2018년 여름 많이 덥네요. 사무실 시스템 에어컨이 고장 나 이틀간 고생하니 더욱더 체감하고 있습니다. 정말 가마솥더위입니다. 오윤섭의 부자노트 독자님들도 올 여름 건강하게 나시길 바랍니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 대세상승장 조정장세에서 바닥다지기 이후 반등 움직임을 들여다볼까 합니다. 일시적하락 vs 대세하락, 조정장세 vs 하락장세 등 상황이 어떻든 하락장에서 상승장으로 돌아서는 주택시장 변곡점에서 바닥다지기는 언제나 일어납니다.
조정장세에서 주택시장 변곡점은 아파트 재고물량에 좌우됩니다. 재고물량이 줄어들기 시작한다면 일정기간 바닥을 다진뒤 매매가는 결국 우상향합니다. 아파트 재고물량중 저가매물이 소진되면 바닥다지기가 끝납니다. 그리고 일반매물이 거래되기 시작하면 매매가는 우상향합니다.
국내에서 가장 중요한 아파트 재고물량은 미분양물량입니다. 후분양제가 아닌 선분양제에서 미분양은 주택시장의 선행지수 역할을 합니다.
앞으로 수도권 주택시장이 언제 하락장으로 돌아설 것인가를 알고 싶다면 미분양 물량만 주목해도 됩니다. 단순히 미분양 수치보다는 미분양 추세가 중요합니다. 늘어나는 추세인가? 줄어드는 추세인가? 늘었다 줄었다하는 추세인가?를 인사이트를 갖고 지켜보면 됩니다.
저는 앞으로 수도권 아파트 미분양 물량이 1만가구 안팎에서 1만5천가구가 넘어서면 ‘하락주의보’로 생각합니다. 그리고 2만가구가 넘어서고 증가세라면 하락장이 시작된다고 봅니다.
지금처럼 수도권 미분양 물량이 1만가구 안팎에서 오르락내리락 하는 수준이라면 하락장을 걱정할 수준은 아닙니다. 수도권 미분양은 5월말 현재 9,833가구입니다. 특히 서울은 47가구에 불과하니 공급부족입니다. 인천이 1,186가구, 경기도가 8,600가구입니다.
인천이 광역시중 많은편이나 남구 부평구 등 중심으로 2018년부터 정비사업 이주철거가 늘어나 멸실주택수도 증가하고 있습니다. 경기에선 화성 김포 용인 남양주 고양 양주 평택 등이 미분양이 많은편입니다.
하지만 수도권 주택시장을 주도하는 동남권(강남4구, 과천, 분당, 판교, 위례, 미사 등) 아파트 매매가에 영향을 미칠만한 미분양 물량은 아닙니다.
하락장이던 지난 2013년 10월에 수도권 미분양물량은 3만6천가구가 넘었습니다. 그리고 1만5천가구 미만으로 떨어진 2015년 3월 이후 대세상승장이 시작됐습니다.
문재인정부는 주택담보대출을 통제하고 있지만 분양가도 통제하면서 로또분양시장을 만들어놓았습니다. 중도금 및 잔금 대출규제에도 불구하고 분양시장 쏠림현상이 강해지고 있습니다. 분양시장이 과열돼 가점 커트라인이 치솟고 수도권 A급 분양단지 미계약물량 인터넷 청약에선 경쟁률이 수천대 1에 달하고 있습니다.
따라서 아파트 재고물량중 미분양물량만 보면 하락장은 먼 훗날처럼 느껴집니다.
아파트 재고물량중 미분양물량 보다 더 중요한 것은 기존아파트(구축 신축) 재고물량입니다. 시장에 팔리지 않고 쌓여있는 매매물량입니다. 미국과 달리 통계가 잡히지 않아 국지적으로 파악하는 수밖에 없습니다.
기존아파트 재고물량은 정부의 규제책으로 강제적으로 줄어들고 있습니다. 투기과열지구 재건축 조합원지위 양도금지, 조정대상지역 양도세 중과세, 종합부동산세 재산세 등 보유세 인상 등으로 다주택자들은 매도보단 증여나 주택임대사업을 선택하고 있습니다.
이에 따라 최소 5년 이상 매매시장에서 사라지는 매물잠김 현상이 두드러지고 있습니다. 4월 이후 등록하는 준공공 임대사업자(장기임대사업자)가 보유중인 기존아파트는 8년 이상 매매시장에서 사라지게 됩니다. 2018년 상반기에만 서울 6만6천가구 등 수도권에서 11만7천가구가 임대주택으로 등록돼 매매시장에서 사라졌습니다. 2018년 6월말 현재 수도권에선 주택 76만가구가 임대주택으로 등록돼 있습니다.
따라서 서울 성남 하남 고양 광명 남양주 등 조정대상지역에선 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 내놓는 기존아파트가 재고물량의 전부라고 해도 과언이 아닙니다.
지금 1주택자는 대부분 팔고 사고를 동시에 진행합니다. 이때 1주택자의 매물을 살 수 있는 사람은 무주택자(고가전세입자), 1주택자, 그리고 임대주택으로 등록하려는 일부 다주택자가 있습니다. 이때 매매거래량을 늘리는 ‘촉매제’는 바로 전셋값입니다. 전셋값이 하락세를 멈추고 반등한다면 투자비가 줄어들어 매매거래량은 늘어납니다.
조정장세엔 로열동 로열층 저가매물(잘난이)이 우선 거래됩니다. 그리고 비로열동 비로열층 저가매물(못난이)이 거래되기 마련입니다. 저가매물이 줄어들면 하락을 멈추고 매매가는 하방경직성을 띄게 됩니다. 바로 바닥을 다지고 있는 시기입니다. 2018년 7월처럼 말입니다.
앞에도 언급했듯이 조정장세를 멈추고 반등하는 시기는 저가매물이 소진되고 일반매물이 거래되는 시기입니다.
지금처럼 규제책으로 인해 시장에 아파트 재고물량이 적은 상황에서 일반매물 하나 거래될 때마다 양도세 중과로 매물잠김 현상이 커져 상승폭은 클 수밖에 없습니다.
7월 들어 강남3구는 기존아파트 재고물량이 줄어들고 있습니다. 실거래 하한가가 거래될 때마다 올라가고 있습니다. 조정대상지역처럼 무주택자, 1주택자, 다주택자 등 살 사람은 많은데 팔 사람은 1주택자뿐이라면 공급보다 수요가 많아 결국 매매가는 오를 수밖에 없습니다.
종부세안이 확정되면서 불확실성이 사라진 7월 둘째 주부터 강남3구 거래량이 늘어났다는 점을 주목해야 합니다. 가장 많이 오른 아파트가 가장 빨리 내립니다. 역시 가장 많이 내린 아파트가 가장 빨리 오릅니다.
수요억제, 공급규제 시대에 시장이 냉탕이 열탕이 되는건 한순간입니다. 강남3구는 보유현금이든, 이주비든, 갈아타든 구매력있는 실수요자의 매수세로 8월에 2015년이후 5차 상승랠리가 시작된다는데 한표입니다.