 여행객들의 커다란 인기를 끌고 있으므로, 적극적으로 고려해볼만 하다. 국내에서 펜션사업은 아직 시작단계에 불과하다. 즉 기회가 풍부한 반면, 아직 충분히 검증을 거치지 않은 만큼 실패의 위험도 도사리고 있다는 것. 펜션주변에 거주하는 주민들의 민원해결에서부터 최근에는 제주도 펜션사업지 관련 과장광고 등이 보도되고 있는 만큼, 사업성을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 그러나 펜션은 다양한 활용이 가능할뿐더러 작은 비용으로도 여유로운 노후생활을 보장받을 수 있다는 점에서 커다란 매력을 갖추고 있다. 내년 7월 본격적으로 시행될 것으로 보이는 주5일 근무제 역시 다양한 형태의 펜션사업을 기대하게끔 하고 있어, 발전성은 더욱 무궁무진하다.
5. 전원주택밀집촌 추가개발 불가능	뒤로  위로
▒ 전원주택밀집촌 추가개발 불가능 이미 전원주택이나 펜션이 많이 들어선 곳 옆에선 새로 집 짓기가 어려워질 전망이다. 종전 준농림지역 안에서 흔히 행해지던 연접개발에 대한 규제가 올초 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토법) 시행으로 대폭 강화됐기 때문이다. 연접개발은 여러 개 필지로 나뉜 인접토지를 계속적으로 개발해 사업부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에 관한 법률에 따르면 개발을 끝낸 뒤 5년 안에 필지가 붙었거나 인근에 있는 땅을 같은 내용으로 개발하는 경우 연접 개발로 간주, 하나의 사업으로 본다. 전원주택업체들은 단일 사업면적이 1만㎡(3천30평) 이 넘을 경우 사전 환경성검토 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 타인의 명의를 빌려 편법으로 연접개발을 해왔다. 그러나 국토법에선 사업주가 다르더라도 연접하여 개발하거나 동일인이 연접한 토지를 수차에 걸쳐 개발하는 경우 새롭게 개발하려는 면적을 기존 것과 합해 3만㎡ (1만1백평)이상이면 지구단위계획을 세워야 하도록 했다. 하지만 이미 옆 단지가 개발돼 지구단위계획을 세우는 것은 현실적으로 불가능해 추가 개발이 어렵다. 또 연접 개발면적이 3만㎡ 미만일 경우에는 ^이미 개발된 단지에서 도로나 하천·공원 등으로 20m 이상 떨어져야 하고 ^진입도로가 너비 8m 이상이면서 일반국도·지방도로 등에 직접 연결돼야 한다고 못박았다. 이 때문에 경기도 양평과 용인,강원도 평창 등 전원주택과 펜션이 많이 들어선 곳에선 추가 개발이 중단된 상태다. 양평 H건축사무소 관계자는 “개발업체가 땅을 사놓고도 개발허가가 안나 금융비용만 축내고 있는 땅이 양평 일대에만 20∼30곳에 이른다”고 전했다. 땅값도 양분화되고 있다. 새로 개발을 추진하는 곳은 허가가 거의 나지 않아 약세인 반면 새법 시행 이전에 형질 변경 등을 마친 곳은 희소성으로 오름세를 보이고 있다. 지난해 형질변경을 마친 용인시 포곡면 영죽리의 한 전원주택 단지는 지난해 여름 평당 70∼80만원에 분양됐던 것이 최근엔 90만원선에 팔리고 있다. 전원주택 전문 돌공인 진명기 사장은 “앞으로 전원주택이나 펜션을 짓기 위해 땅을 살 경우 사전에 해당 부지에 건축허가가 날 수 있는지 확인해야 한다”고 말했다. 업계에선 난개발을 방지하기 위해 마련된 새법이 전원주택 개발의 원천봉쇄로 이어지고 있다는 지적도 나온다. 특히 진입로 규정이 도시지역 보다 까다로와 시내의 복잡한 도로보다는 외곽의 한산한 도로가 더 넓어야 한다는 모순이 따른다고 업계는 주장한다.실제로 용인시의 경우 도시지역인 양지면 양지리에 6m의 도시계획 도로를 공람 중에 있는 데 평창리의 자연녹지지역의 전원주택 부지는 연접개발 제한에 따른 8m 진입로 확보 문제로 개발허가가 수개월째 안나고 있다. 연접개발과 관련한 규제를 피해 대규모 단지를 개발하기 위해선 국토이용계획 변경을 거쳐 개발사업을 하는 대지조성방식을 취할 수 있다. 하지만 주택건설촉진법상 대지조성사업자로 승인받기 위해서는 시행자가 자본금 3억원, 토목면허 2급의 기술자 1명 이상을 갖춰야 한다. 또 6m이상 도로를 갖춘 3만㎡이하의 토지를 확보해야 광역시장이나 도지사에게 사업승인을 신청할 수 있기 때문에 대부분 영세업체로 이뤄진 기존 전원주택업계에서는 별다른 실효가 없을 전망이다. 전문가들은 “나홀로 형태의 전원주택이 늘거나 단지개발의 경우 대형업체들이 사업을 독식하는 등 전원주택업계가 빠르게 재편될 것”이라고 내다봤다.