6)소액임차인의 우선변제청구권
가. 대항요건을 갖춘 임차인이 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인(서울 및 직할시 3000 만원 이하 그 외 지역 2000만원 이하에 해당되는 때에는 법정금액(서울 및 직할시 1,200만원 그 외 800만원)의 배당을 받는다. 다만 주택임대차보호법의 변경에 따른 적용 이 다르며 그 내 용은 다음과 같다. |
보증금 판단기준일 |
지 역 |
보증금의 범위 |
최우선 변제액 |
84.1.1∼87.11.30 |
특/광역시 |
3,000,000 이하 |
3,000,000 |
기타지역 |
2,000,000 이하 |
2,000,000 |
87.12.1∼90.2.18 |
특/광역시 |
5,000,000 이하 |
5,000,000 |
기타지역 |
4,000,000 이하 |
4,000,000 |
90.2.19∼95.10.18 |
특/광역시 |
20,000,000 이하 |
7,000,000 |
기타지역 |
15,000,000 이하 |
5,000,000 |
95.10.19∼01.9.14 |
특/광역시 |
30,000,000 이하 |
12,000,000 |
기타지역 |
20,000,000 이하 |
8,000,000 |
01.9.15∼08.8.20 |
수도권 과밀억제권 |
40,000,000 이하 |
16,000,000 |
광역시(군 제외) |
35,000,000 이하 |
14,000,000 |
기타지역 |
30,000,000 이하 |
12,000,000 |
08.8.21∼현재 |
수도권 과밀억제권 |
60,000,000 이하 |
20,000,000 |
광역시(군 제외) |
50,000,000 이하 |
17,000,000 |
기타지역 |
40,000,000 이하 |
14,000,000 | |
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⇒설명하자면 현재(신법 적용)는 소액임차인에 해당되지만 계약 당시(구법 적용시) 소액임차 인 에 해당되지 않는 경우 구법 당시 설정되 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우성변 제권을 주장할 수 없다. 즉 99, 5. 1 현재 3000만원의 보증급에 임차한 경우에도 구법 적용시인 99. 5.18 이전에 저당권이 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인 주장을 할 수 없고, 95. 10. 19 이 후설정권자에 대여만 그 주장이 가능하다. (등기부등본상 근저당권이 설정된 날을 기준으로 소액임차인 해당여부를 결정) |
나. 대항요건은 경매기입등기전까지 갖추어야 하고 경락기일까지 계속 유지되어야 한다. 그러나 임차권명령등기를 한 경우는 이사를 갔더라도 보호받게 된다. |
다. 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제 받을 수 있다. 그러나 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용되고 저당권설정 후에 비로소 신축된 경우는 우선 변제권이 인정되지 아니한다. |
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실수사례 (2) |
다세대주택을 응찰하면서 토지의 근저당권설정일이 빠른 것만 보고 임차인들이 대항력이 없 다고 판단하였으나, 건물의 근저당권설정일이 늦어 임차인이 대항력 있음에 따라 시가 보다 비싸게 매입한 결과가 되어 부득이 보증금 2천5백만원을 포기해야 했다. |
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실수사례 (3) |
시골양반이 대학 다니는 아들 명의로 근저당권설정일보다 앞서 임대차계약을 체결하고 확정 일자까지 받아 놓았던 임차주택이 경매를 당하자 낙찰을 받은 후, 당연히 배당을 받을 것으로 알고서 경매법원에 상계신청을 하였으나 경락기일까지 배당요구를 하지 않았다는 이유로 거절당하여 이중으로 대금지급을 할 처지에 놓였다. 부득이 보증금을 포기할 수 밖에 없었고, 만일 당연히 배당되는 줄 알고 대금지급을 했다면 엄청난 손해를 볼 뻔 했다. | |