주택 하자보수 청구했는데 손해배상 청구를 별도로 또 해야 되나요?

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주택 하자보수 청구했는데 손해배상 청구를 별도로 또 해야 되나요? - K그로우

[K그로우 전문가 칼럼=우지연 변호사] 상담을 하다보면 하자보수 청구를 했으니 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구도 된 것이라고 생각하는 의뢰인들을 종종 만나게 된다. 그러나 하자보수청구와 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구는 청구권자부터 다르다.

먼저 하자보수청구권자부터 살펴보자.

구 주택법의 공동주택 관리에 대한 부분을 이관하여 제정한 공동주택관리법 제37조 제1항은 하자보수청구권자를 1. 입주자 2. 입주자대표회의 3. 관리주체 4. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따른 관리단 5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의로 규정한다.

보다 구체적으로는 동법 시행령 제38조 제2항에 1. 전유부분: 입주자 또는 공공임대주택의 임차인 2. 공용부분: 가. 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인 대표회의, 나. 관리주체(하자보수청구 등에 대하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다). 다. 관리단으로 규정하고 있다(다만 전유부분의 청구는 관리주체가 대행하도록 할 수 있다고 규정한다). 여기서 입주자는 구분소유자일수도 있고 임차인일수도 있다.

요약하면 전유부분은 입주자 또는 공공임대주택의 임차인, 공용부분은 입주자대표회의, 공공임대주택의 임차인 대표회의, 관리주체, 관리단이 보수청구할 수 있다는 뜻이다.

그렇다면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권자도 위에 정해진 바에 따르면 되는 것일까.

공동주택관리법 제37조 제2항은 “사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제 667조를 준용한다”고 규정하고 있어 법문상으로는 가능할 것 같아 보인다.

우지연 건설전문변호사.

그러나 판례에 따르면 그렇지 않다.

대법원은 구 주택법이 입주자대표회의에게 하자보수 청구권을 부여하고 있지만, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자 보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고는 볼 수는 없다고 판단하고 있다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2006다40430 판결 참조).

그리고 그 취지는 구 주택법의 공동주택 관리에 관한 부분이 공동주택관리법으로 이관된 후에도 이어져오고 있는 것으로 보인다.

하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 근거 규정은 집합건물법이고, 여기서 정한 청구권자는 구분소유자뿐이기 때문에 다른 자가 이를 대신 행사할 수는 없다는 것이다.

공동주택관리법을 근거로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 한 사례는 거의 없기도 하지만 청구하여도 통상 공동주택관리법을 근거로는 손해배상청구권을 인정해주지 않는 것이 실무다.

따라서 하자보수청구를 하였을 때에 하자보수의무자가 보수를 제대로 이행하지 않거나 보수를 거부하는 경우 또는 하자의 성질상 하자가 중대하지 않으면서 보수하는 데 과다한 비용이 들어 보수하는 것이 적합하지 않을 경우에는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하여야 손해배상을 받을 수 있다.

그런데 하자별 손해배상 청구기간은 제척기간이므로 기간 내에 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸한다.

공동주택관리법에 따른 하자보수청구에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권까지 보전되었다고 보아야 하지 않는지 의문을 가질 수 있으나 공동주택관리법은 단순히 행정절차를 규정한 것이라고 보는 시각이 지배적이다.

따라서 실질적인 권리를 보전하기 위해서는 적법한 청구권자(구분소유자)가 기간 내에 청구를 해두는 것이 바람직하겠다.

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[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)